K nabytí nemovité věci od nevlastníka podle právní úpravy platné do 31. 12. 2014

     Otázka nabytí vlastnictví k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka je i přes novou právní úpravu (občanský zákoník č. 89/2012 Sb.) stále žhavým tématem, neboť stovky či možná tisíce dosud neskončených soudních sporů týkajících se dané problematiky podléhají režimu dosavadní právní úpravy. Současně je třeba také zohlednit přechodná ustanovení nového občanského zákoníku, který v § 3064 stanoví, že ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí v době jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona nastanou účinky podle § 980 až 986 (zakotvující princip materiální publicity) uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Přitom lhůty stanovené v § 983 a 986 (týkající se výmazu přednostních práv a výmazu a zápisu poznámek spornosti) počnou běžet po uplynutí lhůty jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

Judikatura Nejvyššího soudu

      S ohledem na existenci právního institutu vydržení v občanském právu a absenci právní úpravy nabytí nemovité věci od nevlastníka Nejvyšší soud v předchozí době ustáleně judikoval, že v případě absolutní neplatnosti smlouvy o převodu nemovitosti (další) „nabyvatel“ (kupující) se nestává vlastníkem převáděné nemovitosti jen na základě toho, že při uzavření (další) převodní smlouvy jednal v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí. Tak např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. 7. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1836/2002, se konstatuje, že na dobrou víru nabyvatele zákon neváže bezprostřední nabytí vlastnictví, ale jen zakládá právo oprávněné držby ve smyslu § 130 obč. zák. a možnost nabytí vlastnického práva vydržením podle § 134 obč. zák. Proto pokud někdo nabyl nemovitost od nevlastníka (případně celou věc od osoby, která byla jen jejím podílovým spoluvlastníkem), přičemž vycházel ze zápisu v katastru nemovitostí označujícího převodce za vlastníka této nemovitosti, nestal se vlastníkem (v případě nabytí od spoluvlastníka výlučným vlastníkem této věci.). Následně se uvedenou problematikou zabýval velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu, který v rozsudku ze dne 9. 12. 2009, sp. zn. 31 Odo 1424/2006, uveřejněném pod číslem 56/2010 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek (dále též „R 56/2010“) vyložil a odůvodnil právní názor, že kdo kupuje nemovitost od nevlastníka, vlastnické právo nenabývá, byť jedná v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí. Velký senát současně zdůraznil, že akceptace závěru, že postačující pro nabytí vlastnického práva k převáděné (nemovité) věci je (jen) dobrá víra nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí, by učinilo v českém právním řádu obsolentním institut vydržení podmiňující nabytí věcí též zákonem určenou dobou trvání (u movitých věcí tři roky a u nemovitostí deset let) oprávněné držby této věci. Velký senát dále zdůraznil, že za určující pro další postup obecných soudů v obdobných případech má přitom nález pléna Ústavního soudu ve věci sp. zn. Pl. ÚS 78/06, z něhož vyplývá, že v případě absolutní neplatnosti právního úkonu (převodní smlouvy) podle § 39 obč. zák. se nabyvatel nemůže dovolávat ochrany nabytého vlastnického práva v dobré víře, neboť takové vlastnické právo vůbec nenabyl.

     Zásadní zlom v uvedené problematice nastal vydáním nálezu Ústavního soudu ze dne 11. 5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11, v němž bylo judikováno, že obecné soudy musejí v důsledku dlouhodobé nečinnosti zákonodárce poskytovat ochranu vlastnickému právu v dobré víře jednajícím osobám, avšak nosné důvody, z nichž by bylo možné dovozovat relevantní argumentaci vytěsňující dosud v rozhodovací praxi ustálený právní názor, že vlastnické právo nelze nabýt od nevlastníka, i kdyby „nabyvatel“ byl v dobré víře, ledaže by byly splněny podmínky pro vydržení věci, odůvodnění tohoto nálezu neobsahuje. Jinými slovy řečeno, závěr o možnosti nabytí vlastnického práva od nevlastníka s ohledem na dobrou víru „nabyvatele“, tedy mimo zákonný rozsah institutu vydržení ve smyslu § 134 obč. zák., vyplývá z odůvodnění tohoto náletu implicite. Vzhledem k tomu, že tento nález ponechal zcela stranou institut držby ve smyslu § 129 a 130 obč. zák. ve vazbě na institut vydržení ve smyslu § 134 obč. zák., tzn. právní instituty, které upravují mj. vztahy oprávněného držitele, zániku držby a podmínek pro vydržení (i) nemovité věci, tj. situace, které mohou nastat v případě nabytí věci od nevlastníka, Nejvyšší soud zaujal (např. v usnesení ze dne 1. 6. 2011, sp. zn. 30 Cdo 4280/2009) právní názor, že nelze za této absence řešení zásadních hmotněprávních otázek bez dalšího uzavřít, že ten kdo jednal v dobré víře, může nabýt (mimo institut vydržení či další zákonem předvídané způsoby) vlastnické právo k věci od nevlastníka. Nutno k tomu dodat, že po vydání shora cit. nálezu Ústavního soudu z května roku 2011 se uvedenou věcí Ústavní soud opět zabýval, přičemž ve svém usnesení ze dne 24. 8. 2011, sp. zn. I. ÚS 3391/10, zaujal právní názor konvenující judikatuře Nejvyššího soudu. Ústavní soud totiž vyložil, že je-li smlouva o převodu nemovitostí uzavřená mezi subjekty A (prodávajícím) a B (kupujícím) absolutně neplatná, nemohl se kupující B stát vlastníkem předmětných nemovitostí a nemohl je ani (v duchu zásady „nemo plus iuris ad alienum transfere potest, quam ipse habe“, tj. že nikdo nemůže převést na jiného více práv, než kolik sám má) převést do vlastnictví subjektu C. Tento právní názor ostatně nebyl ani překonán v judikatuře slovenských soudů. Tak např. Ústavní soud Slovenské republiky v nálezu ze dne 10. 2. 2010, sp. zn. I. ÚS 50/2010, zaujal právní názor: „Ak bol správou katastra povolený vklad vlastníckeho práva na základe absolútne neplatnej zmluvy, je teda reálne daný len modus, avšak jasne chýba titulus, teda platne uzavretá zmluva. Na základe absolútne neplatného právneho úkonu takto nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a teda nemožno uvažovať o ochrane vlastníckeho práva hoc i dobromyseľného nadobúdateľa. Rovnako tak nie je možné za uvedeného stavu uprednostniť požiadavku právnej istoty a ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere pred zásadou, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť viac práv, ako má sám.“

     Vzhledem k existenci rozdílné judikatury Ústavního soudu byl Nejvyšší soud povinen se v odůvodnění vypořádat i s otázkou týkající se čl. 89 odst. 1 Ústavy České republiky stanovící, že rozhodnutí Ústavního soudu je vykonatelné, jakmile bylo vyhlášeno způsobem stanoveným zákonem, pokud Ústavní soud o jeho vykonatelnosti nerozhodl jinak. Nejvyšší soud v již zmíněném rozhodnutí ve věci sp. zn. 30 Cdo 4280/2009 uvedl, že nemá žádný důvod odchylovat se od své konstantní judikatury vycházející z právního názoru, že podle platné právní úpravy nelze od nevlastníka nebýt nemovitost, i kdyby měl být takový nabyvatel v dobré víře, ledaže by se jednalo o nabytí nemovitosti vydržením či jiným zákonem předvídaným způsobem. Nejvyšší soud si tak byl vědom toho, že za určitých podmínek nemusí být vázán právním názorem obsaženým v nálezu Ústavního soudu. K otázce, jakým způsobem se mohou obecné soudy vymezit vůči právním názorům vyloženým v nálezech Ústavního soudu, aniž by takové vymezení bylo rozporné s čl. 89 odst. 2 Ústavy, se vyjádřil Ústavní soud např. v nálezu ze dne 13. 11. 2007, sp. zn. IV. ÚS 301/05. V něm zaujal právní názor, že ačkoliv mají jeho nálezy precedenční účinky, není porušením čl. 89 odst. 2 Ústavy takový výjimečný postup obecného soudu, jenž právní názor v nálezu vyjádřený odmítne respektovat, pakliže je z opodstatněných a důkladně vysvětlených důvodů přesvědčen o tom. že je nutno právní závěry prezentované Ústavním soudem revidovat. Důvodem ospravedlňujícím takový postup však nejsou pouhá tvrzení obecného soudu, že právní názory Ústavního soudu jsou argumentačně nezpochybnitelné, že judikatura Ústavního soudu je v podobných věcech nekonzistentní a že je respektuhodná jen naznačuje-li podrobně další rozhodovací praxi.

Nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2219/2012

     K dalšímu výraznému posunu v dané problematice došlo v důsledku vydaného nálezu Ústavního soudu ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012, ve kterém Ústavní soud podrobil kritice dosavadní (shora připomenutou) judikaturu Nejvyššího soudu a zaujal právní názor, že i podle úpravy účinné do 31. 12. 2013 bylo možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí. V tomto nálezu Ústavní soud vytěsnil jako nedůvodnou dosavadní judikaturu (především) senátu č. 30 Cdo Nejvyššího soudu, vycházející ze závěru o nepřípustnosti nabytí nemovité věci od nevlastníka, byť zde existuje dobrá víra nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí. K tomu Ústavní soud dodal, že jakmile Ústavní soud po zralé úvaze odmítne konkrétní argument, který obecný soud nabízel jako konkurující úvahu, nemohou jej obecné soudy už znovu přednést.

     Senát č. 30 Nejvyššího soudu, který měl v řešení další právní věc týkající problematiky nabytí od nevlastníka, následně tuto věc předložil k rozhodnutí velkému senátu Nejvyššího soudu s odůvodněním, že mu nezbývá, než respektovat aktuální judikaturu Ústavního soudu, který v posledně uvedeném nálezu zaujal opačný právní názor k řešení otázky nabytí nemovité věci od nevlastníka.

Rozhodnutí velkého senátu Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 1168/2013

    Velký senát Nejvyššího soudu následně vydal dne 12. 11. 2014 pod sp. zn. 31 Cdo 1168/2013, rozsudek, v němž přisvědčil dosavadní judikatuře Nejvyššího soudu a plenární judikatuře Ústavního soudu. Ze znění rozsudku velkého senátu lze pro stručnost vyložit následující právní argumenty, na nichž uvedené rozhodnutí spočívá:

        Senát č. 30 Nejvyššího soudu správně uvedenou věc (jejíž rozsouzení spočívá na vyřešení otázky nabytí věci od nevlastníka) předložil k rozhodnutí velkému senátu Nejvyššího soudu, který v řešení otázky nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí zaujal právní názor v již shora zmíněném R 56/2010, leč tento jeho právní názor, z nějž vycházela ustálená judikatura Nejvyššího soudu, byl Ústavním soudem v nálezu ze dne 17. 4. 2012, sp. zn. I. ÚS 2219/2012,  shledán nesprávným s tím, že je věcí Nejvyššího soudu, aby respektoval Ústavním soudem v jím řešené právní otázce judikovaný právní názor ve smyslu čl. 89 odst. 2 Ústavy. Za dané procesní situace je tudíž velký senát Nejvyššího soudu povolán opětovně k řešení předmětné otázky, byť se k ní vyjádřil již v R 56/2010, neboť tříčlenné senáty Nejvyššího soudu by jinak neměly relevantního podkladu při řešení otázky, zda v předmětných případech mají i nadále respektovat závěry obsažené v R 56/2010 a (především) v plenárním nálezu Ústavního soudu sp. zn. Pl. ÚS 78/06, anebo mají stran řešení dané materie přisvědčit v mezidobí se zčásti změněné judikatuře některých senátů Ústavního soudu.

    Nejvyšší soud, též s vědomím převažující právní doktríny, ve své judikatuře důsledně respektuje právní dosah plenárních nálezů Ústavního soudu sp. zn. ÚS 750/04, sp. zn. Pl. ÚS 78/06, a kontinuálně judikuje, že podle českého právního řádu platného a účinného do 31. prosince 2013 (resp. do 31. prosince 2014, k tomu srov. § 3064 o. z.) nemohlo (nemůže) - vyjma zákonem stanovených způsobů - dojít k právnímu důsledku, že by oprávněný držitel mohl při pouhé dobré víře v zápis do katastru nemovitostí nabýt vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od (pouhého) nevlastníka, aniž by takový způsob upravoval zákon. Jinými slovy řečeno (jak již zformuloval Nejvyšší soud např. ve svém rozsudku ze dne 28. července 2003, sp. zn. 22 Cdo 1836/2002, či v navazující judikatuře ústící v posléze přijatý rozsudek velkého senátu Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 31 Odo 1424/2006), na dobrou víru nabyvatele zákon neváže bezprostřední nabytí vlastnictví, ale jen zakládá právo oprávněné držby (§ 130 obč. zák.) a možnost nabytí práva vydržením (§ 134 obč. zák.). Proto pokud někdo nabyl nemovitost od nevlastníka (případně celou věc od osoby, která byla jen jejím podílovým spoluvlastníkem), přičemž vycházel ze zápisu v katastru nemovitostí označujícího převodce za vlastníka této nemovitosti, nestal se vlastníkem (v případě nabytí od spoluvlastníka výlučným vlastníkem) této věci.

       Z označených plenárních nálezů Ústavního soudu vyplývá, že pouze zákonem stanovené způsoby nabytí vlastnického práva jsou ústavně souladné, což je plně uplatnitelné i pro případy, kdy dojde (po právu) k odstoupení od převodní smlouvy mezi A a B poté, co B převedl své vlastnické právo na nabyvatele C, případně došlo-li v dané posloupnosti k dalším převodům, přičemž Ústavní soud (sp. zn. Pl. ÚS 78/06) zdůraznil, že dříve, než došlo k odstoupení od smlouvy mezi A a B, převodce B v souladu s právem mohl převést vlastnické právo na nabyvatele C atd., takže případně následné odstoupení jednoho z účastníků převodní smlouvy mezi A a B již nemůže ovlivnit věcněprávní vztah náležející subjektu C, D atd., jenž v mezidobí předmětný nemovitý majetek řádně nabyl, a proto jej (popsaným způsobem s ohledem na ochranu svého řádně nabytého vlastnického práva) nemůže pozbýt. Popsaný model je tak třeba důsledně odlišovat od situace, kdy převodní smlouva je již od samého začátku absolutně neplatná.

    Stejného názoru je i zákonodárce, jak lze dovodit např. z důvodové zprávy k zákonu č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), v níž se v souvislosti s kritikou zásady materiální publicity katastru nemovitostí podle předchozí právní úpravy mj. uvádí, že „Dosavadní úprava umožňuje skutečnému vlastníkovi nemovitosti, aby se domohl vlastnického práva i na osobě, která nabyla vlastnické právo od osoby, který byla v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník. A to i přesto, že skutečný vlastník si v rozporu s ohlašovací povinností ponechal po dlouhou dobu doklady o svém vlastnictví pro sebe, nepožádal o zápis svého vlastnického práva ve svůj prospěch a nečinně po dlouhou dobu přihlížel, že podle zápisů v katastru je jako vlastník zapsán někdo zcela jiný.“

       Z popsaného zorného úhlu je proto nezbytné posuzovat odchylný názor, že jedním z originálních způsobů nabytí vlastnického práva při splnění podmínek uvedených v nálezu ze dne 17. dubna 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012, je dobrá víra „dobrověrného nabyvatele“.

     Při řešení otázky nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka je potřeba daný problém vnímat z pohledu systému tehdy (do 31. prosince 2013) reglementované výseče soukromoprávních vztahů. Tím, že zákonodárce upravil institut držby, právní důsledky vyplývající z plynutí času, časově vymezil podmínku pro vydržení nemovité věci lhůtou deseti let atd., zcela jasně a zřetelně nastavil pravidla pro nabytí věci pro „dobrověrného nabyvatele“, jímž nemůže být nikdo jiný, než oprávněný držitel ve smyslu § 130 obč. zák. Nyní platná a účinná právní úprava těchto vztahů a z nich vyplývajících rozporů oproti tomu principiálně vychází z ochrany dobré víry dobrověrného nabyvatele a ze zákonnosti nabytí věcí i od neoprávněného, zároveň však obsahuje systém ochrany původního vlastníka (viz § 984 až 986 o. z.), jehož deficit v předcházející právní úpravě je zřejmý.

    Velký senát v rozsudku zdůraznil, že při neměnnosti předmětné právní úpravy je Nejvyšší soud povinen plenární nálezy Ústavního soudu, které byly zmíněny v předchozím výkladu, plně respektovat, což také ve své judikatuře i nadále činí.

     Velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu neshledal důvod ke změně ustálené judikatury obecných soudů, zejména ke změně rozhodovací praxe opírající se o závěry obsažené v R 56/2010, podle nichž se (další) kupující nestává vlastníkem nemovitosti jen na základě toho, že při uzavření (další) kupní smlouvy jednal v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí. Opačný výklad by negoval celou dosud platnou úpravu vydržení v občanském zákoníku, představoval nepřípustný zásah do právní jistoty a byl v rozporu s rozhodovací praxí pléna Ústavního soudu.

Závěr

   Závěrem lze tedy zrekapitulovat, že i po vydání nálezu Ústavního soudu ve věci sp. zn. I. ÚS 2219/2012 velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu  – s přihlédnutím k právní úpravě platné a účinné do 31. 12. 2014 – setrvává na právním závěru vyjádřeném v R 56/2010, podle kterého se (další) kupující nestává vlastníkem nemovitosti jen na základě toho, že při uzavření (další) kupní smlouvy jednal v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí. Malé (roz. tříčlenné) senáty Nejvyššího soudu se nemohou odchýlit od rozhodnutí velkého senátu Nejvyššího soudu v řešení téže právní otázky, i kdyby v mezidobí takovou právní otázku řešil v rozhodnutí odlišně malý (roz. tříčlenný) senát Ústavního soudu, ledaže by se jednalo o kasační rozhodnutí Ústavního soudu, jehož právní názor by malý senát Nejvyššího soudu musel v dalším řízení respektovat.

      Ze zreferovaného rozsudku velkého senátu Nejvyššího soudu je tudíž zjevné, že členové velkého senátu velmi pečlivě zvažovali všechny aspekty daného problému a pochopitelně reflektovali dosavadní rozhodovací praxi Ústavního soudu, přičemž nakonec dospěli k závěru, že není důvod odchylovat se od dosavadní konstantní rozhodovací praxe.

     Pro obecné soudy to znamená, že budou muset při rozhodování reflektovat aktuální rozsudek velkého senátu Nejvyššího soudu, a pokud se snad budou chtít odchýlit od jeho závěrů, budou muset pečlivě vyložit právní argumenty, které je vedly k odlišnému řešení, než které je vyloženo v publikovaném rozhodnutí. Nelze současně předpokládat, že tříčlenné („malé“) senáty Nejvyššího soudu by se za dané situace mohly v příštích rozhodnutích odchýlit od publikovaného rozsudku velkého senátu Nejvyššího soudu, neboť procedura změny judikatury Nejvyššího soudu je jasně stanovena v zákoně o soudech a soudcích, a neumožňuje tříčlennému senátu Nejvyššího soudu se bez dalšího – s odkazem na rozhodnutí tříčlenného senátu Ústavního soudu – odchýlit od rozhodnutí velkého senátu. K tomu je vhodné připomenout, že velký senát Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 13. 6. 2012, sp. zn. 31 Cdo 2805/2011, zdůraznil, že rozpory v rozhodovací činnosti Nejvyššího soudu přísluší řešit velkému senátu Nejvyššího soudu, a že prosté převzetí názoru Ústavního soudu tříčlenným senátem Nejvyššího soudu ke sjednocení rozhodování nepostačuje. Pochopitelně o jinou právní situaci by se jednalo tehdy, byl-li Nejvyšší soud vázán právním názorem Ústavního soudu vyjádřeným v jeho kasačním (zrušujícím) rozhodnutí; v takovém případě by Nejvyšší soud musel (při neměnnosti skutkové stránky věci či právní úpravy) v dalším řízení plně respektovat právní názor Ústavního soudu obsažený v jeho kasačním rozhodnutí. Jak zdůraznil Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 30. 8. 2012, sp. zn. 30 Cdo 2367/2012, zrušil-li Ústavní soud rozsudek odvolacího soudu a v nálezu zaujal příslušný právní názor, je povinností soudu (při neměnnosti skutkového stavu věci) uvedený právní názor Ústavního soudu plně respektovat; odvolacímu soudu ani nepřísluší (v odůvodnění rozhodnutí) kriticky komentovat judikovaný závěr Ústavního soudu, a to již z důvodu kasační závaznosti nálezu. V tomto směru je třeba zdůraznit, že Ústavní soud např. již v nálezu ze dne 13. 11. 1997 sp. zn. IV. ÚS 301/05, mj. vyložil: "Ústavní soud netvrdí, že je neomylný, ale trvá na tom, že v jednotlivých případech je konečnost sporu nepostradatelným znakem spravedlivého procesu, a proto jako orgán s posledním slovem musí být jeho právní názor v konkrétní věci nepodmíněně respektován. Opačný názor by odporoval samotnému principu kasačního rozhodování."