K nabytí nemovitostí od nevlastníka (aktuální poznatky z judikatury)

   Ve sporech o určení vlastnictví k nemovitostem jsou velmi často řešeny případy, kdy žalující strana se domáhá vydání deklaratorního soudního výroku, že je (výlučnou vlastnicí předmětného nemovitého majetku z důvodu, že předchozí převodní smlouva, od které žalovaná strana dovozovala nabytí svého vlastnického práva k tomuto majetku, je (pro ten či onen důvod) absolutně neplatná a proto žalovaná strana (byť je jako vlastník žalobou dotčené nemovitosti zapsána v katastru nemovitostí) se po právu vlastníkem tohoto nemovitého majetku nikdy nestala. V těchto sporech pak velmi často žalovaná strana argumentuje tím, že při nabývání vlastnického práva k nemovitosti byla v dobé víře, tedy v dobré víře jednala ve správnost postupu, jenž byl zakončen povolením vkladu podle uzavřené převodní smlouvy příslušným katastrálním úřadem. Jde pochopitelně také o situace, kdy původní vlastník A – s ohledem na v mezidobí učiněné převody mezi B a C, či C a D atd. – žaluje toho, kdo je v době podání žaloby zapsán v katastru jako vlastník předmětné nemovitosti.

      V těchto sporech jsou tak soudy vystaveny základní povinnosti posoudit, zda uvedená obrana žalované strany může mít relevanci, tedy, zda mohla žalovaná strana nabytý vlastnické právo s ohledem na její dobrou víru.

     Ústavní soud v nálezu ze dne 1. 8. 2006, sp. zn. III. ÚS 349/2003 (s odkazem na svou předchozí judikaturu) vyložil, že dobrá víra kupujícího, který kupuje nemovitosti od osoby zapsané v katastru nemovitostí jako jejich vlastník, je rozhodná pouze potud, že jí lze přiznat veškerá práva a povinnosti oprávněného držitele tak, jak vyplývající z § 129 a násl. obč. zák. Pro nabytí vlastnického práva k převáděným nemovitostem by měla dobrá víra kupujícího význam pouze za předpokladu, že by byla doprovázena dostatečně dlouhou držbou nemovitostí a mohlo by tak dojít k jejich vydržení (poznámka: podle § 134 odst. 1 obč. zák.  oprávněný držitel se stává vlastníkem věci, má-li ji nepřetržitě v držbě po dobu deseti let, jde-li o nemovitost). Ústavní soud dále zdůraznil, že ustanovení § 11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, představuje vyvratitelnou právní domněnku, že ten, kdo jedná v důvěře ve správnost údajů v katastru nemovitostí, je v dobé víře (zásada veřejné víry, resp. zásada materiální publicity). Vyložil také, že s dobrou vírou však stávající právní úprava žádné jiné právní následky než výše uvedené nespojuje, a tudíž ochrana, již poskytuje nabyvateli dobrá víra, není takové intenzity, aby zabránila vlastníku nemovitosti účinně uplatňovat své absolutní právo. Jinými slovy řečeno, pokud zápis v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, má tato převahu nad katastrem.

      Obdobně judikoval Nejvyšší soud v rozsudku velkého senátu občanskoprávního a obchodního kolegia ze dne 9. 12. 2009, sp. zn. 31 Odo 1424/2006 (jen byl publikován ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 56/2010). V něm se přihlásil k dosavadní ustálené rozhodovací praxi, podle níž ten, kdo kupuje nemovitost od nevlastníka, vlastnické právo nenabývá, byť jedná v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí. Současně zdůraznil, že akceptace závěru, že postačující pro nabytí vlastnického práva k převáděné nemovité věci je (jen) dobrá víra nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí, by učinilo v českém právním řádu obsolentním institut vydržení, podmiňující nabytí věci též zákonem určenou dobou trvání.

     Ještě před vydáním posledně cit. rozhodnutí Nejvyššího soudu z této ustálené rozhodovací praxe vybočil Ústavní soud, když ve svém nálezu ze dne 25. 2. 2009, sp. zn. I. ÚS 143/07, poukázal na závěry formulované ve svém nálezu pléna ze dne 16. 10. 2007, sp. zn. Pl. ÚS 78/06, pro důsledky odstoupení od smlouvy o převodu vlastnického práva dalších nabyvatelů, pokud jej nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, s tím, že tyto závěry se vztahují i na situaci, kdy nedošlo k odstoupení od smlouvy (popř. k zániku smlouvy v důsledku naplnění rozvazovací podmínky), ale kdy první kupní smlouva (na jejímž základě měl nabýt vlastnické právo k nemovitostem pozdější prodávající) byla absolutně neplatným právním úkonem. Ústavní soud dovodil, že v takovém případě jde „o jiný způsob zrušení kupní smlouvy“, což ovšem do té doby nikdy takto soudy chápáno nebylo, neboť pro takový závěr nebyly nikomu zřejmé relevantní právní argumenty.  Je třeba na tomto místě uvést, že s důsledky tohoto nálezu se Nejvyšší soud vyrovnal v již shora zmíněné judikátu (publikovaném pod) R 56/2010, v němž se přihlásil k ustálené rozhodovací praxi, aniž by shledal důvody pro její změnu. Tento judikatorně ustálený právní názor stvrdil Ústavní soud i ve svém nálezu ze dne 10. 2. 2010, sp. zn. I. ÚS 50/210, ve kterém  - ve shodě s Nejvyšším soudem - vyložil, že na základě absolutně neplatného právního úkonu nemůže dojít k platnému převodu vlastnického práva k nemovitosti, a tedy nelze uvažovat o ochraně vlastnického práva byť i dobromyslného nabyvatele. Rovněž tak není možné za uvedeného stavu upřednostnit požadavek právní jistoty a ochrany práv nabytých v dobré víře před zásadou, podle které nikdo nemůže na jiného převést více práv, než má sám.

     I přes výše uvedená rozhodnutí Ústavní soud přistoupil k vydání nálezu ze dne 11. 5. 2011, sp. zn. I. ÚS 143/07, ve kterém poměřuje principy ochrany dobré víry dalšího nabyvatele a ochrany vlastnického práva původního vlastníka, a dovozuje, že ten, kdo kupuje nemovitost od osoby, která se v důsledku absolutní neplatnosti svého nabývacího titulu nikdy nestala vlastníkem nemovitosti, nabude vlastnické právo, jedná-li v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí.

       Poté Ústavní soud v nálezu ze dne 13. 8. 2012, sp. zn. I. ÚS 3061/11, se ztotožnil se závěry obsaženými v předchozím svém nálezu sp. zn. II. ÚS 165/11, když zdůraznil, že v žádném případě nehodlá absolutizovat zásadu, že nikdo nemůže převést na jiného více práv, než sám má, avšak – na druhé straně – z hlediska ochrany vlastnického práva nepovažuje za žádoucí její prolomení; proto akcentuje nezbytnost náležitého posouzení a přísného hodnocení dobré víry dotčené osoby. Ústavní soud tak fakticky zaujal právní názor, že nemovitost lze nabýt – mimo zákonem předvídané důvody – i od nevlastníka, byl-li takový „nabyvatel“ s přihlédnutím ke všem okolnostem v dobré víře, avšak v odůvodnění tohoto nálezu se kromě odkazu na jeho předchozí nález, resp. citace předmětných pasáží z jeho odůvodnění a zdůraznění nezbytnosti posuzovat na straně nabyvatele dobrou víru, neuvádějí žádné „nosné důvody“, z nichž by bylo možno dovozovat relevantní argumentaci vytěsňující dosud v rozhodovací praxi ustálený právní názor, že vlastnické právo (mimo zákonem stanovené důvody – např. vydržení) nelze nabýt od nevlastníka, i kdyby „nabyvatel“ byl v dobré víře, ledaže by byly splněny zákonem stanovené podmínky pro nabytí vlastnictví. K tomu Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 26. 9. 2012, sp. zn. 30 Cdo 1587/2011, uvedl, že kritizovaný argumentační deficit Ústavního soudu, jak jím byl zaznamenán v posledně cit. nálezu, absence reflexe (zhodnocení) relevantní judikatury Nejvyššího soudu k řešení otázky nabytí nemovitosti od nevlastníka (srov. kromě již shora cit. judikatury např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 6. 2011, sp. zn. 1523/2011, nebo jeho rozsudky ze dne 21. 6. 2011, sp. zn. 29 Cdo 2015/2011, nebo ze dne 21. 12. 2011, sp. zn. 30 Cdo 2881/2011), jakož i nikoliv nevýznamná okolnost, že v týž den (13. 8. 2012) Ústavní soud ve věci sp. zn. I. ÚS 2016/10, přistoupil (byť ve formě usnesení) k vydání rozhodnutí, ve kterém naopak přisvědčil dosavadní judikatuře Nejvyššího soudu při aplikaci zásady, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má [viz citace z odůvodnění rozhodnutí Ústavního soudu: „Co se týče uplatnění principu dobré víry, nelze než odkázat na propracovaná a přesvědčivá odůvodnění rozhodnutí obecných soudů a Nejvyššího soudu především (srov. také jeho odkaz na rozsudek velkého senátu Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2009, sp. zn. 31 Odo 1424/2006)“], neumožňují Nejvyššímu soudu „mechanicky převzít dosud argumentačně nepodložený závěr o možnosti nabytí nemovité věci od nevlastníka »nabyvatelem« jednajícím v dobré víře mimo zákonem předvídané případy a přistoupit tak ke změně své (dosud argumentačně nijak nezpochybněné) judikatury.“

      Odborná právnická veřejnost ovšem zaregistrovala a počala též při právní argumentaci uplatňovat právní závěry, které byly zaujaty ve dvou rozhodnutích senátu 28 Nejvyššího soudu, jež byly vnímány jako přísun judikatury (ve sledované problematice) Nejvyššího soudu k judikatuře Ústavního soudu vnímající princip dobré víry jako právní důvod nabytí vlastnictví. V rozsudku ze dne 8. 2. 2012, sp. zn. 28 Cdo 3342/2011, totiž Nejvyšší soud  uvádí, že „Žalovaný své vlastnické právo k předmětným nemovitostem dovozuje z kupní smlouvy…Jak již dovolací soud dříve naznačil, relevantním kritériem pro posouzení, zda žalovanému svědčí ke sporným pozemkům vlastnické právo, je jeho dobrá víra v platnost smluvního převodu. Chybný je závěr odvolací instance, že otázka dobré víry není v předmětné věci rozhodná a může mít význam pouze pro eventualitu nabytí vlastnického práva vydržením. Soudní praxe se naopak již ustálila v názorovém směru, že princip dobré víry (chránící účastníky soukromoprávních vztahů) je možno chápat jako jeden z klíčových principů právní jistoty, který je odvoditelný z normativního principu právního státu…“ K obdobným závěrům dospěl týž senát Nejvyššího soudu i v rozsudku ze dne 16. 5. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2652/2011. Jak však v pozdější reakci připomenul řídící předseda senátu 28 Cdo Nejvyššího soudu JUDr. Ludvík David, který se v mezidobí stal soudcem Ústavního soudu, tyto „Judikáty senátu 28 Cdo nelze generalizovat a stavět je proti rozsudku velkého senátu Nejvyššího soudu nebo rozhodnutím jiných senátů“, poněvadž „jsou jen variantním řešením problematiky za jiných (specifických) skutkových okolností…“ I z tohoto vyjádření tedy jednoznačně vyplývá právní závěr, že Nejvyšší soud setrvává na respektování zásady, že mimo zákonem stanovené důvody nelze nabýt nemovitost od nevlastníka. Pochopitelně zcela jiná situace by nastala v případě, pokud by Ústavní soud v obdobných skutkových případech, při kterých je v soudní praxi poukazováno na nezbytnost poskytnutí ochrany dobrověrného nabyvatele, zaujal právní názor o přímé aplikovatelnosti příslušného ústavně právního předpisu; v takovém případě by v těchto obdobných případech bylo povinností soudů ve smyslu čl. 89 odst. 2 Ústavy předmětný nález, resp. jeho tzv. nosné důvody (o přímé aplikovatelnosti příslušného ústavně právního předpisu) bezvýhradně respektovat a tedy je se vší důsledností  promítnout do své rozhodovací praxe.

     I přes tyto vyložené judikatorní souvislosti Nejvyšší soud v rozhodovací praxi odvolacích soudů zaznamenal rozdílné právní názory, jako tomu bylo v následující věci. Tak kupř. Okresní soud v Trutnově rozsudkem ze dne 20. 6. 2012, sp. zn. 15 C 57/2010, určil, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí označené bytové jednotky, neboť dospěl k závěru o absolutní neplatnosti předmětných převodních smluv, přičemž ohledně posuzování dobré víry „nabyvatelky“ přihlédl k jím citované judikatuře Nejvyššího soudu.  K odvolání žalované ovšem Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 30 Cdo 1238/2013, napadený rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že předmětnou určovací žalobu zcela zamítl. Oproti soudu prvního stupně uzavřel, že žalovaná uvedenou bytovou jednotku nabyla v dobré víře a proto je třeba jí poskytnout soudní ochranu. Odvolací soud odkázal na nálezy Ústavního soudu ze dne 11. 5. 20111, sp. zn. II. ÚS 165/11, ze dne 3. 8. 2012, sp. zn. I. ÚS 360/2011, a ze dne 28. 11. 2012, sp. zn. II. ÚS 800/2012, jakož i na rozsudek Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 28 Cdo 3342/2011, zabývajících se ochranou dobré víry osob, jež nabyly nemovitý majetek od nevlastníků. K dovolání žalované se věcí zabýval Nejvyšší soud, který rozsudkem ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 30 Cdo 1238/2013, uvedený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Nejvyšší soud na adresu odvolacího soudu uvedl, že ten v odůvodnění (písemného vyhotovení) svého rozhodnutí zcela „rezignoval na zprostředkování své právně kvalifikační úvahy jím zjištěného skutkového stavu. Nejvyšší soud musí proto…připomenout notorietu, že sám odkaz na příslušné rozhodnutí Ústavního soudu ještě nezbavuje obecný soud dostát elementární zákonné povinnosti řádně odůvodnit vydaný rozsudek i v části právního posouzení věci. Jestliže odůvodnění rozsudku (jistěže s výjimkou, kdy se zamítá žaloba, resp. potvrzuje žalobu zamítající prvoinstanční rozhodnutí z důvodu, že tvrzený nárok nemá např. pro absenci právní reglementace žalobcem sledovaného chování zákonnou oporu, resp. právní posouzení věci postrádá, jde o rozsudek nepřezkoumatelný a v poměrech dovolacího řízení o rozsudek, který je zatížen jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.“

      Nejvyšší soud tak i nadále setrvává na právním závěru, že mimo zákonem předvídané případy nelze vlastnické právo k nemovitosti nabýt od nevlastníka a že dosavadní judikatura Ústavního soudu neobsahuje žádnou právní argumentaci, jež by právně relevantním způsobem vytěsňovala (jako překonanou) argumentaci Nejvyššího soud. Posledně zmíněným rozhodnutím pak Nejvyšší soud zdůraznil, že obecné soudy nemohou při řešení obdobných případů mechanicky přistoupit k převzetí judikatury Ústavního soudu, aniž by podrobily skutkový stav případu právnímu posouzení, tedy  aniž by v odůvodnění svého rozhodnutí zákonu odpovídajícím způsobem vyložily, jaké konkrétní hmotněprávní pravidlo chování na zjištěný skutkový stav aplikovaly.