Dobrá víra nabyvatele. K otázce, zda kupující nemovitosti má prověřovat předchozí nabývací tituly

Nelze zpochybňovat dobrou víru nabyvatele nemovité věci tvrzením, že mohl a měl předvídat, že okolnosti uzavření předchozí převodní smlouvy byly přinejmenším neobvyklé a zakládaly tak úvahy o možném budoucím vlastnickém sporu ohledně této nemovitosti¹. Je tomu tak proto, že žádným právním předpisem není kupujícímu uložena povinnost zabývat se okolnostmi v souvislosti s předchozími nabývacími tituly a zkoumat, zda dosud realizované majetkové transakce byly standardní či nikoliv.

Rozsudek NS z 29. 5. 2013, sp. zn. 30 Cdo 792/2013

K věci: OS v Hradci Králové rozsudkem (ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 2/) určil, že žalobce je vlastníkem označené bytové jednotky (dále též „byt“). Uzavřel, že žalobce prodal byt žalovanému 1) a poté s ním uzavřel dohodu o užívání bytu. Žalovaný 1) posléze byt prodal žalovanému 2). Žalobce od kupní smlouvy s žalovaným 1) odstoupil pro porušení závazků žalovaným 1) z dohody o užívání bytu spočívajících v neplacení plateb spojených s užíváním bytu a v převodu vlastnického práva k bytu na třetí osobu. Podle prvoinstančního soudu kupní smlouva, jíž žalovaný 1) prodal byt žalovanému 2), je s ohledem na závazky, které měl žalovaný 1) vůči žalobci z dohody o užívání bytu, v rozporu s dobrými mravy a je neplatný. Žalovaný 2) proto vlastníkem bytu není, byť byt koupil v dobré víře. Není jím ani žalovaný 1), neboť od kupní smlouvy s ním žalobce platně odstoupil. Vůči žalovanému 1) soud žalobu zamítl, neboť na určení vlastnického práva v tomto případě neshledal naléhavý právní zájem.

K odvolání žalobce a žalovaného 2) KS v Hradci Králové rozsudkem napadený prvoinstanční rozsudek v meritu věci změnil tak, že určovací žalobu (ve vztahu mezi žalobcem a žalovaným 2/) zamítl. Odvolací soud oproti soudu prvního stupně dospěl k závěru, že vlastníkem bytu není žalobce, nýbrž žalovaný 2). Uvedl, že nelze přenášet právní a morální závazky, jež žalovaného 1) poutaly k žalobci, do právního vztahu mezi žalovanými, neboť smlouvu uzavřenou mezi dvěma subjekty nelze považovat za příčící se dobrým mravům jen proto, že jeden z účastníků uzavřením takové smlouvy poruší závazek vůči třetí osobě, zvlášť za situace, kdy druhý účastník této smlouvy o tomto porušení nevěděl. Obligační závazek žalovaného 1) vůči žalobci nebránil tomu, aby žalovaný 2) byt od žalovaného 1) koupil. Důsledky, jež z prodeje bytu vyplynou pro žalobce, se týkají pouze vztahu, který byl nastolen mezi nimi a žalovaným 1); nelze však dovozovat, že je prodej bytu uskutečněný mezi žalovanými v rozporu s dobrými mravy.

K dovolání žalobce NS rozsudkem dovolání žalobce zamítl.

Z odůvodnění: V posuzované věci odvolací soud při rozhodování vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, avšak neztotožnil se s jeho právním posouzením věci o absolutní neplatnosti kupní smlouvy uzavřené mezi žalovanými 1) a 2), a právním následku, jenž v právním vztahu mezi žalobcem a žalovaným 1) nastal v důsledku odstoupení žalobce od kupní smlouvy, kterou žalobce uzavřel s žalovaným 1). Odvolací soud uzavřel, že obligační závazek žalovaného 1) vůči žalobci (spočívající v zajištění doživotního užívání bytu žalovaného 1/ žalobcem) nebránil tomu, aby žalovaný 2) tento byt od žalovaného 1) koupil. Tomuto závěru odvolacího soudu nelze ničeho vytknout. Odvolací soud přitom přihlížel ke všem okolnostem, jež byly žalobcem v řízení tvrzeny, přičemž správně uzavřel, že žádná z nich nepřivodila (absolutní) neplatnost předmětných právních úkonů. Nelze přitom ani dovodit, že by i v souhrnu tyto okolnosti mohly vést k neplatnosti uvedených kupních smluv či některé z nich. Vzhledem k výstižnosti odůvodnění (písemného vyhotovení) rozsudku odvolacího soudu lze proto na uvedenou argumentaci odvolacího soudu na tomto místě zcela odkázat, neboť žalobce v dovolání de facto polemizuje s právně kvalifikační úvahou odvolacího soudu, když nesprávně odvolacímu soudu, že se nezabýval dalšími důvody neplatnosti, tedy nejen z pohledu rozporu s dobrými mravy, ale též z pohledu řešení otázky související s odstoupením žalobcem od prvé kupní smlouvy.  I v tomto případě ovšem žalobce činí nepatřičnou dovolací výtku, neboť (dílčí) závěr odvolacího soudu, že „Důsledky, jež z prodeje bytu vyplynou pro žalobce, se týkají pouze ve vztahu, který byl nastolen mezi ním a žalovaným 1)“, lze vztáhnout i na důsledek plynoucí z učiněného právního úkonu žalobce, jenž spočíval v odstoupení od kupní smlouvy, který nemohl ovlivnit vlastnické právo žalovaného 2) k předmětné bytové jednotce. Přitom sama okolnost, že odvolací soud se této právně významné okolnosti výslovně, resp. obšírněji v odůvodnění rozsudku nevěnoval, nemohla představovat (jinou) vadu řízení, která by mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a naplnit tak dovolací důvod ve smyslu § 241a odst. 2 písm. a) OSŘ. Je tomu tak již z toho důvodu, že i kdyby snad žalobce od uvedené kupní smlouvy uzavřené s žalovaným 1) po právu odstoupil, právní důsledky z toho vyplývající by v žádném případě neovlivnily (ovlivnit by nemohly) právní postavení žalovaného 2), a to již s ohledem na právní názor ÚS, který ve svém nálezu z 31. 10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06, vyložil, že vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny a s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Úst a nezaniká.

     Jestliže tedy v soudním řízení dobrá víra žalovaného 2) zpochybněna nebyla, nemohl by ani případný důsledek odstoupení žalobce od kupní smlouvy, kterou uzavřel s žalovaným 1), ovlivnit vlastnické právo žalovaného 2) k uvedené bytové jednotce. Dobrá víra žalovaného 2) přirozeně nemohla být zpochybněna ani tím, že podle žalobce se žalovaný 2) „Měl a mohl se v takovém případě zajímat o okolnosti uzavření této předcházející kupní smlouvy a měl a mohl předvídat, že v takovém případě, kdy byt v hodnotě 2 milionů korun byl jeho právnímu předchůdci (1. žalovanému) prodán za částku 350.000,- Kč, se jedná o okolnosti přinejmenším neobvyklé, za nichž by mohlo být v budoucnu jeho vlastnické právo sporováno a ohroženo.“ Žádným právním předpisem totiž není kupujícímu uložena povinnost zabývat se okolnostmi v souvislosti s předchozími tzv. nabývacími tituly a zkoumat, zda předchozí majetkové transakce týkající se téhož imobilního předmětu byly standardní či nějak neobvyklé.

Komentář: Publikované rozhodnutí připomíná, že není povinností nabyvatele (nemovité) věci posuzovat předchozí nabývací (věcně právní) tituly - smlouvy, i kdyby snad některá z nich obsahovala nestandardní ujednání, jež by mohlo vést interpreta k úvaze o neplatnosti takto učiněného (do 31. 12. 2013) právního úkonu, resp. (od 1. 1. 2014) právního jednání. Uvedený závěr je v nynějších soukromoprávních poměrech posilněn i principem materiální publicity presumujícím správnost údajů v katastru nemovitostí.

¹ Pojem „nemovitost“ - coby legislativní zkratka pro nemovitou věc - je obsažen v § 1 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), a proto i v hmotněprávních poměrech od 1. ledna 2014 používání tohoto pojmu má podklad v platné právní úpravě