Malá poznámka k "uznání" vlastnictví

 Malá poznámka k názoru B. Kuby na řešení duplicitního zápisu vlastnictví

     V letošním únorovém čísle Právního rádce Ing. Bohumil Kuba v rubrice "Ptáte se - odpovídáme" odpovídal na dotaz čtenáře ohledně řešení duplicitního zápisu vlastnictví k pozemku. Podle B. Kuby je nutné, aby osoby, které jsou zapsány jako vlastníci předmětné nemovitosti, vztah k této nemovitosti vzájemně vyřešily. Dohodnou-li se, kdo je skutečným vlastníkem, je prý nutné, aby sepsaly dohodu o narovnání (dohodu o uznání vlastnického práva). Nedojde-li k dohodě, může rozporný stav vyřešit pouze příslušný soud. Na základě dohody nebo soudního smíru nebo rozhodnutí soudu o určení vlastnictví provede katastrální úřad zápis, jímž bude dosavadní rozporný stav v katastru nemovitostí napraven.

     Protože mám za to, že odpověď v části týkající se odstranění duplicitního zápisu vlastnictví formou uzavření dohody o narovnání nebo uzavření smíru je nesprávná, dovoluji k uvedenému (v praxi zásadnímu a dosud jednotně neřešenému) problému připojit následující poznámky.

     Zákon o zápisech v ustanovení § 11 stanoví, že ten, kdo vychází ze zápisu v katastru učiněného po 1. lednu 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. Jak vyplývá z judikatury, vlastním smyslem vedení katastru je, aby bez dalšího poskytoval veřejnosti potřebné informace o vlastnických a dalších právech k jednotlivým nemovitostem. Pokud ovšem zápisy v katastru neodpovídají skutečnosti, má skutečnost převahu (přednost) před katastrem. To znamená, že ten, kdo se dovolává reality vůči stavu v katastru, musí tuto jinou skutečnost prokázat. Zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí (učiněný po 1. lednu 1993) tedy sám o sobě nedokládá vlastnictví osoby, v jejíž prospěch byl zápis k nemovitosti proveden, nýbrž jen dobrou víru toho, kdo ze zápisu vychází. úřadu není v uvedeném smyslu rozhodnutím o vlastnickém právu. Skutečnost, že stav zápisů v katastru může být zpochybněn a že tzv. právní realita má přednost před údaji v katastru pochopitelně vnáší jistý prvek nejistoty v oblasti věcněprávních vztahů k nemovitostem. Problémy spojené se stavem zápisů v katastru se upínají též k existenci tzv. duplicitních či triplicitních, případně vícenásobných zápisů vlastnických práv či zápisů jiných než vlastnických práv k nemovitostem. Jde o to, že k téže nemovitosti je (podle stavu zápisů v katastru) zapsáno více vlastníků (aniž by šlo podílové spoluvlastnictví), takže vznikají pochybnosti, kdo je podle práva skutečným vlastníkem takové nemovitosti, případně komu svědčí to či ono věcné právo k nemovitosti (duplicitní zápis se však může týkat např. i oprávnění plynoucího z věcného břemena). Žádný stávající právní předpis výslovně takovou situaci (za účelem zjednání nápravy) neřeší. Prováděcí vyhláška k zákonu o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem č. 190/1996 Sb. v ustanovení § 37 odst. 3 pouze stanoví, že je-li katastrálnímu úřadu postupně doručeno více vykonatelných rozhodnutí a jiných listin, jimiž je katastrální úřad vázán, z nichž každá svědčí o vlastnictví jiné osoby k téže nemovitosti, vyjádří katastrální úřad v katastru tuto okolnost duplicitním zápisem vlastnictví a zároveň o tom vyrozumí osoby, které jsou podle takto rozporných listin označeny za vlastníky nemovitosti. Obdobně postupuje katastrální úřad i při zápisu jiných než vlastnických práv k nemovitostem. Ve shodě se zmíněným řešením B. Kuby byl v odborné literatuře opakovaně prezentován názor, že (ve stručnosti uvedeno) vzniklé duplicitní zápisy lze odstranit též uzavřením dohody o narovnání, která by podléhala vkladu (srov. např. názory P. Baudyše publikované v časopise Ad Notam). Kromě odkazu na původní znění níže cit. ustanovení § 5 odst. 4 katastrálního zákona byl uvedený způsob odklizení vícenásobných vlastnických zápisů k téže nemovitosti do jisté míry argumentačně posilován právním názorem, který vyslovil Ústavní soudu ve svém nálezu ze dne 27.5. 1998, sp. zn. Pl. ÚS 34/97. V tomto nálezu Ústavní soud zdůraznil, že katastrální úřady pro zjednání nápravy při zjištění duplicitních či triplicitních zápisů vlastnických práv nemají dostatečné právní prostředky a proto se mohou toliko omezit na doporučení různým subjektům, aby sporné vlastnictví řešily buď mimosoudně (uznáním vlastnického práva), či žalobou na určení vlastnictví. Od tohoto vysloveného názoru se počaly v praxi stále více prosazovat postupy na odstranění duplicitních zápisů uzavíráním dohod o narovnání mezi dotčenými účastníky, z nichž jeden uznal vlastnické právo k dotčené nemovitosti vůči druhému účastníkovi. Před řešením tohoto nepochybně závažného problému je třeba zdůraznit, že do přijetí zákona č. 120/2000 Sb. (novely katastrálního zákona) katastrální zákon v ustanovení § 5 odst. 4 stanovil, že pro vznik, změnu nebo zánik právního vztahu na základě právní skutečnosti nebo jednostranného právního úkonu, které nelze doložit a jsou-li nesporné, mohou být do katastru zapsány pouze na základě osvědčení ve formě notářského zápisu nebo na základě soudního smíru, a že totéž platí, jde-li o změnu údajů v právních vztazích v katastru, v důsledku narovnání či uznání vlastnického práva. Posledně zmíněné instituty (dohoda o narovnání a uznání vlastnictví) byly posléze z dikce cit. ustanovení vyjmuty. Katastrální úřady při zjištění duplicitních zápisů přitom vycházely ze vzoru oznámení, které měly (dle tehdy platného Jednacího řádu katastrálního úřadu) zasílat osobám, jichž se duplicitní zápis dotýkal. Ve zmíněném vzoru bylo mj. uvedeno, že: "Katastrální úřad není orgánem oprávněným rozhodnout, kdo je skutečným vlastníkem uvedené parcely. Proto bude tento duplicitní zápis vlastnictví veden v katastru nemovitostí, dokud nebude katastrálnímu úřadu doručena listina o tom, kdo z obou zapsaných vlastníků je skutečným vlastníkem uvedené parcely. Taková listina může být vyhotovena po dohodě obou duplicitně zapsaných vlastníků uvedené parcely, a to jako dohoda o narovnání právního vztahu sepsaná notářem podle § 585 obč. zák.. Pokud se o skutečném vlastnictví uvedené parcely nedohodnete dohodou o narovnání, bude takovou listinou rozhodnutí o určení vlastnictví vydané příslušným soudem na návrh kteréhokoli z duplicitně zapsaných vlastníků uvedené parcely", resp. v pozdější verzi takového vyrozumění bylo uvedeno, že: "Na základě stejnopisu notářského zápisu nebo na základě rozhodnutí soudu katastrální úřad provede zápis, kterým bude dosavadní rozporný stav v katastru napraven."   Odstranění duplicitních zápisů formou uzavírání dohod o narovnání či tzv. uznáním vlastnictví však podle mého názoru neodpovídá platné právní úpravě. Pokud jde o řešení formou uzavření dohody o narovnání, zde je třeba zdůraznit, že tento způsob "odklizení" sporných nebo pochybných práv mezi účastníky míří na zcela jiné situace. Institut dohody o narovnání je obsažen v části osmé občanského zákoníku upravující závazkové právo, jehož předmětem je závazkový právní vztah, ze kterého věřiteli vzniká právo na plnění (pohledávka) od dlužníka a dlužníkovi vzniká povinnost splnit závazek (§ 488 obč. zák.). Podle ustanovení § 585 odst. 1 až 3 obč. zák. dohodu o narovnání mohou účastníci upravit práva mezi nimi sporná nebo pochybná. Dohoda, kterou mají být mezi účastníky upravena veškerá práva, netýká se práv, na něž účastník nemohl pomýšlet. Byl-li dosavadní závazek zřízen písemnou formou, musí být dohoda o narovnání uzavřena písemně; totéž platí, týká-li se dohoda promlčeného závazku. Uzavřením dohody je dosavadní závazek nahrazen závazkem, který vyplývá z narovnání. Z uvedeného je patrno, že dohoda o narovnání řeší problém mezi účastníky závazkového právního vztahu, resp. upravuje práva mezi nimi sporná nebo pochybná. Jestliže tedy fyzické osobě A bylo kupř. na základě rozhodnutí pozemkového úřadu v katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo k pozemku, k němuž má svědčit vlastnické právo i fyzické osobě B, a to např. na základě rozhodnutí (dědického) soudu, pak mezi osobami A a B není žádný závazkový (ani věcně) právní vztah. Jelikož (objektivně) došlo k pochybení některého z rozhodujících orgánů, nemohu takový pozemek současně a výlučně vlastnit obě fyzické osoby, neboť k jedné a téže nemovitosti nemůže existovat více vlastnických práv. Problém tudíž nemůže být "odklizen" uzavřením jakési dohody o narovnání, resp. tento problém sice může zdánlivě skončit tím, že katastrální úřad provede zápis do katastru, ovšem stav spornosti vlastnického práva tím vyřešen nebude; v případě soudního sporu totiž uvedená otázka může být znovu "otevřena", přičemž soud uvedenou dohodou vázán pochopitelně nebude. Dále je třeba zdůraznit, že institut "uznání vlastnictví" náš právní řád nezná (o něm je pouze zmínka v ustanovení § 13 odst. 4, 5 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů) a dovozovat přípustnost takového řešení prostřednictvím analogie s řešením sporných práv v oblasti závazkových vztahů nelze. Kromě toho musíme mít na zřeteli, že podle již shora citovaného ustanovení § 5 odst. 4 katastrálního zákona je zápis do katastru podmíněn tím, že ke vzniku, změně nebo zániku právního vztahu došlo a) právní skutečností nebo b) jednostranným právním úkonem, což je rovněž (jiný druh) právní skutečnosti. Pojem právní skutečnost totiž nelze vyložit jinak než že jde o takové (v hypotéze příslušné právní normy) předvídané (přírodní nebo společenské) skutečnosti, na jejichž základě vzniká normou předpokládaný právní vztah, či již existující právní vztah se mění nebo dokonce zaniká. To, že si "katastrální vlastník" A, jemuž podle stavu v katastru nemovitostí svědčí vlastnické právo k předmětné nemovitosti jednoho dne uvědomí, že vlastníkem není, nelze pochopitelně označit za žádnou právní skutečnost. Nejde-li tedy o právní skutečnost, nemůže být touto cestou (z pohledu ustanovení § 5 odst. 4 katastrálního zákona) - řešena otázka duplicitních zápisů. Pokud však přesto tímto způsobem došlo k zápisu vlastnického práva, pak je nutno konstatovat, že podmínky ve smyslu katastrálního zákona pro zápis splněny nebyly. Vzniklé duplicitní zápisy vlastnických či jiných věcných práv k nemovitostem je nutno řešit soudní cestou, a to na podkladě žaloby o určení vlastnického práva k nemovitosti. V této souvislosti Nejvyšší soud ve věci vedené pod sp. zn. 22 Cdo 1875/2002 zaujal právní názor, že osoba duplicitně zapsaná jako vlastník určité nemovitosti má vždy naléhavý právní zájem na určení vlastnictví k takové nemovitosti, neboť při významu zápisů do katastru nemovitostí je třeba nepatřičnost dvojího či vícerého zápisu vlastnictví k téže věci (mimo režim spoluvlastnictví) odstranit. Pozitivní určení vlastnického práva pak má přednost před negativním určením (že žalovaný není vlastníkem sporné nemovitosti), protože z negativního určení nevyplývá jistě, kdo je skutečným vlastníkem nemovitosti. Skutečným vlastníkem může být totiž i osoba třetí. Podkladem pro provedení zápisu změn v katastru nemovitostí nemůže být rozhodnutí, jímž by právo nebo právní vztah byl určen negativně, neboť takové rozhodnutí by nemohlo vytvořit podklad pro vyjasnění právních vztahů mezi účastníky. Duplicitní zápis nemůže být proveden na základě rozsudku, jímž se určuje vlastnictví k nemovitostem ve smyslu § 80 písm. c) o.s.ř. Takového rozhodnutí závazným způsobem (viz § 159 odst. 2 o.s.ř.) deklaruje, kdo je vlastníkem nemovitosti ke dni jeho určení soudem, řeší tudíž do té doby sporné vlastnické vztahy mezi účastníky řízení a tedy odstraňuje problém eventuálního duplicitního zápisu. Takovým rozhodnutím je samozřejmě vázán i katastrální úřad, který na jeho základě provede výmaz vlastnického práva neúspěšného žalovaného "duplicitního vlastníka", jehož identifikace je z výroku rozsudku ve spojení s jeho záhlavím zcela jasná (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23.4. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1875/2002). 

     Podle mého názoru není možné odstranit duplicitní zápis vlastnictví ani uzavřením smíru, jímž by došlo k tzv. uznání vlastnictví. V této souvislosti bych snad zopakoval to, co jsem již uvedl v časopise Ad Notam č. 1/2001, totiž že např. Nejvyšší soud SSR ve věci sp. zn. 1 Cz 2/75 dospěl k závěru, že smlouva o převodu nemovitosti nelze nahradit soudním smírem formulovaným jako uznání vlastnictví jednoho účastníka druhým účastníkem. Je však možné - praví se dále v rozhodnutí - aby se účastník v rámci soudního smíru zavázal učinit projev vůle směřující k převodu předmětné nemovitosti na příslušnou osobu (nabyvatele); takto uzavřený smír by pak podle ustanovení § 161 odst. 3 o.s.ř. nahradil požadované prohlášení vůle dotčené osoby (rozsudek Nejvyššího soudu SSR ze dne 24.4. 1975, sp. zn. 1 Cz 2/75). V této souvislosti jsem v cit. článku také zdůraznil, že onu určitou souvislost s uvedeným rozhodnutím lze odvodit z toho, že také při kumulaci dvou či více rozhodnutí a tomu odpovídajícímu počtu zápisů v katastru nemovitostí je zřejmé (s ohledem na notorietu, že k jedné a téže věci nemůže pochopitelně existovat více vlastnických práv), že některé z vydaných rozhodnutí nemůže zakládat resp. deklarovat (spolu) vlastnický vztah, takže i zde je uzavření smíru objektivně vytěsněno. Jinak řečeno, některý z duplicitně zapsaných "vlastníků" po právu vlastníkem není, takže soud by pochopitelně stěží mohl schválit soudní smír, v němž se "nevlastník" vzdává vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch druhého účastníka ("skutečného vlastníka"), a to navíc za stavu, kdy právní úprava ohledně "uznání" vlastnického práva takový institut (k datu odeslání tohoto příspěvku) sice zmiňuje, nikoliv však (obsahově) upravuje.

     Závěrem lze (skrze právní závěry obsažené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 21.5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 382/2002) shrnout: Podle současné právní úpravy je vyloučeno, aby vlastnické právo k celé věci mělo více osob, které nejsou jejími spoluvlastníky. Nelze totiž (mimo právní režim spoluvlastnictví) nabýt vlastnické právo k již existující věci, aniž by současně nezaniklo vlastnické právo jejímu dosavadnímu vlastníku, a naopak, vlastník věci, která nadále existuje, nemůže pozbýt vlastnictví k ní, aniž by jej současně nenabyla osoba jiná. Z tohoto důvodu nemohou vedle sebe jako "rovnocenné právní tituly" obstát tituly, svědčící o vlastnictví různých osob k týmž nemovitostem, aniž by šlo o spoluvlastníky. Je na soudu, aby v případě takové existence více titulů posoudil, který z nich ve vzájemné konkurenci lépe obstojí a je na rozdíl od druhého právně účinný. V těchto případech se soud neobejde bez posuzování obou titulů z hlediska jejich časové posloupnosti, jejich právních účinků, závaznosti, popř. vykonatelnosti. Prostředkem ke zjednání nápravy duplicitního zápisu vlastnictví tedy podle mého názoru může být vydání rozhodnutí soudu, jímž bude určeno, kdo je vlastníkem předmětné nemovitosti; takové rozhodnutí bude současně podkladem pro výmaz zápisu v katastru nemovitostí "duplicitního vlastníka", jenž jako účastník řízení ve sporu neměl úspěch. Při řešení dané problematiky je tedy třeba pohlížet nejen na tzv. katastrální aspekt věci, ale zejména na jeho právní (soukromoprávní) povahu regulovanou občanským zákoníkem (hmotněprávní základ věci) a občanským soudním řádem (procesní pravidla, na jejichž základě lze se domáhat zjednání nápravy). Je ostatně pouze otázkou času, kdy se ke způsobu řešení odstranění duplicitních zápisů vyjádří Nejvyšší soud a odstraní dosavadní pochybnosti.

Pavel Vrcha (pro časopis Právní rádce)