Je k poskytnutí ochrany dobrověrného jednání podle § 984 odst. 1 NOZ nezbytný platný právní titul nabytí nemovité věci ?

    Prvoinstanční soudy již na plné obrátky interpretují a aplikuji nový občanský zákoník (NOZ), v mnoha případech spory spočívající na aplikaci tohoto kodexu v rámci odvolacích řízení rozsoudily i odvolací soudy, takže postupně se nová materie začne přesouvat na Nejvyšší soud či Ústavní soud.

    První komentáře civilního kodexu byly již napsány, takže bude nyní na právní praxi, především však soudní praxi, zda, a pokud ano, pak v jakém rozsahu, resp. v řešení kterých právních otázek se budou v komentářích prezentované názory (ne)shodovat s právní (justiční) realitou.

    Byl jsem o víkendu upozorněn na jistou (a co do důsledků podstatnou) výkladovou okolnost nového kodexu, která se týká principu materiální publicity.

Ve své stručné příručce s názvem „Nabytí nemovitosti (zapsané v katastru nemovitostí) od nevlastníka", vydané v letošním roce v nakladatelství Leges s. r. o., jsem se především věnoval problematice nabytí nemovitosti od nevlastníka podle předchozí právní úpravy, leč ve stručnosti jsem si dovolil publikovat některé své postřehy i k nové právní úpravě.

    A tak jsem v souvislosti s řešením otázky nabytí nemovité věci od nevlastníka podle „nové“ právní úpravy, k principu materiální publicity mimo jiné uvedl:

    „Další podmínkou je existence věcněprávního jednání dobrověrné osoby s katastrálním vlastníkem či oprávněnou osobou z věcného práva. Princip materiální publicity tedy nemůže dopadat na situace, k nimž nedošlo na základě právního jednání, nýbrž na základě individuálního správního či soudního aktu (exekuční nebo soudní dražba), právní události (dědění) atd. Na druhé straně okolnost, že takové věcněprávní jednání bude postiženo absolutní neplatností, nebude mít vliv na poskytnutí ochrany, pokud jednající osoba byla v rozhodném okamžiku v dobré víře, že právně jednala platně. Pokud by totiž byl prosazován požadavek, že k poskytnutí ochrany ve smyslu § 984 odst. 1 NOZ nedojde v případě, že dotčené právní jednání je neplatné, pak by byla zpochybněna vlastní konstrukce uvedeného ustanovení, neboť nevlastník nemovitosti, který je sice (z nějakého důvodu) – oproti právnímu stavu (právní realitě) – nesprávně zapsán v katastru nemovitostí jako její vlastník, by pochopitelně nemohl platně právně jednat, a v takovém případě by nabyvateli bylo znemožněno poskytnutí ochrany jeho dobrověrného chování, což by byl důsledek absurdní. O jinou situaci se bude jednat, pokud předmětné chování dobrověrné osoby nebude vůbec naplňovat znaky právního jednání (např. ve smyslu § 551 NOZ půjde o zdánlivé právní jednání.“

     Tento názor nesdílejí např. M. Králík a E. Dobrovolná, kteří v recenzi k výše uvedené knize s odkazem na Beckův civilní komentář (in Bulletin advokacie č. 11/2015, str. 60-61) připomínají, že „Platný právní titul nabytí (nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí) je podmínkou nabytí od neoprávněného (a tedy uplatnění principu materiální publicity).

     Skutečně v onom komentáři se (v rámci bodu 9 na str. 38-39) k § 984 uvádí:

     “Ochrana vyplývající z materiální publicity se nevztahuje na právní jednání zdánlivá nebo neplatná. Právní jednání tedy musí existovat a nesmí být dán důvod jeho absolutní neplatnosti, zejména nedostatek vůle, nedostatek svéprávnosti nebo zákaz nakládat s věcí vyplývající ze zákona nebo rozhodnutí orgánu veřejné moci. Ve starší literatuře se k tomu uvádí, že „princip veřejné víry nechrání tam, kde nejde o nabytí, změnu nebo zánik knihovních práv skutkovými příběhy, nýbrž o důsledky nezpůsobilosti auktorovy k právním činům (např. nezletilost jeho), třeba tato z knihy nebyla patrna“ (Randa, 1922, s. 209–210). Pokud tedy bude nakládající osoba omezena v nakládání s nemovitostí např. proto, že jí bylo doručeno oznámení o zahájení vyvlastňovacího řízení, avšak v katastru nemovitostí nebyla o této skutečnosti vyznačena odpovídající poznámka, není nabyvatel nemovitosti chráněn principem materiální publicity, přestože ze zápisů v katastru nemovitostí omezení vlastníka nevyplývalo, a on se tak jevil jako osoba plně oprávněná s nemovitostí nakládat.”

     Jsou zde tedy již dva rozdílné právní názory týkající se (zatím jen) výkladu § 984 odst. 1 NOZ. Zmínění spoluautoři poukazují na Beckův komentář, což lze chápat snad i tak, že právní názor v něm zaujatý k dané dílčí problematice rovněž sdílejí. Nemíním na tomto místě opakovat či jinými slovy formulovat již svůj zaujatý právní názor, pokládám však za vhodné citovat “slova zákona”, jimiž by měl být konfrontován každý (tedy i komentářový) právní názor, aby nedocházelo k jakémusi mechanickému přebírání takto zaujatých právních závěrů k otázkám mnohdy právně složitým a co do důsledků velmi závažným.

     Tak tedy § 984 odst. 1 NOZ je tohoto znění:

     Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

    A co na to např. Ústavní soud ? Drobným nahlédnutím do bodu 48 jeho nálezu ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012, si můžeme zjistit k dané problematice odpověď tohoto našeho orgánu ochrany ústavnosti. Ústavní soud totiž k § 984 odst. 1 NOZ mimo jiné uvedl:

    „48. Ústavní soud je pak toho názoru, že jeho shora uvedené a odůvodněné závěry podporuje též aktuální legislativní vývoj, respektive nová zákonná úprava nejen soukromoprávních vztahů obsažená v novém občanském zákoníku a v zákonech navazujících, stejně jako část odborné literatury. Pokud jde o aktuálně účinnou právní úpravu nového občanského zákoníku, v ní je nutno v prvé řadě poukázat na ustanovení § 984 odst. 1, které výslovně řádným zakotvením materiální publicity veřejných seznamů (tj. i katastru nemovitostí) prolamuje zásadu, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má (nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet), a přiklání se na stranu ochrany dobrověrných nabyvatelů práva oproti ochraně skutečných vlastníků: ‚Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.‘“

    Je otázkou, jaký právní názor učiní Nejvyšší soud, pokud bude v souvislosti s podaným dovoláním řešit právní otázku týkající § 984 odst. 1 NOZ. Prozatím se dovolací soud k této problematice v žádném ze svých rozhodnutí (pokud se nemýlím) nevyjádřil.