K převádění nemovitosti mající charakter příslušenství hlavní věci

   Na stránkách tohoto časopisu (Právní rádce) jsem v jeho srpnovém vydání v roce 2002 prezentoval svůj právní názor k problematice převádění nemovitostí, které tvoří příslušenství jiné (hlavní) nemovitosti. Dospěl jsem tehdy (ve stručnosti shrnuto) k jednoznačnému závěru, že pokud má dojít k převodu vlastnického práva i k nemovitosti, která tvoří příslušenství (hlavní) nemovitosti, je nezbytné v převodní smlouvě tuto skutečnost právně relevantním způsobem vyjádřit, a to tak, že se předmětná nemovitost (příslušenství) ve smlouvě specifikuje a že naopak nestačí, pokud se použije např. formulace, že (hlavní a ve smlouvě blíže specifikovaná) nemovitost se „převádí i s příslušenstvím“. Od té doby uplynul nějaký čas, stovky či tisíce smluv zatížených obdobným problémem se uzavřelo a z toho posléze tu a tam pramenily (soudní) spory, to když jedna ze smluvních stran počala převodní smlouvu zpochybňovat např. s tvrzením, že k převodu příslušenství – nemovitosti po právu nedošlo, neboť tento projev vůle nebyl ve smlouvě (v souladu se zákonem) odpovídajícím způsobem formulován. Věci se dostaly do takových souvislostí, že jednotného náhledu na výklad inkriminovaných ustanovení občanského zákoníku se nedostalo ani u našeho Nejvyššího soudu. Jak jsem již poukázal ve svém shora cit. příspěvku, Nejvyšší soud ČR v rozsudku uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 7, ročník 1987, původně judikoval, že „Příslušenství věci ( § 121 odst. 1 o. z. ) může být převedeno na nového nabyvatele, a to buď zároveň s věcí hlavní nebo nezávisle na tomto převodu; nepřechází však vždy bez dalšího na nabyvatele věci hlavní. Ve smlouvě o převodu nemovitosti musí být proto vedle věci hlavní uvedeny a řádně identifikovány také věci, jež jsou jejím příslušenstvím.“ Po čtrnácti letech týž Nejvyšší soud zaujal zcela odlišný právní názor v rozsudku ze 14. 8. 2001, sp. zn. 28 Cdo 133/2001, publikovaném v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaném nakladatelstvím C. H. Beck, pod C 678, svazek 9, v němž dovodil, že „při převodu vlastnictví sdílí příslušenství věci právní osud věci hlavní bez zřetele k tomu, jestli účastníci smlouvy v ní toto příslušenství přímo identifikovali.“ Dovolací soud právní názor odvolacího soudu, že příslušenství nemovité věci - jednotlivé stavby - je nutno ve smlouvě konkretizovat a že nebyla-li tato identifikace provedena, ani výkladem projevu vůle prodávajícího nebylo možno dovodit, co bylo jejím předmětem, považoval „za názor, který se v dřívější právní praxi státních notářství nevžil, a v současné době je v odborné literatuře považován za překonaný". Z odůvodnění tohoto rozsudku vyplývá, že dovolací soud vyšel „z komentáře k pátému a šestému vydání občanského zákoníku (Jehlička, O. a kol., nakladatelství C. H. Beck, § 121)“, který vykládá příslušenství věci hlavní ve vztahu k posuzování platnosti smluv o převodu takto: „Pokud je věc příslušenstvím, tj. splňuje-li znaky § 121 odst. 1 , platí zásada, že příslušenství sdílí právní osud hlavní věci a to bez zřetele k tomu, jestliže účastníci smlouvy toto příslušenství hlavní věci přímo identifikovali, či ve smlouvě pouze - jak je obvyklé - uvedli, že věc je převáděna s veškerým příslušenstvím, popř. se dokonce o příslušenství hlavní věci ve smlouvě nezmínili. V právní praxi vznikaly a vznikají nadále pochybnosti při převodech staveb, které lze souhrnně označit jako vedlejší, tj. kůlen, stodol, oplocení, žump aj., které mají z hlediska § 119 odst. 2 povahu nemovitostí a jež plní doplňkovou funkci hlavní stavby. Byly-li tyto vedlejší stavby s doplňkovou funkcí určeny stejným vlastníkem hlavní věci k tomu, aby s ní byly trvale užívány a byly s ní spojeny společným hospodářským účelem, tvoří příslušenství hlavní věci. To znamená, že tyto vedlejší stavby přecházejí jako příslušenství v případě převodu hlavní stavby na nabyvatele, aniž by je bylo třeba ve smlouvě výslovně uvádět a identifikovat." S tímto právním názorem však vyslovil nesouhlas velký senát občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR, který ve svém rozsudku ze dne 11.9. 2003, sp. zn. 2772/2000 mj. judikoval: „Příslušenství tvoří věci samostatné, které mohou být samostatným předmětem právních vztahů a jejich právní režim nesleduje ze zákona bez dalšího režim věci hlavní. Platné právo nemá ustanovení o tom, že by na nabyvatele věci hlavní přecházelo i příslušenství věci. K převodu příslušenství na nabyvatele věci hlavní je vždy třeba projevit zákonem předepsaným způsobem vůli převést i příslušenství; nebyla-li vůle převést i příslušenství věci hlavní právně významným způsobem projevena, příslušenství na nabyvatele věci hlavní nepřechází. Opačný názor nelze opřít o žádné ustanovení platného práva.            Právní úkony týkající se převodu nemovitosti musí být učiněny písemnou formou, a to i v případě, že jde o nemovitost, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí. Je-li příslušenstvím věci hlavní nemovitost (půjde zejména o tzv. vedlejší stavby na převáděném pozemku), je základním předpokladem k tomu, aby mohlo k převodu příslušenství vůbec dojít, vyjádření vůle toto příslušenství převést, a to v písemné formě. Teprve vyjádření vůle převést příslušenství věci, kterým je nemovitost, vytváří předpoklady pro zkoumání, zda tato vůle byla vyjádřena dostatečně určitě pro to, aby mohla vyvolat právní účinky sledované účastníky. V dané věci zaujal odvolací soud právní názor, že »příslušenství k věci hlavní drží právní režim věci hlavní, jinými slovy, dojde-li k převodu věci hlavní, dochází automaticky i k převodu vlastnictví příslušenství věci hlavní, není-li ve smlouvě uvedeno jinak«. Tento právní názor je, jak vyplývá z úvah uvedených shora, nesprávný. K tomuto judikátu mj. publikovanému v ASPI je (zřejmě některým ze soudců dovolacího soudu) opatřena poznámka tohoto znění: „Rozhodnutí velkého senátu překonává právní názor, vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu ze 14. 8. 2001, sp. zn. 28 Cdo 133/2001, publikovaném v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, vydávaném nakladatelstvím C. H. Beck, pod C 678, svazek 9, který vyšel z komentáře občanskému zákoníku; nejde však o prostý návrat k předchozí judikatuře, která požadovala přesné označení příslušenství, aniž by rozlišovala jeho různé druhy. Podle diskusí, které byly k této otázce vedeny ve »vlastnickém« senátu lze očekávat, že praxe tohoto senátu bude nadále požadovat přesnou identifikaci příslušenství v právním úkonu, bude-li jím nemovitost která je předmětem evidence v katastru nemovitostí (zejména půjde o pozemky a garáže). Bude-li příslušenstvím nemovitost která evidenci v katastru nepodléhá (různé vedlejší stavby jako kůlny, ploty apod.), mělo by stačit k jejich převodu vyjádření, že věc se převádí »s příslušenstvím«. Ovšem i tu je k převodu příslušenství třeba výslovný projev vůle, který musí být učiněn, jde-li o nemovitost, písemně; i nadále totiž platí, že příslušenství nepřechází »bez dalšího«, ale je třeba vyjádřit, že věc se převádí i s příslušenstvím.“ Obsah uvedené poznámky jakoby předznamenával další judikatorní dosah naznačených právních úvah při řešení uvedeného problému, jenž našel svého reálného vyústění v rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. srpna 2005 č. j. 22 Cdo 1844/2004, v němž dovolací soud vyslovil názor, že k platnosti smlouvy o převodu nemovitosti je třeba přesná identifikace příslušenství v právním úkonu, bude-li jím nemovitost, která je předmětem evidence v katastru nemovitostí (zejména půjde o pozemky a garáže). Bude-li příslušenstvím nemovitost, která evidenci v katastru nepodléhá (různé vedlejší stavby, jako kůlny, ploty apod.), postačí k převodu vyjádření, že věc se převádí „s příslušenstvím“. Ovšem i tu je k převodu příslušenství třeba výslovný projev vůle, který musí být učiněn, jde-li o nemovitost, písemně, přičemž projevy účastníků musí být na téže listině (§ 46 obč. zák.). Tomuto právnímu názoru přitakal v poslední době i senát č. 32 Nejvyššího soudu ČR ve svém rozsudku ze dne 28.6. 2006, sp. zn. 32 Odo 454/2004, jenž v odůvodnění svého rozhodnutí argumentuje následovně: „Odvolací soud při posouzení platnosti smlouvy vyslovil závěr, že předmět smlouvy je vymezen určitě, neboť příslušenství věci hlavní sdílí její osud, a proto převáděné příslušenství s věcí hlavní nebylo třeba ve smlouvě »identifikovat«, a pro posouzení určitosti předmětu smlouvy ve vztahu k příslušenství stačil odkaz na znalecký posudek. Odvolací soud z pohledu shora citovaného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 30. srpna 2005 č. j. 22 Cdo 1844/2004, od něhož nemá Nejvyšší soud důvod se odchýlit ani v této věci, nesprávně uvedl, že příslušenství věci sdílí osud věci hlavní a i v případě příslušenství, které tvoří nemovitost evidující se v katastru nemovitostí, není třeba ve smlouvě toto příslušenství identifikovat. Závěr odvolacího soudu nicméně není v rozporu s hmotným právem, neboť v daném případě se převáděné příslušenství v katastru nemovitostí neevidovalo, jak vyplývá z výpisu z katastru nemovitostí… K převodu příslušenství věcí hlavních – budovy obchodního střediska č. p. 119 ve S. a pozemku parc. číslo 930 v k. ú. S. – tudíž postačovalo, aby ve smlouvě bylo vyjádřeno, že věc se převádí s příslušenstvím. Tak se v daném případě stalo, neboť kupní smlouva obsahuje odkaz, že nemovitosti uvedené v odstavci I smlouvy se převádějí se vším příslušenstvím a součástmi uvedenými ve znaleckém posudku znalce Ing. B. R….“

     Mám za to, že právní názory dovolacího soudu obsažené v posledně dvou citovaných rozhodnutích, ne zcela (věcně) navazují na vpředu rovněž citované rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ČR, resp. je třeba si položit otázku, zda tato rozhodnutí jsou vůbec v souladu se zmíněným rozhodnutím velkého senátu Nejvyššího soudu ČR. Problém totiž spočívá v tom, že obligatorní podmínkou převodní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitostem (ať již v katastru nemovitostí zapsaných či nikoliv), je písemná forma tohoto (dvoustranného) právního úkonu. Znamená to tedy, že projev vůle převést vlastnické právo k nemovitostem, musí být relevantním způsobem vyjádřen v písemné formě. Shoda stejného výkladu patrně bude panovat u nemovitostí, jež sice mají charakter příslušenství věci hlavní, leč jsou zapsány v katastru nemovitostí, takže je zapotřebí jejich náležité identifikace (navíc ještě v souladu se zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, v platném znění) ve smlouvě, aby mohlo dojít ke vkladu vlastnického práva. Kardinální otázkou však je, zda požadavek specifikace jednotlivých nemovitostí tvořících příslušenství (nemovité) věci hlavní, je zapotřebí i tehdy, jestliže tyto nemovitosti (příslušenství) v katastru zapsány nejsou, resp. podle katastrálních předpisů této evidenci nepodléhají. Pokud hmotněprávním pravidlem obsaženým v § 121 odst. 1 obč. zák. je stanoveno, že příslušenstvím (i nemovité) věci jsou (i nemovité) věci, které (1. podmínka) náleží vlastníku věci hlavní a (2. podmínka) jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány, pak je třeba uzavřít, že ke dni uzavření předmětné převodní smlouvy, jež obsahuje např. formulaci, že „výše specifikované nemovitosti se převádějí se vším zákonným příslušenstvím“, nelze vůbec zjistit, které nemovitosti ve vztahu k věci hlavní – nemovitosti tvoří její příslušenství a které nikoliv. I kdyby totiž bylo možno (logicky) uvažovat, resp. text takové smlouvy interpretovat tak, že formulace „se vším zákonným příslušenstvím“ postihuje převod všech nemovitostí (různých vedlejších staveb apod.) majících charakter příslušenství (ve smlouvě) k specifikované (hlavní) nemovitosti, nemůže to vyloučit tu eventualitu, že kupř. určitá (byť v katastru nemovitostí nezapsaná) nemovitost z již dřívějšího rozhodnutí vlastníka nemovité věci hlavní její příslušenství (dočasně) netvoří. Jinak řečeno, to, zda bude taková nemovitost sdílet či nikoli stejný právní „osud“ s nemovitou věcí hlavní, bude záležet na rozhodnutí vlastníka o (hospodářském) určení užívání této nemovitosti, které v případě takto koncipované převod smlouvy (objektivně) známo nebude.

     V tom spatřuji hlavní problém a „slabinu“ právní úvahy obsažené v citovaném rozsudku Nejvyššího soudu ČR ve věci sp. zn. 22 Cdo 1844/2004 na straně jedné, a naopak dosud (podle mého názoru) argumentačně nepřekonaný právní názor, jak je vyložen v rovněž shora citovaném judikátu R 7/87 Nejvyššího soudu ČR, totiž že: „Ve smlouvě o převodu nemovitosti musí být proto vedle věci hlavní uvedeny a řádně identifikovány také věci, jež jsou jejím příslušenstvím.“

    Závěrem tedy mohou jen zopakovat to, co jsem vyslovil již ve svém příspěvku v roce 2002, totiž že při zákonném požadavku písemné formy smlouvy o převodu nemovitostí musejí být nemovitosti, jež tvoří příslušenství věci hlavní, v převodní smlouvě specifikovány takovým způsobem, aby prostřednictvím výkladového mechanismu podle § 35 odst. 2 obč. zák. bylo zřejmé, co konkrétně tvoří (představuje) příslušenství věci hlavní. Jestliže z převodní (věcné) smlouvy taková informace (co do určitosti a srozumitelnosti textu právního úkonu) vyplývat nebude, pak zákonné náležitosti pro perfekci převodu splněny nebudou, jedno-li zda účastníkům smlouvy bude známo, co ve skutečnosti tvoří předmětné příslušenství věci hlavní, neboť při zákonné podmínce písemné formy právního úkonu nelze dovozovat něco, co z textu smlouvy vůbec nevyplývá (a nyní bych ještě dodal), resp. jsou-li pochybnosti, které nemovitosti vskutku tvoří příslušenství hlaví nemovité věci.

 Pavel Vrcha