K označování nemovitostí ve vkladových listinách

Nový katastrální zákon č. 256/2013 Sb. („NKZ“) za vkladovou listinu považuje listinu, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru. Vkladové listiny jsou veřejné (např. soudní rozhodnutí) nebo soukromé (např. převodní smlouva). V § 8 NKZ je stanoveno, jak mají být v listinách pro zápis do katastru nemovitosti označeny. Smyslem tohoto ustanovení je stanovit jednotný způsob označování nemovitostí tak, aby při zápisech do katastru nedocházelo ke zmatkům, nepřesnostem, záměnám. Proto je zapotřebí nemovitosti ve vkladových listinách označovat standardními údaji užívanými v katastru.

    Požadavek řádné (v souladu s požadavky NKZ) identifikace nemovitostí má vazbu na přezkumnou činnost katastrálního úřadu při posuzování podmínek pro povolení vkladu. NKZ konkrétně v § 17 odst. 1 písm. a) stanoví, že ve vkladovém řízení katastrální úřad zkoumá u soukromé vkladové listiny, zda splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru nemovitostí. Pokud nemovitosti, k nimž se upíná předmět vkladu, nebudou ve vkladové listině označeny způsobem stanoveným NKZ, katastrální úřad vkladovému návrhu nevyhoví, neboť zákon mu stanoví, že musí zkoumat, zda ve vkladovém řízení takto předložená listina splňuje náležitosti vkladové listiny, a to právě i z pohledu řádného (roz. dle NKZ) označení nemovitostí.

     Vkladová listina neboli též věcná smlouva představuje dvou či vícestranné právní jednání týkající se věcného práva k nemovitosti. Právní jednání (dříve nazývané právní úkon) obsažené ve vkladové listině představuje právní skutečnost, se kterou zákon (občanský zákoník či jiný právní předpis) spojuje vznik, změnu nebo zánik příslušného právního vztahu (obsahující vymezená práva a povinnosti mezi jeho subjekty). V případě nakládání s nemovitým majetkem je takovým cílem kupř. při uzavření kupní smlouvy na straně prodávajícího úmysl nemovitost za úplatu prodat a na straně kupujícího převáděnou nemovitost za sjednanou kupní cenu koupit a nabýt k ní (právem předvídaným způsobem) vlastnické právo. Jiná kauza právního jednání pochopitelně bude zase v případě uzavření darovací smlouvy, směnné smlouvy atd. Tím, že účastníci zákonem předvídaným způsobem uzavřou smlouvu, vznikne mezi nimi závazkově právní (neboli obligační) jednání, na jehož základě se kupující či jiná oprávněná osoba z věcného práva ještě vlastníkem nemovitosti či osobou, které přísluší k nemovitosti určité věcně právní oprávnění, nestává. K tomu totiž musí ještě přistoupit účinky věcně právní, které nastávají až zápisem vkladu vlastnického či jiného věcného práva do katastru nemovitostí. Teprve v důsledku této další právní skutečnosti se kupující stává vlastníkem předmětné nemovitosti, resp. oprávněná osoba má k předmětnému nemovitému majetku příslušný věcně právní vztah, a to s právními účinky ke dni podání vkladového návrhu.

     Předchozí katastrální zákon č. 344/1992 Sb. sice v § 5 rovněž stanovil, jak je třeba nemovitosti v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí, označovat, avšak vlivem judikatury tento požadavek byl v praxi interpretován tak, že předmětný zápis do katastru na podkladě listiny, v níž nejsou nemovitosti zcela v souladu s katastrálním zákonem označeny, lze provést a takovou smlouvu nelze považovat ani za neplatnou, pokud výkladem předmětného právního úkonu (smlouvy) lze dospět k závěru, že nemovitosti jsou (alespoň z občanskoprávního hlediska) ve smlouvě určitě a srozumitelně identifikovány. Tak např. Nejvyšší soud ve svém rozsudku z 21. 4. 2010, sp. zn. 30 Cdo 2591/2008, vyložil a odůvodnil právní názor, že pokud převáděná nemovitost není ve smlouvě označena v souladu s požadavky podle katastrálního zákona, nemusí tato okolnost vždy představovat vadu v identifikaci předmětu právního úkonu, jež by (bez dalšího) způsobovala jeho neplatnost. Zdůraznil také, že u nedostatků předmětu právního úkonu je totiž nutno pečlivě rozlišovat, zda takové nedostatky zakládají vadu směřující k neurčitosti nebo nesrozumitelnosti právního úkonu či nikoliv. O tzv. podstatnou vadu jdoucí na vrub platnosti právního úkonu (nyní právního jednání) by se nemělo jednat v těch skutkových okolnostech, jestliže by správné označení předmětu právního úkonu bylo seznatelné podle dalších identifikačních znaků nebo i z celého obsahu právního úkonu (nyní právního jednání) jeho výkladem, popř. objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon učiněn, aniž by tím došlo k odklonu od toho, co bylo vyjádřeno navenek v písemné formě.

     Tato připomenutá dosavadní judikatura ovšem v nových právních poměrech (od 1. 1. 2014), při platnosti a účinnosti NOZ a NKZ, zřejmě nebude použitelná, neboť požadavek, aby nemovitosti byly ve vkladových listinách označeny v souladu s NKZ, souvisí s povinností katastrálního úřadu posuzovat i z tohoto pohledu listinu za tzv. vkladu schopnou. Kategorický závěr však – s ohledem na předchozí judikatorní turbulence i s přispěním Ústavního soudu – ani v této otázce učinit nelze a bude třeba vyčkat v daném směru příslušné rozhodnutí Nejvyššího soudu či Ústavního soudu.

      Je třeba také připomenout, že požadavky na (z pohledu katastru nemovitostí) řádnou identifikaci nemovitostí dopadají také na veřejné vkladové listiny, tj. soudní či správní rozhodnutí atd. Jestliže totiž např. v soudním rozhodnutí nebudou nemovitosti označeny v souladu s NKZ, katastrální úřad podle takto jemu předložené listiny příslušný zápis ve formě vkladu nepprovede, resp. vkladový návrh zamítne, neboť ve smyslu § 17 odst. 2 písm. a) NKZ je povinen zkoumat, zda veřejná vkladová listina splňuje náležitosti listiny pro zápis do katastru.

     V § 8 NKZ je proveden výčet, jak mají být nemovitosti označeny v listinách pro zápis do katastru. U pozemků nadále platí, že musejí být označeny parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu (a pokud by se podle katastru jednalo o stavební parcelu, vkladovému návrhu by pro tento věcný nesoulad nemohlo být vyhověno). V případě, že předmětem převodu je pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, musí být v listině označen číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranic katastrálního území. Jelikož může nastat situace, že v jednom katastrálním území existuje totožné parcelní číslo pro pozemek vedený v katastru nemovitostí a rovněž pro pozemek dosud vedený ve zjednodušené evidenci, je nutným rozlišujícím znakem údaj o tom, že se jedná o pozemek vedená zjednodušeným způsobem a dále údaj o původu pozemku.

      Protože § 506 odst. 1 NOZ stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech, NKZ již oproti předchozí úpravě nezakládá povinnost ve vkladových listinách (z pohledu sledovaného zápisu do katastru nemovitostí) označovat stavby, jež jsou součástí převáděného pozemku. Z občanskoprávního hlediska – s ohledem na zásadní změny v civilní úpravě – bude přesto vhodné v nynějších poměrech takové stavby v převodní smlouvě specifikovat. Na druhé straně nebude možné docílit vkladu v situaci, kdy ve vkladové listině bude uvedena budova, která je součástí pozemku. Na tuto okolnost je zapotřebí pamatovat i v soudních řízeních, která byla zahájena před 1. 1. 2014, resp. která nebyla pravomocně skončena do 31. 12. 2013. Pokud by totiž žalobce setrvával např. na žalobním požadavku, aby bylo určeno, že je vlastníkem určité budovy, která po nabytí účinnosti NOZ je považována za součást pozemku, a v mezidobí (po 31. 12. 2013) by nezměnil žalobní návrh, soud by takové žalobě nemohl vyhovět již pro absenci naléhavého právního zájmu žalobce na takto (stále) požadovaném určení. Soud by přitom nemohl žalobce v řízení hmotněprávní poučovat o tom, že v průběhu řízení došlo ke změně civilního hmotného práva, v jehož důsledku – vyjma případů vyjmenovaných v přechodných ustanovení NOZ – stavba je součástí pozemku, a že je tudíž zapotřebí tomu přizpůsobit formulaci žalobního požadavku, neboť by tím v řízení porušil zásadu rovnosti účastníků.

     Při označování (bytových) jednotek v listinách určených pro zápis do katastru je rozhodující, zda jde o jednotku vymezenou v budově, která není součástí pozemku či práva stavby, anebo o jednotku vymezenou v budově, která je součástí pozemku či práva stavby. V prvém případě je u jednotky zapotřebí uvést číslo jednotky, její pojmenování a označení pozemku nebo označení práva stavby, zatímco ve druhém případě je u jednotky nezbytné  uvést číslo jednotky, její pojmenování a označená budovy, v níž je vymezena. Je třeba také pamatovat na to, že nabyl-li vlastnické právo alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem účinnosti NOZ nabyvatel podle zákona o vlastnictví bytů (ř. 72/1994 Sb. ve znění pozdějších předpisů), vznikne i po 1. 1. 2014 (účinnosti NOZ) vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. Z toho plyne, že byla-li jednotka vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, je třeba i nadále označovat jednotky (v témže domě) v listinách v souladu s tímto zákonem, neboť na ně stále dopadá režim zákona o vlastnictví bytů.

    Týká-li se právo, které má být na základě listiny zapsáno do katastru jen částí pozemku evidovaného v katastru, musí být s listinou spojen geometrický plán, který část pozemku vymezuje; geometrický plán se přitom považuje za součást listiny (srov. § 7 odst. 2 NKZ).

     Geometrický plán je technickým podkladem pro vyhotovení rozhodnutí a jiných listin ke změnám zápisů práv do katastru a spolu se záznamem podrobného měření změn je podkladem pro provedení změny v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací. Geometrický plán se vyhotovuje pro a) změnu hranice katastrálního území, b) rozdělení pozemku, c) změnu hranice pozemku, d) vyznačení budovy a vodního díla nebo změny jejich obvodu, e) určení hranic pozemků při pozemkových úpravách, f) doplnění souboru geodetických informací o pozemek dosud evidovaný zjednodušeným způsobem, g) opravu geometrického a polohového určení nemovitosti, h) upřesnění nebo rekonstrukci údajů o parcele podle přídělového řízení, ch) průběh vytyčené nebo vlastníky zpřesněné hranice pozemků, i) průběh hranice určené soudem, j) vymezení rozsahu věcného břemene k části pozemku.

       Z NKV dále vyplývá, že geometrický plán, který je součástí listiny, je podkladem pro zápis změny, pokud jeho obsah je v souladu s údaji katastru nebo pokud není z technických příčin nezpůsobilý k zápisu. Za nesoulad s údaji katastru se nepovažuje takový rozdíl mezi údaji katastru a geometrického plánu, který nebrání zápisu změny, nebo jej lze dodatečně odstranit identifikací parcel, pokud lze takovou identifikaci parcel vyhotovit. Za nesoulad s údaji katastru se nepovažuje, jsou-li v listině pozemky označeny parcelními čísly podle stavu platného ke dni uzavření smlouvy nebo ke dni vydání rozhodnutí či vyhotovení jiné listiny, pokud jsou v návrhu na vklad nemovitosti označeny podle stavu katastru platného ke dni podání návrhu na vklad a ke smlouvě je připojena identifikace parcel, pokud lze takovou identifikaci parcel vyhotovit. Za nesoulad s údaji katastru se rovněž nepovažuje, byla-li smlouva uzavřena nebo rozhodnutí vydáno či jiná listina vyhotovena před a doručena k zápisu po dni vyhlášení platnosti obnoveného katastrálního operátu a pozemky, které jsou předmětem právního úkonu, lze ztotožnit s pozemky evidovanými v katastru po obnově operátu.

     V NKZ je stanovena jednotná povinnost, aby v případech, kdy má být právo zapsáno k jen k části pozemku evidovaného v katastru, byl geometrický plán s listinou spojen. V případech, kdy bude předložena k zápisu listina, kterou bude např. převáděno vlastnické právo k pozemku, který vzniká dle geometrického plánu a tento plán nebude tvořit s listinou ke dni podání návrhu na vklad nedílný celek, nebude možné návrhu na vklad vyhovět a nebude možné ani doplnit návrh na vklad o daný geometrický plán.

      Předchozí katastrální zákon v  § 19 odst. 1 rovněž stanovil, že geometrický plán je neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Katastrální úřady vyžadovaly, aby v těchto případech geometrický plán byl nejpozději v okamžiku podání návrhu na vklad součástí věcné listiny, jinak s odkazem na neurčitost právního úkonu takové vkladové návrhy zamítaly. V soudní praxi pak bylo možno zaznamenat právní názory některých nižších soudů, že v těchto případech jsou smlouvy pro neurčitost (tím, že jejich součástí není předmětný geometrický plán) neplatné. Nejvyšší soud ovšem tento právní názor neakceptoval.  Při řešení právní otázky týkající se náležitostí kupní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnictví k (oddělené) části pozemku, Nejvyšší soud judikoval, že pro určitost a tedy platnost této smlouvy není rozhodující, zda smlouva coby podkladová listina může z hlediska požadavků katastrálního zákona obstát (tzn. zda i z pohledu katastrálního zákona splňuje všechny požadavky, aby podle ní mohl katastrální úřad k návrhu povolit příslušný vklad věcného práva do katastru), nýbrž to, zda z hlediska v ní vymezeného předmětu lze za užití § 35 odst. 2 OZ (podle NOZ ve smyslu § 555 a § 556) dospět (ještě) k závěru, že předmět smlouvy je označen srozumitelně a určitě (NOZ v § 553 odst. 1 stanoví, že o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem). Pro takový závěr není určující, zda geometrický plán je či není neoddělitelnou součástí smlouvy (např. je-li sešit, přilepen či jinak pevně spojen se smlouvou), neboť splnění tohoto požadavku je vyžadováno při rozhodování příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu. Určujícím je pouze a jen to, zda předmět smlouvy, tj. k čemu se smluvní strany uzavřenou smlouvou upínají, čeho chtějí dosáhnout (v tomto případě úplatného převodu vlastnického práva k oddělené části pozemku z prodávajícího na kupujícího), je označen (identifikován) určitě a srozumitelně.

    V případě smlouvy o převodu části pozemku je nezbytné předmět převodu označit nezaměnitelným způsobem, a to ve vazbě na zpracovaný geometrický plán, který pro účely povolení vkladu do katastru nemovitostí musí být součástí smlouvy tak, aby se mohl stát podkladem pro zápis změny, pokud jeho obsah je v souladu s údaji v katastru nebo pokud není z technických příčin nezpůsobilý k zápisu. Nejvyšší soud ve své judikatuře také zaujal a odůvodnil právní názor, že pokud ve smlouvě, jíž se převádí vlastnické právo k části pozemku, je převáděná část pozemku označena zcela nezaměnitelným způsobem, včetně odkazu na (již) zpracovaný geometrický plán (který se má stát technickým podkladem pro provedení změny v souboru geodetických informací a v souboru popisných informací), pak okolnost, že v době uzavření smlouvy tento geometrický plán nebyl její součástí, nemůže bez dalšího vést k závěru o neplatnosti smlouvy (nyní k neplatnosti právního jednání) z důvodu, že předmět koupě nebyl v kupní smlouvě označen určitě. Na věci nic nemění, že k dosažení účastníky sledovaného převodu vlastnického práva, resp. k nabytí vlastnictví vkladem, je nezbytné, aby podle katastrálního zákona byl geometrický plán neoddělitelnou součástí smlouvy, podle které má být proveden zápis do katastru nemovitostí. I nadále se proto uplatní závěry, které Nejvyšší soud vyložil např. ve svém usnesení ze dne 11. 11. 2008, sp. zn. 30 Cdo 3382/2007, tj. že žádné ustanovení občanského zákoníku (a to platí i v poměrech NOZ) nevyžaduje výslovně, aby geometrický plán byl nedílnou součástí kupní smlouvy o převodu pozemků, které byly tímto plánem nově vytvořeny.

    V souvislosti s poznámkami o geometrickém plánu je vhodné ještě upozornit na následující souvislosti. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 25. 4. 2000, sp. zn. I. ÚS 28/99 judikoval, že „Pokud evidence pozemků v podobě parcel ve smyslu shora uvedené právní úpravy existuje, pak se jedná v případě takového pozemku o věc ve smyslu právním, neboť s takto evidovaným pozemkem lze dále, při splnění některých dalších zákonem předepsaných podmínek a náležitostí, právně disponovat.“ Tento závěr je však zapotřebí modifikovat – jak kupř. zdůraznil Krajský soud v Ústí nad Labem v usnesení ze dne 26. 3. 2008, sp. zn. 10 Co 244/2007 - potud, že sama existence zpracování geometrického plánu vytváří (pouze) obligatorní předpoklad pro uvažovanou věcně právní dispozici či k převzetí do rozhodnutí, jímž se deklaruje určitý věcně právní vztah účastníka k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí. Jinak řečeno, teprve na podkladě právního úkonu listiny či jiné právní skutečnosti - např. soudního rozhodnutí, jímž se určuje vlastnické právo k určité části pozemku oddělené připojeným geometrickým plánem - jsou vytvořeny předpoklady pro příslušný zápis dotčeného věcného práva k nemovitosti do katastru nemovitostí, v němž je již reflektován vlastnický a zeměměřičsko-technický stav např. oddělení pozemku tím, že na podkladě těchto (vkladových či záznamových) listin dochází ke sledovanému zápisu rozděleného pozemku do katastru nemovitostí. Na druhé straně samotné vyhotovení geometrického plánu nebrání např. jinému rozdělení pozemku na podkladě nově vyhotoveného geometrického plánu, neboť nikoliv existence vyhotovení geometrického plánu, nýbrž až geometrický plán ve spojení s (vkladovou či záznamovou) listinou předloženou katastrálnímu úřadu vytváří předpoklad pro zápis sledované změny do katastru nemovitostí.

     Protože podání vkladového návrhu není časově omezeno a jelikož v praxi mohou nastat situace, že účastníci sice uzavřeli např. převodní (věcnou) smlouvou ještě za účinnosti předchozího občanského zákoníku, kterou však (z různých důvodů) do 31. 12. 2013 nepředložili s návrhem na vklad do katastru nemovitostí katastrálnímu úřadu, NKZ pro takové situace stanoví, že pokud takové listiny splňují náležitosti stanovené dosavadními právními předpisy, pak jsou považovány za vkladové listiny, i když nesplňují náležitosti předepsané NKZ či jiným zákonem. Chybějící náležitosti v listině (z pohledu těch, které jsou vyžadovány NKZ) však musí obsahovat návrh na vklad.