K převodu výrobních ocelových hal K určitosti převodní smlouvy uzavřené podle obč. zák. č. 40/1964 Sb.

K převodu výrobních ocelových hal

K určitosti převodní smlouvy uzavřené podle obč. zák. č. 40/1964 Sb.

§ 35 odst. 2, § 37 odst. 1 obč. zák.

    Z okolnosti, že převáděným ocelovým halám nebyla přidělena čísla popisná nebo evidenční, nelze dovodit, že tyto haly nejsou věci nemovité.

     Formulace v převodní smlouvě, že „Prodávající je vlastníkem ocelové haly v P. – K. Praha 4 o rozměrech 2 200 m2, postavené na pozemku, který není ve vlastnictví prodávajícího“, neobsahuje určité vymezení předmětu převodu.

Rozsudek Nejvyššího soudu z 21. 2. 2017, sp. zn. 30 Cdo 3302/2016

     Z odůvodnění: Soud prvního stupně rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že je vlastnicí skladových hal č. 7 a č. 8 na označených pozemcích, a dále rozhodl o náhradě nákladů řízení.

     Soud prvního stupně se v řízení jako předběžnou zabýval otázkou platnosti dvou kupních smluv, od nichž žalobkyně odvozovala své vlastnické právo, a to z hlediska určitosti vymezení předmětu převodu. V kupní smlouvě (uzavřené dne 25. 1. 1994 mezi prodávající R. P., a. s. a kupující E. s. r. o.) byl předmět převodu vymezen následovně: „Prodávající je vlastníkem ocelové haly v P. – K. P. 4 o rozměrech 2 200 m2, postavené na pozemku, který není ve vlastnictví prodávajícího. Prodávající je dále vlastníkem naftového vysokozdvižného vozíku typ DVHM 2522, výr. č. 429.“ V kupní smlouvě (uzavřené dne 14. 10. 1994 mezi prodávajícím CH. a. s. a kupující E. s. r. o.) byl předmětu převodu vymezen takto: „Prodávající je na základě privatizačního projektu st. p. CH. OTS č. 1650 výhradním vlastníkem montované haly, objekt C 7, stojící ve skladovém areálu a. s. E. z. P., V. ul. P. 4 – K..“

    Soud prvního stupně dospěl k závěru, že „vzhledem k tomu, že předmětné stavby nejsou označeny pozemkem, na kterém jsou postaveny, jakož i vzhledem ke skutečnosti, že v původním skladovém areálu E. z. P. bylo několik obdobných staveb, aniž by bylo zřejmé jejich číselné označení, má soud za to, že předmět koupě nebyl nezaměnitelným způsobem individualizován a tedy že nebyl vymezen dostatečně určitě. Z tohoto důvodu soud uvedené smlouvy posoudil jako absolutně neplatné podle § 37 odst. 1 obč. zák.“ Prvoinstanční soud se dále zabýval tím, zda v daném případě mohlo dojít k nabytí vlastnického práva žalobkyní vydržením, přičemž dospěl (s podrobným odůvodněním) k negativní odpovědi.

     K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze (dále již „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 18. 2. 2016, č. j. 22 Co 432/2005-191, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že určil, že „žalobkyně je vlastníkem a) skladové haly č. 8 na pozemku parc. č. 2371/3 v kat. území K., obec P., b) skladové haly č. 7 na pozemku parc. 2371/3 v kat. území K., obec P..“ , a dále rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.

     Odvolací soud předně konstatoval, že ze skutkových zjištění soudu prvního stupně vyplývá, že předmětným halám nebyla přidělena popisná či evidenční čísla a obě se v rozhodné době uzavření kupních smluv nacházely a dosud nacházejí na pozemku jiného vlastníka. Předmětné haly proto nelze do žádné z kategorií staveb evidovaných v rozhodné době v katastru nemovitostí ve smyslu § 2 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), v rozhodném znění. Pro posouzení otázky vlastnictví žalobkyně k předmětným halám není rozhodné, zda se v době uzavření předmětných smluv jednalo o věci movité či nemovité, neboť k převodu vlastnického práva na žalobkyni nebylo ani v jednom z těchto variantních případů třeba vkladu do katastru nemovitostí ve smyslu § 133 odst. 2 obč. zák., protože v katastru se tyto haly neevidovaly (neměly evidovat) ani pro případ, že by se o věci nemovité podle občanského zákoníku jednalo.

    Konečně odvolací soud oproti soudu prvního stupně ani neshledal neplatnými předmětné kupní smlouvy z důvodu neurčitosti vymezení jejich předmětu.

    Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný (dále též „dovolatel“) prostřednictvím svého advokáta včasné dovolání. Uplatňuje v něm dovolací důvod ve smyslu § 241a odst. 1 o. s. ř., přičemž předpoklad přípustnosti dovolání spatřuje v tom, že odvolací soud se při řešení právní otázky určitosti předmětu převodu ve smlouvě o převodu nemovitých věcí odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu. V předmětných kupních smlouvách totiž absentuje jakýkoliv údaj o parcelním číslu pozemku, na němž převáděné stavby stojí i označení katastrálního území, v němž se tyto stavby nacházejí [dovolatel zde odkazuje na nález Ústavního soudu České republiky (dále již „Ústavní soud“) ve věci. sp. zn. III. ÚS 447/03]. Občanský zákoník účinný v době uzavírání kupních smluv spojoval s neurčitostí a nesrozumitelností právního úkonu jeho neplatnost, což odráží i judikatura [např. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky (dále již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) ve věci sp. zn. 22 Cdo 2374/1998]. Rovněž i Ústavní soud se opakovaně zabýval problematikou určitosti smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovité věci (např. ve věci sp. zn. III. ÚS 447/03) a dospěl k závěru, že předpokladem určitosti právního úkonu je označení jeho předmětu takovým způsobem, aby byl nezaměnitelně rozpoznatelný od předmětů jiných. Dovolatel dále zpochybňuje dobrou víru žalobkyně, která se ujala držby předmětných hal na základě neplatných kupních smluv. Závěrem dovolatel navrhl, aby Nejvyšší soud změnil rozsudek odvolacího soudu tak, že se rozsudek soudu prvního stupně potvrzuje, a dále rozhodl o nákladech řízení před soudy všech stupňů.

    Vedlejší účastník na straně žalovaného se ve svém vyjádření (ve stručnosti shrnuto) ztotožnil s podaným dovoláním. Vytkl odvolacímu soudu, že posoudil určitost kupních smluv k halám, aniž by si nejdříve vyřešil otázku, zda haly jsou nemovitostmi či nikoliv, a aniž by posoudil, zda převodci podle těchto smluv (zmíněné o právnické osoby) byly vlastníky těchto hal, které byly ve smlouvách vymezeny zaměnitelným způsobem. Vedlejší účastník rovněž vyložil, že žalobkyně nemohla nabýt vlastnické právo ani vydržením, a dále, že odvolací řízení bylo zatíženo jinými vadami (absence poučení účastníků odvolacím soudem ohledně posouzení určitosti předmětu předmětných kupních smluv, překvapivost rozhodnutí, nepřihlédnutí k námitce vedlejšího účastníka, že vlastníkem hal byl podle zjištění příslušného stavebního úřadu žalovaný). Vedlejší účastník závěrem navrhl, aby dovolací soud napadené rozhodnutí změnil tak, že se rozhodnutí soudu prvního stupně potvrzuje a že žalobkyně je povinna nahradit žalovanému a jejímu vedlejšímu účastníkovi náklady řízení před soudy obou stupňů.

     Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) dospěl k závěru, že dovolání žalovaného je – jak bude rozvedeno níže – ve smyslu § 237 o. s. ř. přípustné a je i důvodné.

      Předně je třeba uvést, že závěr odvolacího soudu o tom, že předmětné skladové haly v době převodu neměly být předmětem evidence v katastru nemovitostí a tudíž k právní perfekci převodu vlastnického práva k nim nebylo zapotřebí vkladu práva do katastru nemovitostí ve smyslu § 133 odst. 2 obč. zák., byl učiněn předčasně, neboť odvolací soud k takovému závěru neměl dostatečné podklady. Jde o to, že samotné zjištění, které podle odvolacího soudu měl učinit soud prvního stupně, a z nějž jako ze zásadně významného pro rozhodnutí vycházel odvolací soud, že „předmětným halám nebyla přidělena čísla popisná či evidenční čísla“, ještě nevypovídá o tom, zda tyto haly v předmětné době podle rozhodné právní úpravy správně evidovány být měly. Takový závěr si ovšem odvolací soud bez odpovídajících skutkových zjištění [k tomu srov. nynější právní úpravu - § 121 odst. 2 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), v platném znění, a § 14 zákona č. 131/2000 Sb., o hlavním městě Praze, ve znění pozdějších předpisů) učinit nemohl.

     I kdyby však bylo zjištěno, že předmětné haly podle práva číslem popisným či orientačním označeny být neměly a tudíž nepodléhaly evidenci v katastru nemovitostí a k převodu jejich vlastnického práva nebylo zapotřebí intabulace, nelze se závěrem odvolacího soudu (obsaženém v jeho rozsudku) ohledně určitého vymezení předmětu převodu jím posuzovaných kupních smluv – při skutkovém zjištění, z nějž odvolací soud při rozhodování vycházel – souhlasit.

     Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 30 Cdo 2591/2008 (všechna zde označená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na internetových stránkách Nejvyššího soudu https://nsoud.cz) vyložil, že pokud převáděná nemovitost není ve smlouvě označena v souladu s požadavky podle katastrálního zákona, nemusí tato okolnost vždy představovat vadu v identifikaci předmětu právního úkonu, jež by (bez dalšího) způsobovala jeho neplatnost. U nedostatků v označení předmětu právního úkonu je totiž nutno pečlivě rozlišovat, zda takové nedostatky zakládají vadu směřující k neurčitosti nebo nesrozumitelnosti právního úkonu či nikoliv; o tzv. podstatnou vadu jdoucí na vrub platnosti právního úkonu by se nemělo jednat v těch skutkových okolnostech, jestliže by správné označení předmětu učiněného právního úkonu bylo seznatelné podle dalších identifikačních znaků nebo i z celého obsahu právního úkonu jeho výkladem (§ 35 odst. 2 obč. zák.), popř. objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon učiněn, aniž by tím došlo k odklonu od toho, co bylo vyjádřeno navenek v písemné formě. Lze k tomu na podkladě dalšího rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 1. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2105/2006, dodat, že nemovitosti, jež jsou z důvodu faktické nemožnosti jejich fyzického označení jedinečným způsobem evidovány a popsány v katastru nemovitostí, nemusí být v právním úkonu nutně identifikovány všemi údaji vyžadovanými jinak katastrálními předpisy, pokud i při použití jen některých z těchto údajů je lze ve smlouvě jednoznačně individualizovat.

    Platí-li výše uvedené ohledně nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí, tím spíše tyto závěry jsou uplatnitelné i ohledně vymezení předmětu převodu u nemovitostí, které podle práva nejsou předmětem katastrální evidence. Podmínkou právní perfekce převodu vlastnického práva k nim totiž je, aby byly vymezeny v učiněném právním úkonu určitě, tj. aby nevznikaly (objektivně) žádné pochybnosti o jejich identitě.

      Podle § 34 obč. zák. právní úkon je projev vůle směřující ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem spojují.

      Podle § 35 odst. 1 obč. zák. projev vůle může být učiněn jednáním nebo opomenutím, může se stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, co chtěl účastník projevit. Podle druhého odstavce téhož paragrafu právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.

    Podle § 37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

     Jestliže je obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy a jaká jsou jejich práv a povinnost, není-li to poznatelné z textu listiny (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 30/2002).

     Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě je nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho lze obsah právního úkonu posoudit i podle vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, avšak za podmínky, že tato vůle není v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 8. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1569/99).

      O obsahu právního úkonu mohou (a v právní praxi také v tomto směru velmi často nastávají) pochybnosti, a pro takový případ ustanovení § 35 odst. 2 obč. zák. formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem založeným na tom, že vedle jazykového vyjádření právního úkonu vyjádřeného slovně (nikoliv konkludentně podle § 35 odst. 3 obč. zák.) podrobí zkoumání i vůli jednajících osob. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Takto musí soud postupovat i tehdy, interpretují-li účastníci ve svých přednesech či výpovědích v průběhu řízení smluvní ujednání odlišným způsobem. Taková situace neznamená, že právní úkon vyložit nelze, neboť zájmy a postoje účastníků v průběhu soudního řízení již nemusejí odpovídat jejich původní vůli, kterou projevili při právním úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle § 35 odst. 2 obč. zák. nemůže být považována za nahrazování či měnění již učiněných projevů vůle, jestliže použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního jednání. Teprve v případě, že pojmy použité k jazykovému vyjádření obsahu úkonu jsou natolik nejednoznačné či nejasné, že z nich nelze ani s přihlédnutím k vůli účastníků usuzovat na záměr, jenž měly naplnit, může být opodstatněn závěr o neurčitosti právního úkonu podle § 37 obč. zák. (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. listopadu 1998, sp. zn. 25 Cdo 1650/98).

     Určitost projevu se týká jeho obsahové stránky (určitost písemného projevu je přitom objektivní kategorií, což znamená, že takový projev by neměl vzbuzovat pochybnosti o jeho obsahu ani u osob, které nejsou účastníky daného vztahu); neurčitý projev je sice srozumitelný, avšak nejistý je jeho obsah. Neurčitost může být odstraněna výkladem podle § 35 obč. zák. Pokud nelze uvedený nedostatek odstranit tímto způsobem, jde o právní úkon neplatný (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4885/2009, a ze dne 31. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1407/2010).

     Pokud jde o vymezení předmětu převodu ve shora prvně označené kupní smlouvě ze dne 25. ledna 1994, pak ve smlouvě užitá formulace – „Prodávající je vlastníkem ocelové haly v P. – K. P. 4 o rozměrech 2 200 m2, postavené na pozemku, který není ve vlastnictví prodávajícího“ – ani při využití výkladových pomůcek ve smyslu § 35 odst. 2 obč. zák. nedává subjektu intepretace tohoto právního úkonu odpověď na určité vymezení převáděné haly. Nelze totiž z takto zvolené formulace písemného právního úkonu (smlouvy) identifikovat, která konkrétní hala v dané obci či její části se skutečně měla stát předmětem převodu; okolnost, že účastníkům smlouvy fakticky bylo známa informace, o jakou halu se vlastně jedná, zde není právně relevantní, neboť byl-li v řízení soudem prvního stupně učiněn názor, že v daném případě jde o nemovitost (byť neevidovanou v katastru nemovitostí), přičemž odvolací soud jiný závěr podepřený předmětným zjištěním neučinil, bylo zapotřebí dodržet písemnou formu právního úkonu, v němž bylo nezbytné nezaměnitelným způsobem označit předmět převodu, což v daném případě splněno nebylo. V tomto směru tedy rozsudek odvolacího soudu nelze považovat za správný.

       V případě druhé shora označené kupní smlouvy ze dne 14. 10. 1994 byl předmět převod označen (ještě jednou z této smlouvy citováno) s formulací, že „Prodávající je na základě privatizačního projektu st. p. CH. OTS č. 1650 výhradním vlastníkem montované haly, objekt C 7, stojící ve skladovém areálu a. s. E. z. P., V. ul. P. 4 – K.“ I v tomto případě odvolací soud dospěl k závěru, že tento předmět převodu je vymezen určitě, ačkoliv vycházel ze skutkových zjištění učiněných soudem prvního stupně, a tedy mj. i z dílčího (a pro rozhodnutí v řešení této otázky zásadně významného) zjištění, že „v původním skladovém areálu E. z. P. bylo několik obdobných staveb, aniž by bylo zřejmé jejich číselné označení“, což pochopitelně jde na vrub určitosti tohoto právního úkonu. Poněvadž odvolací soud se s posledně citovaným zjištěním soudu prvního stupně nijak nevypořádal, ač z něj – vycházeje z odůvodnění rozsudku – implicite vycházel, je nasnadě, že ani v řešení této otázky rozhodnutí odvolací soudu nemůže obstát.

      Z vyložených důvodů proto Nejvyššímu soudu nezbylo, než rozsudek odvolacího soudu podle § 243e odst. 1 o. s. ř. zrušit a věc mu vrátit podle § 243e odst. 2 věty první o. s. ř. k dalšímu řízení. Dovolací soud přitom nemohl sám změnit rozsudek odvolacího soudu, neboť závěr odvolacího soudu ohledně určitosti vymezení převodu kupní smlouvy ze dne 14. října 1994 pominul zmíněné skutkové zjištění soudu prvního stupně, takže je nyní na odvolacím soudu, aby v dalším řízení k uvedenému zjištění přihlédl, případně zopakoval dokazování a v tomto směru učinit nové skutkové zjištění, a dále i z toho důvodu, že pro případ neplatnosti posledně uvedené kupní smlouvy, je zde ještě k řešení otázka nabytí vlastnického práva žalobkyní originárním způsobem – vydržením, jíž se v dané procesní fázi dovolací soud zabývat nemůže.