K otázce, zda k účinnosti smlouvy o převodu nemovitosti je zapotřebí rozhodnutí katastrálního úřadu

I v poměrech zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, k účinnosti smlouvy o převodu nemovitosti není zapotřebí rozhodnutí katastrálního úřadu.

Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 4. 2021, sp. zn. 24 Cdo 178/2021

     K věci: Soud prvního stupně rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobkyně domáhala určení, že je vlastnicí označených pozemků. K odvolání žalobkyně odvolací soud rozsudkem odvoláním napadený rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé potvrdil. Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalobkyně dovolání, v němž přípustnost dovolání vymezila mj. s tím, že napadené rozhodnutí závisí na řešení právní otázky „zdali lze aplikovat ustanovení § 1762 OZ na kupní smlouvu na nemovitost, která nebyla vložena v předkládané lhůtě s příslušným návrhem do katastru nemovitostí, a to včetně posouzení, že k takovému návrhu došlo po 3 leté promlčecí lhůtě.“

      Nejvyšší soud dovolání žalobkyně shora označeným usnesením odmítl.

     Z odůvodnění: Dovolatelka nesouhlasí s právním názorem odvolacího soudu, který se stal nosným důvodem jeho právně kvalifikačního závěru, že: „Při nabytí věcných práv na základě smlouvy je třeba rozlišit smlouvu jako právní důvod pro vznik povinnosti zřídit věcné právo (právní důvod) a další právní skutečnosti, které jsou nezbytné ke splnění této povinnosti, ke zřízení věcného práva (právní způsob). Rozhodnutí orgánu veřejné moci o zápisu do veřejného seznamu je v těchto případech právním způsobem, bez něhož ke vzniku věcného práva na základě smlouvy nedochází.“ Dovolatelka „žádným způsobem nezpochybňuje skutečnost, že smlouva musí být platná a účinná ještě před zahájením vkladového řízení, nicméně její účinky jsou toliko obligačního charakteru. Její účinky spočívají v povinnosti zaplatit kupní cenu a oproti obligačnímu právu v podobě změny vlastnictví k nemovitosti. Taková uzavřená a takto obligačně účinná smlouva nemá účinky věcné a není tudíž věcně účinná. K věcné účinnosti je zapotřebí právě souhlasu orgánu veřejné moci. Logicky věcně právní účinky jsou zamýšleným důvodem uzavření takové smlouvy. Pokud tedy v takto stanovené lhůtě nebyl podán návrh na vklad vlastnického práva, je logické, že dojde ke zrušení smlouvy úplně, neboť její hlavní účel věcně právní účinky – pominuly.“

           Právní konstrukce ustanovení § 1762 o. z. v podstatě navazuje na právní konstrukci  ustanovení § 47 odst. 1 a 2 předchozího civilního kodexu (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) s tím, že druhý odstavec § 47 obč. zák. stanovil, že nebyl-li podán do tří let od uzavření smlouvy návrh na rozhodnutí podle odst. 1, platí, že účastníci od smlouvy odstoupili.

       Judikatura Nejvyššího soudu, jakož i judikatura Ústavního soudu vycházela ve vztahu k předchozí civilní i katastrální úpravě ze závěru, že smluvní převod vlastnictví je ve smyslu § 133 obč. zák. dvoufázový; rozlišuje se právní důvod a právní způsob nabytí vlastnického práva. Kupní smlouva směřující k převodu vlastnického práva je právním důvodem jeho převodu, aniž by sama o sobě převod způsobila. Převádí-li se smlouvou vlastnické právo k nemovitosti, je právním způsobem nabytí vlastnictví předmětu převodu vklad (intabulace) vlastnického práva do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 obč. zák.). Vlastnické právo přechází na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vydaného příslušným orgánem v řízení o povolení vkladu, který se zahajuje na návrh účastníků (srov. § 2 odst. 3, § 3, § 4 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění účinném do 31. prosince 2013). Kupní smlouva má tedy pouze účinek obligační, neboť zavazuje zcizitele k tomu, aby vlastnictví věci na nabyvatele dalším úkonem, který je právně uznávaným způsobem převodu vlastnictví, převedl (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. února 1999, sp. zn. 2 Cdon 848/97, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 17/2000, usnesení téhož soudu ze dne 11. října 2001, sp. zn. 33 Odo 538/2001, nebo ze dne 18. srpna 2016, sp. zn. 33 Cdo 5679/2015; všechna zde označená rozhodnutí Nejvyššího soudu jsou veřejnosti přístupná na https://nsoud.cz, a rozhodnutí Ústavního soudu na https://nalus.usoud.cz).

      Nejvyšší soud pak v rozsudku ze dne 27. května 2020, sp. zn. 33 Cdo 4097/2019, vyložil, že výše uvedené závěry lze vztáhnout i na právní vztahy vzniklé za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů.

     Z uvedeného plyne současně, že k účinnosti převodní smlouvy není zapotřebí rozhodnutí katastrálního úřadu a tedy k právně perfektnímu převodu věcného práva do katastru nemovitostí se neuplatní režim § 1762 odst. 1 o. z., jenž doléhá na zcela jiné případy (srov. např. § 1680 odst. 1 o. z.), nýbrž § 1105 o. z. stanovící, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu; vlastní katastrální procedura, na jejímž konci (při splnění zákonem stanovených podmínek) dojde k předmětným věcněprávním účinkům převodní smlouvy je upravena již shora označeným katastrálním zákonem ve vazbě na další katastrální předpisy, z nichž podrobně cituje odvolací soud v odůvodnění svého rozsudku.

     Rovněž renomovaná odborná literatura zaujímá právní názor, že rozhodnutí katastrálního úřadu není zapotřebí k účinnosti samotné smlouvy, ale ke vzniku věcněprávních účinků smlouvou zamýšlených (Pražák, Z., Fiala, J., Handlar, J. a kol.: Závazky z právních jednání podle občanského zákoníku. Komentář k § 1721 – 2893 OZ. Praha: Leges, 2017, s. 77).

     Z odůvodnění dovoláním napadeného rozsudku je tedy zřejmé, že odvolací soud z vyložených závěrů ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu vycházel, pročež dovolatelce se ani v této části nepodařilo založit přípustnost jejího dovolání.