Zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitosti v aktuální judikatuře Nejvyššího soudu

    V soudní praxi je stále řešeno značné množství dosud nepravomocně skončených soudních sporů plynoucích z uzavřených smluv o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovitému majetku. Převodci v těchto soudních sporech velmi často namítají absolutní neplatnost těchto smluv poté, kdy podle smluvních ujednání se mělo vlastnické právo k takto zajištěnému nemovitému majetku v důsledku prodlení převodců – dlužníků stát již nepodmíněným vlastnickým právem věřitelů (na které dlužníci převedli své nemovitosti k zajištění svých dluhů). Smlouvy byly obvykle formulovány tím způsobem, že převodce nemovitosti (coby dlužník nabyvatele – věřitele), (za účelem zajištění svého dluhu, resp. pohledávky věřitele) převedl smlouvou o zajišťovacím převodu své vlastnické právo k nemovitému majetku na věřitele. Ve smlouvách však bylo velmi často obsaženo také (problematické) ujednání, že pokud dlužník (převodce nemovitosti) neuhradí řádně a včas svému věřiteli předmětnou (a uvedeným způsobem zajištěnou) pohledávku, stává se věřitel, na nějž bylo vlastnické právo k nemovitosti „podmíněně“ převedeno, nadále již bezvýhradným vlastníkem této nemovitosti, v důsledku čehož může s touto nemovitostí libovolně nakládat (prodat ji, zatížit atd.).

Sjednocení soudní praxe Nejvyšším soudem v r. 2008

      Situace do konce roku 2008 byla judikatorně na tomto úseku poněkud nepřehledná, neboť v rozhodovací praxi nepanoval jednotný náhled na výklad a aplikaci velmi strohého § 553 obč. zák., jenž (v prvním odstavci) pouze stanovil, že „Splnění závazku může být zajištěno převodem práva dlužníka ve prospěch věřitele (zajišťovací převod práva)“, a dále (ve druhém odstavci téhož paragrafu) konstatoval, že „Smlouva o zajišťovacím převodu práva musí být uzavřena písemně.“ Soudy různých stupňů rozlišným způsobem interpretovaly uzavřené smlouvy o zajišťovacím převodu a obdobné smlouvy tu považovaly za absolutně neplatné ve smyslu § 39 obč. zák., jindy zase (s poukazem na princip smluvní autonomie) dospívaly k závěru, že jsou platné. Tuto nejednotnou soudní praxi ke konci roku sjednotilo rozhodnutí velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu. V rozsudku ze dne 15. 10. 2008, sp. zn. 31 Odo 495/2006, který byl posléze publikován ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 45/2009 (dále též „R 45/2009“), velký senát Nejvyššího soudu judikoval, že zajišťovacím převodem práva ve smyslu § 553 obč. zák. se i bez výslovného zakotvení rozvazovací podmínky ve smlouvě rozumí ujednání o převodu práva i s rozvazovací podmínkou, jejímž splněním se vlastníkem věci bez dalšího stává původní majitel (dlužník, který toto zajištění dal); jde o úplatný převod práva. Zajišťovací převod práva ve smyslu § 553 obč. zák. nelze sjednat jako fiduciární převod práva (tedy tak, že řádným a včasným splněním zajišťované pohledávky se neobnoví vlastnické právo dlužníka k věci a ten bude mít k dispozici pouze právo dožadovat se zpětného převodu vlastnictví, které není právem věcným a pro třetí osoby rozpoznatelným). Nejvyšší soud dále judikoval, že smlouva o zajišťovacím převodu práva, která neobsahuje ujednání o tom, jak se smluvní strany vypořádají v případě, že dlužník zajištěnou pohledávku věřiteli řádně a včas neuhradí, je absolutně neplatná. Totéž platí, obsahuje-li uvedená smlouva v dotčeném směru pouze ujednání, podle kterého se věřitel při prodlení dlužníka s úhradou zajištěné pohledávky bez dalšího (nebo na základě jednostranného úkonu věřitele) stane trvalým vlastníkem převedeného majetku při současném zániku zajištěné pohledávky. Zajišťovací převod vlastnického práva lze sjednat formou uzavření kupní smlouvy, ve které bude splatnost dohodnuté kupní ceny vázána k okamžiku splatnosti zajišťované pohledávky, s tím, že bude-li zajištěná pohledávka včas a řádně splněna (čímž se obnoví vlastnické právo dlužníka), zanikne věřiteli povinnost k úhradě kupní ceny, a s tím, že nedojde-li k řádné a včasně úhradě zajištěné pohledávky, započte se kupní cena a zajišťovanou pohledávku. Věřitel by se v takovém případě měl smluvně pojistit proti tomu, aby v důsledku účelového chování dlužníka (spočívajícího v tom, že dlužník ke dni splatnosti neuhradí jen minimální část zajištěné pohledávky) nebyl nucen vracet jako důsledek dlužníkova prodlení podstatnou část kupní ceny. Zajišťovací převod vlastnického práva lze sjednat také formou ujednání, podle kterého bude věřitel oprávněn majetek zpeněžit dohodnutým způsobem a vrátit dlužníku případný přebytek zpeněžení (tzv. hyperochu). Takové ujednání (jež předpokládá, že až do zpeněžení zajištění bude dlužník v prodlení a plněním zajištěné pohledávky), se neobejde bez dohody o tom, jaký vliv na vlastnické právo věřitele k takovému majetku bude mít byť pozdní uspokojení pohledávky dlužníkem z jiných zdrojů a na jaký účel mají být v této době použity užitky vzešlé ze zajištění.

Jak posuzovat zajišťovací převody učiněné před r. 2008 ?

    V květnu tohoto roku řešil Nejvyšší soud na základě podaného dovolání případ, kdy předmětem soudního sporu byla smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovitostem uzavřená již v r. 2000, tedy v době, kdy obecné soudy rozličným způsobem interpretovaly obsah obdobných smluv, v nichž bylo mj. účastníky ujednáno, že se věřitel při prodlení dlužníka s úhradou zajištěné pohledávky bez dalšího (nebo na základě jednostranného úkonu věřitele) stává trvalým vlastníkem převedeného majetku při současném zániku zajištěné pohledávky. Okresní soud ve Zlíně (dále již „okresní soud“) v rozsudku s odkazem na závěry R 45/2009 konstatoval, že posuzovaná smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovitostem nesplňuje podmínky ve smyslu označeného judikátu Nejvyššího soudu a je proto podle § 39 obč. zák. absolutně neplatným právním úkonem; v návaznosti na to pak vyhověl žalobě o určení vlastnického práva k tomuto nemovitému majetku. K odvolání žalovaného Krajský soud v Brně (dále již „krajský soud“) rozsudek okresního soudu rozsudkem potvrdil. K dovolání žalovaného se pak věcí zabýval Nejvyšší soud, který rozsudkem ze dne 2. 10. 2013, sp. zn. 30 Cdo 907/2013, zrušil rozsudky obou soudů a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Nejvyšší soud  (též s odkazem na judikaturu Ústavního soudu) vyložil, že odvolací soud sice při rozhodování správně zohlednil R 45/2009 k otázce výkladu a aplikace § 533 obč. zák., ponechal však (při právním posouzení věci) zcela stranou výjimečné okolnosti tohoto případu (dlouhodobou nečinnost žalující strany oproti dlouhodobému přesvědčení dovolatele o tom, že je vlastníkem předmětného nemovitého majetku, též s ohledem na v tu dobu publikovanou judikaturu obecných soudů), jakož i s ohledem na Ústavním soudem vyžadovaný požadavek zohlednit při interpretaci právních úkonů stav právní nauky a judikatury, která v případě zajištění závazku převodem práva vyznívala zcela jinak, než byla později usměrněna uvedeným rozsudkem velkého senátu.

     Okresní soud poté rozsudkem opět podané určovací žalobě vyhověl, když konstatoval, že i podle tehdy platné judikatury a stavu právní nauky smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva (uzavřena dne 28. 4. 2000) by byla považována za absolutně neplatný právní úkon dle § 39 obč. zák. V převodní smlouvě se totiž účastníci mj. dohodli, že za podmínky, že žalobkyně v dohodnuté lhůtě splatnosti půjčku včetně dohodnutého úroku vrátí, přejde vlastnické právo zpět na žalobkyni (rozvazovací podmínka) a žalovaný je povinen poskytnout jí součinnost, aby katastrální úřad opětovně zapsal žalobkyni do katastru nemovitostí. Pokud se však dostane žalobkyně do prodlení s vrácením byť části půjčky a jejího příslušenství, je převod vlastnického práva trvalý, žalovaný je oprávněn s nemovitým majetkem disponovat a žalobkyni zaniká povinnost půjčku včetně jejího příslušenství vracet. Z toho okresní soud dovodil, že účastníci se dohodli, že dluh žalobkyně, neuhradí-li ho sama žalobkyně řádně v dohodnutém termínu, je uspokojen tím, že na žalovaného trvale přejde vlastnické právo k zajištěnému majetku. Takové ujednání nese všechny znaky tzv. propadné zástavy, a to i s přihlédnutím k tehdejší judikatuře a odborné literatuře. Okresní soud konstatoval, že případ účastníků (čímž žalovaný argumentoval po celé řízení) nelze ztotožňovat s případem projednaným Nejvyšším soudem v rozhodnutí ve věci sp. zn. 33 Odo 188/2005, v němž byla posuzována platnost smlouvy o zajišťovacím převodu, která obsahovala také ujednání, že dlužník mohl plnit věřiteli i v prodlení, a to až do realizace prodeje nemovitosti věřitelem, což v nyní posuzovaném případě sjednáno nebylo. Tento rozsudek k odvolání žalovaného potvrdil jako věcně správný rozsudkem krajský soud. Protože žalovaný i proti tomuto rozsudku krajského soudu podal dovolání, věcí se opět zabýval Nejvyšší soud, který rozsudkem ze dne 28. 5. 2014, sp. zn. 30 Cdo 1685/2014, dovolání žalovaného zamítl a v odůvodnění svého rozhodnutí zaujal právní závěry, které pro účely tohoto příspěvku lze – s přihlédnutím též k aktuální judikatuře Ústavního soudu -  zformulovat následovně:

Právní závěry Nejvyššího soudu

     * Při interpretaci příslušných projevů vůle by obecné soudy (zpravidla) měly zohlednit i stav právní nauky a judikatury v době vzniku posuzovaného právního úkonu. V tomto směru lze odkázat např. na nález Ústavního soudu ze dne 22. 12. 2010, sp. zn. III: ÚS 1275/10, ve kterém se mj. uvádí, že intertemporální soudcovské právo (overruling) vyžaduje, obdobně jak je tomu u intertemporálního práva psaného, přijetí hledisek posuzování jeho přijatelnosti. Tato hlediska musí zohlednit ochranu uplatněného subjektivního práva, jakož i stanovení časového momentu pro určení relevantního hmotného práva pro posouzení věci, dále zajistit rovnost v uplatnění práv, ochranu oprávněné důvěry v právo, jakož i předvídatelnost soudních rozhodnutí. Musí ale zároveň zohlednit i nezbytnost vývoje soudní interpretace a aplikace zákonného práva, nutnost zabránit její strnulosti, jež by se stala překážkou dosažení účelu právní regulace. S ohledem na okolnosti posuzovaného případu, kdy dovolatel čelil určovací žalobě teprve po 12 letech od uzavření předmětné smlouvy, kterou žalobkyně zjevně podala s ohledem na změnu judikatury provedenou rozhodnutím R 45/2009, učinil Nejvyšší soud ve svém předchozím rozhodnutí závěr, že při řešení otázky platnosti předmětné smlouvy je zapotřebí přihlédnout i k judikatuře v rozhodném období.

     *  Ujednání ve smlouvě o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovitosti o tom, že pokud převodce (dlužník) řádně a včas neuhradí nabyvateli (věřiteli) převodem vlastnického práva zajištěnou pohledávku, stane se ze zajišťovacího převodu práva převod trvalý a nabyvatel (věřitel) je oprávněn s nemovitostmi nakládat, představuje (i k datu uzavření předmětné smlouvy a před sjednocením judikatury rozhodnutím R 45/2009 představovalo) neplatné ujednání o tzv. propadné zástavě a způsobuje (i k datu uzavření předmětné smlouvy způsobovalo a před sjednocením judikatury rozhodnutím R 45/2009 představovalo) absolutní neplatnost (celé) předmětné smlouvy dle § 39 obč. zák. pro rozpor se zákonem.

    * Jestliže smlouva o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovitosti v době jejího uzavření představovala zajišťovací právní institut (pro lepší pozici věřitele stran zajištění a uspokojení takto zajištěné pohledávky), je z povahy věci vyloučeno, aby v případě, že předmětem tohoto zjištění byla nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, věřitel dovozoval svou dobrou víru z hlediska nabytí vlastnického práva k této nemovitosti vydržením od okamžiku uzavření takové smlouvy nebo od okamžiku, resp. právních účinků vkladu vlastnického práva ve prospěch věřitele tohoto nemovitého majetku v katastru nemovitostí podle této smlouvy. Nejvyšší soud tak vyloučil možnost, aby věřitel dovozoval postavení oprávněného držitele – coby obligatorní podmínky pro nabytí vlastnického práva vydržením – od okamžiku uzavření smlouvy o zajišťovacím převodu, resp. od povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle této smlouvy. Argumentoval tím, že jestliže je zajišťovací převod vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí zajišťovacím právním institutem (pro zajištění a uspokojen závazku), pak nemůže současně plnit roli nabytí vlastnického práva coby primárního účelu, proč účastníci k uzavření takové věcné smlouvy přistupovali.

     * V postavení oprávněného držitele se podle právní úpravy platné do 31. 12. 2013 nemohl ocitnout věřitel ani v okamžiku prodlení svého dlužníka, jenž na něj v rámci zajištění svého závazku převedl své vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, a to ani za existence smluvního ujednání, že v takovém případě „k přechodu vlastnického práva k bytové jednotce...zpět na dlužníka nedojde...a ze zajišťovacího převodu vlastnického práva se tak stane převod trvalý, kdy věřitel je poté oprávněn s předmětnou bytovou jednotkou disponovat.“ Je tomu tak z toho důvodu, že takové ujednání z hlediska sledovaných právních důsledků zjevně vykazuje charakter zákonem nepřípustné tzv. propadné zástavy ve smyslu § 169 písm. e) obč. zák., neboť smyslem a účelem právního institutu zajištění závazku převodem vlastnického práva ani v době uzavření posuzované smlouvy nebylo „propadnutí“ majetku dlužníka ve prospěch věřitele, nýbrž zajištění závazku za účelem vytvoření lepší právní pozice při jeho následném uspokojení, přičemž uspokojení závazku ani tehdejší judikatura (rozuměno v době uzavření předmětné smlouvy, tj. v r. 2000) nespojovala (bez dalšího) s propadnutím zajištěného majetku dlužníka. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí dále vyložil, že dobrá víra držitele se musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věci nebo práva, které je předmětem držby, tedy i k existenci platné smlouvy o převodu nemovitosti. Ústavní soud přitom judikoval, že pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základě kupní smlouvy neplatné z důvodu, že její předmět není dostatečně určitý, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví k nemovitosti postačuje. Držba nemovitosti, která se o takovou smlouvu opírá, nemůže vést k vydržení (usnesení Ústavního soudu ze dne 3. června 2004, sp. zn. III. ÚS 50/04). Obdobně je třeba vyloučit dobrou víru u věřitele, na nějž dlužník v rámci zajištění svého závazku „převedl“ své vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí na základě absolutně neplatné smlouvy podle § 39 obč. zák., kdy vadou převodní smlouvy, jež způsobuje její absolutní neplatnost, je účastníky sjednané a zákonem nepřípustné „propadnutí“ dlužníkova zajištěného majetku v okamžiku prodlení s úhradou jeho dluhu vůči věřiteli, jemuž v případě platnosti smlouvy mohlo svědčit pouze „podmíněné“ vlastnictví k této nemovitosti. Věřitel tedy nemůže dovozovat svou oprávněnou držbu ze svého subjektivního pohledu, z právního omylu spočívajícího v jeho případné neznalosti tehdejšího občanského zákoníku v otázce právních důsledků při sjednání tzv. propadných zástav; věřitelovu držbu předmětného nemovitého majetku, s ohledem na provedený vklad vlastnického práva v jeho prospěch přísl. katastrálním úřadem, tak není možné považovat za oprávněnou, neboť z vyložených důvodů tato držba nespočívá na objektivně omluvitelném důvodu. Nejvyšší soud uzavřel, že v popsaném případě věřitel (z objektivního hlediska) nemohl být v době uzavření smlouvy o zajišťovacím převodu vlastnického práva k předmětnému nemovitému majetku ze dne 28. dubna 2000, ale ani později (poté, co příslušný katastrální úřad povolil dle této smlouvy ve prospěch věřitele vklad vlastnického práva k nemovitému majetku, či v okamžiku prodlení dlužníka) v dobré víře, že mu tento majetek „nepodmíněně“ vlastnicky patří. Ve zjištěných skutkových poměrech věci tudíž nabytí vlastnického práva k nemovitostem ve prospěch věřitele vydržením (objektivně) nepřicházelo v úvahu.

Závěr

   Ve zreferovaném rozhodnutí Nejvyšší soud vyložil další právní názor týkající se právního institutu zajišťovacího převodu práva, a to v otázce posuzování předmětných smluv (zajišťovacích převodů), jež byly uzavřeny před přijetím R 45/2009. Dospěl k závěru, že při rozhodování o platnosti takových smluv je zapotřebí přihlédnout také k relevantní judikatuře a stavu právní nauky z období uzavření takové smlouvy. Neznamená to ovšem, že by v takových případech soudy nepřihlížely ke sjednocujícímu judikátu R 45/2009, nýbrž že kromě reflektování tohoto rozhodnutí soudy musí s ohledem na okolnosti případu zvážit také tehdejší rozhodovací praxi a stav právní nauky. Pokud by v některé otázce, jež v předmětném období byla soudy vykládána jinak, než později ve sjednocujícím judikátu R 45/2009, nebylo možné dospět k závěru, že i s ohledem na tehdejší judikaturu a převládající doktrinální výklad dříve uzavřená smlouva o zajišťovacím převodu nebyla posuzována jako neplatný právní úkon, mělo by k této okolnosti, jako významné pro rozhodnutí, být soudem přihlédnuto, a to s ohledem na princip právní jistoty a legitimního očekávání účastníků této smlouvy. V opačném případě by naopak mělo být (jako ze stěžejního podkladu) vycházeno z R 45/2009.

     V každém případě, tj. nezávisle na datu uzavření smlouvy o zajišťovacím převodu vlastnického práva k nemovité věci, by mělo platit, že věřitel, na nějž bylo k zajištění jeho pohledávky převedeno vlastnické právo dlužníka k nemovitosti smlouvou o zajišťovacím převodu dle § 553 obč. zák., která je však absolutně neplatná dle § 39 ObčZ z důvodu sjednání tzv. „propadné zástavy“, nemohl se nikdy ocitnout v postavení oprávněného držitele, jenž by mohl vlastnické právo k této nemovitosti nabýt vydržením.

    Takto judikované právní závěry jsou přitom obecné soudy povinny v další své rozhodovací praxi reflektovat, a pokud se od nich míní odchýlit, musejí pečlivě vyložit (proti) argumenty, které je vedly k takovému judikatornímu odklonu; jinak se vystavují nebezpečí, že v případě podaného (přípustného) dovolání budou jejich rozhodnutí Nejvyšším soudem jako odchylující se od judikatury dovolacího soudu zrušena.