K problematice (ne)vyplacení kupní ceny realitní kanceláří při převodu nemovité věci

   V květnu 2012 vypracovalo Ministerstvo pro místní rozvoj ve spolupráci s Ministerstvem průmyslu a obchodu, Ministerstvem financí a Ministerstvem spravedlnosti Analýzu současné situace v oblasti podnikání realitních kanceláří a návrh variant. V rámci tohoto materiálu byla věnována pozornost i problematice nakládání s finančními prostředky klientů realitních kanceláří. V analýze se mimo jiné uvádí, že v posledních letech se objevila řada případů neoprávněné manipulace s vybranými prostředky od klientů realitních kanceláří (dále též "RK"). V analýze se také zdůrazňuje, že v rámci současné praxe RK vybírají od svých klientů rezervační poplatky či zálohy na kupní ceny, příp. i samotné doplatky kupní ceny. Přitom klienti mají možnost složit finanční prostředky buď do notářské, advokátní nebo bankovní úschovy (tyto instituty se pro mnoho klientů staly standardem), avšak poplatky za tuto službu zatěžují klienty a nejsou obsaženy v rámci zprostředkovatelské provize. Oproti tomu (uvádí se dále v předmětné analýze) je klientům nabízena úschova přímo u RK, která jim tuto službu nabídne "bezplatně". Řada
klientů ve snaze ušetřit finanční prostředky, pak volí právě tuto variantu. V analýze se dále konstatuje, že takto RK vybrané prostředky klientů jsou často evidovány na běžných účtech RK, kde se slévají s běžnými provozními financemi, a RK s těmito prostředky mohou dále nakládat. Častým případem je potom použití těchto peněžních prostředků na financování provozních nákladů RK a následné komplikace v okamžiku, kdy má RK finanční problémy a z nově vybraných záloh či kupních cen se již nedaří vyplácet závazky vůči klientům, jejichž transakce jsou již dokončeny. Realitní kanceláře se pak mohou ocitnout v insolvenčním či exekučním řízení, ve kterém jsou věřitelé uspokojeni buď jen částečné, nebo vůbec. Obdobou této varianty je také cílené "vytunelování" realitní kanceláře, kdy je schéma stejné s tím rozdílem, že prostředky jsou vyvedeny záměrně z firmy ven. Jak však zdůraznil prezident Asociace realitních kanceláří České republiky, popsané problémy se netýkají realitních kanceláří, které jsou členy uvedené Asociace, neboť u těchto RK je samozřejmostí, že peníze od klientů jsou ukládány na svěřeneckých účtech a tyto RK absolvují celou řadu školení, procházejí náročnou certifikací a jsou pojištěny proti škodám, které by případně svým klientům způsobily.       

      Vzhledem k tomu, že popsaná problematika je vysoce aktuální a že ohledně nakládání s peněžními prostředky, které byly převedeny ať již klienty RK anebo zájemci o koupi nemovitostí, byla (ještě před účinností nového občanského zákoníku č. 40/1964 Sb.) uzavřena celá řad smluv, z nichž případné spory budou muset být řešeny podle občanského zákoníku platného a účinného do 31. 12. 2013, je vhodné poreferovat o následující právní věci, jejíž řešení se ocitlo až na půdě
Nejvyššího soudu. Nejvyšším soudem vyložené právní závěry jsou přitom využitelné i pro skutkově obdobné případy, takže (nejen) potencionální zájemci o koupi či prodejci nemovitostí, ale také realitní kanceláře se mohou "poučit" z níže popsaných pochybení účastníků řízení, především pak ve svých záměrech zohlednit popsanou judikaturu a v jejím světle uvážlivěji přistoupit k předmětným majetkoprávním jednáním.

     Dne 6. 12. 2000 uzavřela J. K. jako prodávající kupní smlouvu s kupující J. Z., jejímž
předmětem byl prodej rodinného domu s pozemky za kupní cenu 2.000.000,- Kč, když účastnicemi ohledně vypořádání kupní ceny bylo ve smlouvě (cituje se doslovně s ohledem na právní význam tohoto a dalších níže zmíněných smluvních ujednání) uvedeno následující:

     "2. Kupní cena je hrazena ve prospěch prodávající následujícím způsobem:

    a) část kupní ceny ve výši 100.000,- Kč (slovy....) uhradila kupující dne 25. listopadu 2010 jako zálohu bankovním převodem do úschovy u zprostředkovatele prodeje nemovitostí společnosti M. R. s. r. o., ..., se sídlem.... (dále jen «zprostředkovatel«);

    b) zbývající část kupní ceny ve výši 1.900.000,- Kč (slovy...) uhradila kupující ke dni podpisu této kupní smlouvy bankovním převodem úschovy u zprostředkovatele.

      3. Zprostředkovatel je oprávněn a povinen uvolnit a vyplatit uschovanou kupní cenu
v souladu s uzavřenou Smlouvou o správě finančních prostředků následujícím způsobem:

      a) částku ve výši 1.910.000,- Kč (slovy...) bankovním převodem na účet dle písemného určení prodávající, nejpozději do pěti (5) pracovních dnů následujících po dni předložení:

     - originálu výpisu z katastru nemovitostí příslušného listu vlastnictví, kde v části »A« bude uvedena kupující jako nový vlastník nemovitosti a část »C« bude bez zápisu; a

     - oběma smluvními stranami podepsaného protokolu o předání a převzetí nemovitosti;

     b) částku ve výši 60.000,- Kč (slovy...) určenou na úhradu daně z převodu nemovitostí dle  této kupní smlouvy, bankovním převodem přímo na účet příslušného finančního úřadu nejpozději do pěti pracovních dnů ode dne předložení řádně vyplněného daňového přiznání opatřeného razítkem příslušného finančního úřadu, které bude dokládat, že došlo k podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitostí dle této kupní smlouvy;

        c) zbývající částku ve výši 30.000,- Kč (slovy....) je zprostředkovatel oprávněn započíst si na úhradu své odměny za zprostředkování koupě a prodeje nemovitostí."

      Dále byla téhož dne mezi kupující (jako složitelkou), realitní kanceláří (jako schovatelkou) a prodávající (jako oprávněnou) uzavřena "Smlouva o správě finančních prostředků" tohoto obsahu:

"I.

    1. Oprávněná je vlastníkem....(dále jen »nemovitosti«).

    2. Složitelka v souvislosti s koupí nemovitostí složí do úschovy schovatele částku ve výši 2.000.000,- Kč (slovy...) (dále jen »uschovaná částka«), a to následujícím způsobem:

     a) část kupní ceny ve výši 100.000,- Kč (slovy...) uhradila složitelka dne 25. listopadu 2010 jako zálohu bankovním převodem na účet schovatele č. ...

     b) zbývající část kupní ceny ve výši 1.900.000,- Kč (slovy...) uhradí složitelka bankovním převodem na účet schovatele....nejpozději do 5 pracovních dnů ode dne podpisu této smlouvy.

II.

    Smluvní strany se shodly, že nejpozději ke dni uhrazení poslední splátky uschované částky dle čl. I. odst. 2 písm. b) této smlouvy bude uzavřena kupní smlouva a dle ní podán návrh na vklad do katastru nemovitostí ve prospěch složitelky.

III.

     1. Uschovanou částku je schovatel oprávněn a povinen uvolnit a vyplatit následujícím způsobem:

     a) částku ve výši 1.910.000,- Kč (slovy...) nejpozději do pěti (5) pracovních dnů ode dne předložení: 

- originálu
- výpisu z katastru nemovitostí příslušného listu vlastnictví, kde v části »A« bude uvedena složitelka jako nový vlastník nemovitostí a část »C« bude bez zápisu; a

-    oběma smluvními stranami podepsaného protokolu o předání a převzetí nemovitostí;  
a to bankovním převodem přímo na účet oprávněné, přičemž číslo účtu
oprávněná písemně sdělí schovateli nejpozději ke dni předložení výše uvedených
listin; 

    b) částku ve výši 60.000,- Kč (slovy...) účelově určenou na úhradu daně z převodu nemovitostí dle kupní smlouvy, bankovním převodem na účet příslušného finančního úřadu nejpozději do pěti (5) pracovních dnů ode dne předložení řádně vyplněného daňového přiznání opatřeného
razítkem příslušného finančního úřadu, které bude dokládat, že došlo k podání daňového přiznání k dani z převodu nemovitostí dle kupní smlouvy;

   c) zbývající částku ve výši 30.000,- Kč (slovy...) je schovatel oprávněn započíst na úhradu své odměny za zprostředkování uzavření kupní smlouvy k nemovitostem.

IV.

1. Složitelka ani oprávněná nemají nárok na případný úrok, který vznikne ze svěřené částky za
dobu její správy schovatelem.

2. Za činnost dle této smlouvy nenáleží schovateli odměna...".

       Prodávající (žalobkyně) posléze proti kupující (žalované) podala žalobu, kterou se domáhala určení, že je výlučnou vlastnicí rodinného domu a označených pozemků s tvrzením, že jí kupující
řádně a včas nezaplatila kupní cenu za uvedený prodej, proto žalobkyně (prodávající) od smlouvy s žalovanou (kupující) po právu odstoupila, v důsledku čehož žalobkyně (prodávající) nepozbyla své vlastnické právo k předmětným nemovitostem a má tudíž nyní naléhavý právní zájem na určení, že je vlastnicí těchto nemovitostí.

    Okresní soud v Kladně rozsudkem ze dne 11. 4. 2012, č. j. 9 C 82/2011-57, ovšem tuto určovací žalobu zamítl s odůvodněním (ve stručnosti shrnuto z obsahu jeho rozsudku), že
žalobkyně (prodávající) nedůvodně odstoupila od převodní smlouvy a tudíž se její vlastnictví k předmětným nemovitostem neobnovilo. Okresní soud přitom vycházel ze zjištění, že žalobkyně jako prodávající podle smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitostem a jako oprávněná podle smlouvy o správě finančních prostředků splnila všechny své povinnosti ze smlouvy vyplývající,
tj. převedla na žalovanou (kupující) vlastnictví k nemovitostem, tyto jí předala a společnosti M. R., s. r. o. (realitní kanceláři) sdělila číslo svého bankovního účtu. Okresní soud dále konstatoval,
že rovněž žalovaná jako kupující podle převodní smlouvy a jako složitelka podle
smlouvy o správě finančních prostředků splnila všechny své povinnosti, tj. zaplatila dohodnutým způsobem celou kupní cenu a od žalobkyně řádně nemovitosti převzala. Podle okresního soudu pak realitní kancelář povinnost schovatele podle smlouvy o správě finančních prostředků splnila pouze částečně, když žalobkyni (prodávající) vyplatila pouze částečně kupní cenu ve výši 800.000,- Kč. Podle okresního soudu si účastnice v kupní smlouvě zcela jasně ujednaly způsob zaplacení kupní ceny žalovanou (kupující), tj. převodem celé částky na účet předmětné realitní kanceláře. Žalovaná (kupující) tuto kupní cenu řádně uhradila a nedostala se tudíž vůči žalobkyni (prodávající) do prodlení s její úhradou.

     K odvolání žalobkyně (prodávající) Krajský soud v Praze (dále již "odvolací soud") rozsudkem ze dne 18. 10. 2012, č. j. 19 Co 370/2012-81, potvrdil jako věcně správný rozsudek okresního
soudu. Odvolací soud se zcela ztotožnil se závěry okresního soudu o skutkovém stavu věci, jakož i s jeho právním posouzením. Uvedl, že způsob výplaty (u realitní kanceláře) uschované kupní ceny byl v kupní smlouvě ujednán s odvoláním na smlouvu o správě finančních prostředků, která byla uzavřena mezi žalobkyní (prodávající), žalovanou (kupující a složitelkou peněz) a realitní kanceláří (schovatelkou peněz). Odvolací soud připomenul Nejvyšším soudem vyslovený právní názor, že k zániku pohledávky splněním nedochází všude tam, kde by takovou smlouvou (např. o správě, o úschově peněžních prostředků atd.) byl založen vztah pouze mezi složitelem a uschovatele či
správcem finančních prostředků, lhostejno, zda se na listině obsahující smluvní ujednání mezi složitelem a správcem objevuje i podpis osoby oprávněné. Přijetím peněz do úschovy, či ke správě se tedy schovatel nestává dlužníkem osoby oprávněné složené peníze přijmout, neboť složením peněz není založen právní vztah mezi schovatelem (správcem prostředků, tj. např. realitní kanceláří) a oprávněným příjemcem (tj. prodávajícím). Výjimku z toho představuje tzv. svěřenecká smlouvy, tedy nepojmenovaná smlouva uzavřena podle § 51 obč. zák. (z r. 1964,
platného a účinného do 31. 12. 2013), kterou uzavírají se schovatelem (správcem prostředků) všechny strany závazkového právního vztahu, zde všechny strany kupní smlouvy. Odvolací soud dále uvedl, že o takový případ se jednalo i v posuzovaném případě, když je zřejmé, že smlouvou o správě finančních prostředků byl založen trojstranný právní vztah mezi všemi třemi subjekty úkonu (tj. žalobkyní coby prodávající a oprávněnou z přijetí kupní ceny, žalovanou coby kupující a složitelkou kupní ceny, a realitní kanceláří coby zprostředkovatelkou prodeje nemovitostí a schovatelkou složené kupní ceny).

    Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně (prodávající) dovolání, neboť byla přesvědčena o tom, že odvolací soud, resp. oba soudy pochybily při právním posouzením této věci, když správně měly její určovací žalobě zcela vyhovět. Žalobkyně (prodávající) ve svém obšírně koncipovaném dovolání zdůraznila, že skutkový základ dané věci je obdobný skutkovému základu věci, o které rozhodoval Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 33 Cdo 2025/2010 (pouze s tím rozdílem, že v označené věci oproti tomuto případu zaplacení daně z převodu nemovitostí bylo vázáno na předložení platebního výměru příslušného finančního úřadu, zatímco v dané věci bylo toto zaplacení vázáno na předložení přiznání z převodu nemovitostí). Podle žalobkyně  (prodávající) je zapotřebí právní závěry vyslovené Nejvyšším soudem v označeném rozhodnutí plně vztáhnout i na případ žalobkyně s tím, že smlouva o správě finančních prostředků je
dvoustranným právním vztahem mezi žalovanou a schovatelem, a že složením kupní
ceny na účet schovatelky, jež nebyl splništěm (místem plnění), nezanikla povinnost žalované (kupující) zaplatit žalobkyni (prodávající) kupní cenu. 

     Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 25. 9.2013, sp. zn. 30 Cdo 1363/2013, dovolání žalobkyně ( prodávající) zamítl.  Nejvyšší soud předně konstatoval, že ve svých již shora označených rozsudcích ze dne 27. 4. 2011, sp. zn. 33 Cdo 2025/2010, a ze dne 31. 10. 2011, sp. zn. 33 Cdo 3077/2010, dovodil, že přijetí předmětu závazku (peněz) advokátem v rámci jeho činnosti podle § 56 a § 56a zákona č. 85/1996 Sb. je výrazem správy cizího majetku, která se uskutečňuje na
základě smlouvy s klientem. Bylo rovněž judikováno, že přijme-li advokát do "úschovy" peníze klienta, tedy spravuje-li jeho majetek, případně část majetku účelově vymezenou, nestává se tím dlužníkem osoby, které má podle ujednání s klientem peníze vydat; tato osoba totiž není účastníkem právního vztahu advokáta a jeho klienta. Důsledkem toho, že smlouva o "úschově" peněz zakládá právní vztah pouze mezi advokátem a jeho klientem, který finanční prostředky na
zvláštní účet advokáta ukládá, je, že složením peněz, které mají být podle uvedené smlouvy (při splnění určitých podmínek) vyplaceny třetí osobě, se dlužník nezbavuje svého závazku vůči věřiteli (např. závazku zaplatit kupní cenu), není-li depozitní účet advokáta podle dohody věřitele a dlužníka místem plnění (§ 567 odst. 1 obč. zák.).

     V návaznosti na tyto judikované právní názory pak Nejvyšší soud zdůraznil, že soudní praxe ovšem také připustila existenci trojstranného právního vztahu založeného uzavřením tzv.
svěřenecké smlouvy (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2003, sp. zn. 20 Cdo 1981/2002, a ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. 29 Odo 399/2003). Jde o inominátní  kontrakt  (nepojmenovanou smlouvu) ve smyslu § 51 obč. zák., který uzavírají s advokátem všechny strany závazkového právního vztahu, a jehož účelem (kauzou) je zvýšená ochrana subjektivních práv a povinností účastníků daného hmotně právního vztahu. Dlužník se jistí tím, že složením
peněžních prostředků na depozitní účet advokáta dosáhne toho, že jeho závazek - bez ohledu na to, zda se peněžní prostředky dostanou (řádně a včas) do dispozice věřitele - zanikne; věřitel tímto způsobem zajišťuje své právo na výplatu finančních prostředků od "nestranné" a "důvěryhodné" osoby, na níž se oba účastníci závazkového právního vztahu shodli. Na
rozdíl od prvně zmíněné smlouvy o "úschově" peněz, coby závazkového právního vztahu mezi advokátem a jejím klientem, jsou následně popsané inominátní smlouvy, mající charakter tzv. svěřeneckých smluv, charakteristické tím, že obsahují smluvně určený obsah práv a povinností mezi třemi stranami, tj. mezi prodávajícím, kupujícím a "schovatelem", tj. subjektem, jenž přijímá plnění od kupujícího a za definovaných podmínek předává, resp. převádí na označený
bankovní účet prodávajícímu sjednanou kupní cenu.  Tuto předmětnou materii Nejvyšší soud vyložil např. v již rovněž připomenutém rozsudku ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 33 Cdo 4053/2010, a to ve skutkové situaci, kdy "schovatelem" byl advokát.

      V námi sledované věci pak Nejvyšší soud vyložil, že sice obdobnou právní otázku v případě, kdy "schovatelkou" podle uzavřeného nepojmenovaného kontraktu s rysy tzv. svěřenecké smlouvy měla být realitní kancelář, v žádném ze svých rozhodnutí neřešil, nicméně že ani
v případě realitní kanceláře coby "schovatelky", neshledává žádný relevantní důvod ustupovat od judikovaných závěrů, jež se týkají existence a právní reglementace zmíněného závazkového právního vztahu - tzv. svěřenecké smlouvy uzavřené mezi účastníky jinak převodní smlouvy a advokátem; otázka, zda podle veřejnoprávních předpisů může v rámci své podnikatelské činnosti
příslušný subjekt, není-li advokátem notářem či bankou, podobné úkony po právu realizovat, tím podle dovolacího soudu není dotčena a v mezích dovolacího přezkumu tato otázka v uvedené věci nebyla řešena, neboť nebyla ani určují pro rozhodnutí odvolacího soudu.

     Podle Nejvyššího soudu právně kvalifikační závěr, který odvolací soud v dané věci ve shodě s okresním soudem učinil, byl tedy předurčen skutkovými poměry dané věci (ostatně ty ani v dovolání nebyly zpochybňovány); z odůvodnění napadené rozsudku přitom přesvědčivě vyplýval
závěr odvolacího soudu, že v dané věci byl uzavřen tzv. inominátní kontrakt, jenž s ohledem na svůj obsah (shora již citovaným způsobem) vymezoval rozsah vzájemných práv a povinností mezi (třemi) stranami smlouvy o správě finančních prostředků ze dne 6. 12. 2010, kterou správně odvolací soud interpretoval ve vazbě na (v týž den rovněž uzavřenou) kupní smlouvu. Na základě této převodní smlouvy proto žalobkyně (prodávající) prodala žalované (kupující) předmětné nemovitosti za kupní cenu 2.000.000,- Kč, kdy místem (a způsobem) plnění byl označený bankovní účet realitní kanceláře, resp. kdy subjektem oprávněným přijmout od žalované toto peněžité plnění byla zmíněná realitní kancelář. Takto (v kupní smlouvě) účastnicemi sjednaným plněním zanikl závazek žalované (kupující) uhradit žalobkyni (prodávající) kupní cenu. V předmětné kupní smlouvě bylo totiž zcela jednoznačně účastníky vyjádřeno, že kupní cena
bude uhrazena sjednaným způsobem, tj. na bankovní účet realitní kanceláře, která sice pro žalobkyni (prodávající) zprostředkovávala daný převod nemovitostí, avšak smlouvou o správě finančních prostředků si společně s oběma účastnicemi sjednala ve vazbě na tento majetkový transfer další práva a povinnosti (povinnost přijmout od žalované kupní cenu coby plnění z uzavřené kupní smlouvy, povinnost za definovaných podmínek převést předmětné peněžité částky žalobkyni a ve prospěch správce daně z titulu plnění fiskální povinnosti žalované, či oprávnění započíst si z takto složených a posléze zbylých peněz specifikovanou částku coby odměnu za zprostředkovatelskou činnost). Takto vymezený obsah práv a povinností mezi
účastníky smlouvy o správě finančních prostředků, s přihlédnutím k obsahu uzavřené kupní smlouvy mezi účastníky tohoto řízení téhož dne, pak podle Nejvyššího soudu nemohl vést k jinému právnímu posouzení, než že prvně zmíněná smlouva představuje trojstranný kontrakt inominátního charakteru, identifikovatelný jedinečným vymezením vzájemných práv a povinností mezi těmito třemi právními subjekty v souvislosti s realizací zamýšleného majetkového převodu. Odvolací soud přitom vhodně využil instruktivního judikatorního výkladu, který se nabízel z opakovaně označeného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. března 2012, sp. zn. 33 Cdo 4053/2010, a analogicky jej použil na skutkové poměry této věci.

     Z vyloženého lze proto zrekapitulovat následující poznatky:

     Jestliže byla za účinnosti občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (platného a účinného do 31. 12. 2013) uzavřena mezi realitní kanceláří a jejím klientem (zájemcem o koupi nemovitosti, resp. kupujícím) smlouva o "úschově" peněz, pak jejím důsledkem bylo založení právního vztahu pouze mezi realitní kanceláří a tímto klientem, který uložil finanční prostředky na označený účet realitní kanceláře, přičemž složením peněz, které
mají být podle předmětné smlouvy (při splnění určitých podmínek) vyplaceny třetí osobě, se tento klient coby dlužník nezbavuje svého závazku vůči věřiteli (např. závazku zaplatit kupní cenu, není-li současně sjednáno s věřitelem, že předmětný depozitní účet realitní kanceláře je - podle dohody věřitele a dlužníka, tj. podle dohody prodávajícího a kupujícího - též místem plnění). Dojde-li tudíž k založení právního vztahu ohledně složení peněz jen mezi realitní kanceláří a jejím klientem, pak okolnost, že klient coby kupující složí předmětnou částku představující kupní cenu na označený účet realitní kanceláře, neznamená, že klient (kupující) tím současně vůči svému věřiteli (prodávajícímu) splnil svou platební povinnost, tj. uhradil (tímto způsobem a na tento účet) kupní cenu. Jestliže by totiž v popsané situaci realitní kancelář nevyplatila z depozitního účtu jejím klientem (kupujícím) složené peníze na úhradu kupní ceny (např. v důsledku finančních potíží, konkursu, nařízené exekuce na její majetek či v důsledku trestně právního jednání), pak taková okolnost nemá vliv na základní povinnost klienta (kupujícího) této realitní kanceláře zaplatit sjednanou kupní cenu prodávajícímu.  V této situaci proto kupující nemůže úspěšně argumentovat tím, že svou platební povinnost (úhradu kupní ceny) složením peněz do úschovy realitní kanceláře již splnil a že pokud realitní kancelář z nějakého důvodu tuto kupní cenu z tohoto svého účtu prodávajícímu nevyplatila, je na prodávajícím, aby se svého práva domáhal po realitní kanceláři. Nastane totiž zcela opačná situace, kdy prodávající se může úspěšně žalobou domáhat po kupujícím (byť ten již tuto částku složil na účet
realitní kanceláře) zaplacení kupní ceny, případně od této smlouvy odstoupit.

       Podle právní úpravy do 31. 12. 2013 kromě výše uvedeného mohli účastníci převodní smlouvy společně s realitní kanceláří uzavřít také tzv. svěřeneckou smlouvu, tj. ve smyslu § 51 obč. zák. nepojmenovanou smlouvu, podle které kupující coby dlužník složením peněžních prostředků na depozitní účet realitní kanceláře dosáhl toho, že jeho závazek bez ohledu na to, zda se peněžní prostředky dostanou (řádně a včas) do dispozice prodávajícího (věřitele), zanikne, a kdy prodávající (věřitel) si tímto způsobem zajistil své právo na výplatu peněžních prostředků od předmětné realitní kanceláře. Pokud ovšem realitní kancelář prodávajícímu nevyplatila kupní cenu, která byla kupujícím složena na její účet, pak - bohužel - prodávající musel (musí) žalovat o zaplacení částky představující kupní cenu přímo uvedenou realitní kancelář, nikoliv kupujícího, který ve smyslu takovéto smlouvy svůj peněžitý závazek vůči prodávajícímu (tím, že peníze složil na účet realitní kanceláře, jak bylo ujednáno ve svěřenecké smlouvě) již splnil.  

    Z obou alternativ nepochybně vyplývá riziko možných negativních důsledků v případě "nečinnosti" realitní kanceláře a proto by potencionální účastníci převodních smluv měli pečlivě zvážit, na kterou realitní kancelář, nabízející služby peněžního charakteru v souvislosti s převáděním nemovitého majetku, se obrátí, popřípadě zvážit, zda se zamýšlenou peněžní transakcí se raději obrátí na advokáta, notáře, případně na banku, s vědomím, že za poskytnutí této služby zaplatí danému subjektu příslušnou peněžní odměnu.