K žalobě o určení vlastnictví stavby

- § 3054, § 3058 o. z. (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)

- § 80 OSŘ

     I podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. má žalobce právo domáhat se
v občanském soudním řízení určovací žalobou vydání rozhodnutí, že je vlastníkem stavby, která není součástí pozemku, na němž je zřízena.

Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 11. 2. 2015, sp. zn. 16 Co 498/2012

     K soudnímu případu: Městský soud v Brně rozsudkem mimo jiné určil, že žalobce je
vlastníkem označených staveb postavených objektu bydlení č. p. XY postavených na
specifikovaných pozemcích.

     K odvolání žalované Krajský soud v Brně shora označeným rozsudkem rozsudek soudu prvního stupně v napadeném žalobě vyhovujícím rozsudku potvrdil "ve znění:  Určuje se, že stavba objektu bydlení č. p. 397 postavená na pozemku p. č. 793/5 v k. ú. S., obci B. není součástí pozemku p. č. 793/5 v k. ú. S., obci B., zapsaného  na LV č. ...u Katastrálního úřadu pro J. k., Katastrální pracoviště B.-m., a vlastníkem této stavby je žalobce.

      Určuje se, že stavba garáže bez č.p./č.e. postavené na pozemku parc. č. 793/6 v k. ú. S., obci B., není součástí pozemku p. č. 793/6 v k. ú. S., obci B., zapsaného na LV č. 349 u
Katastrálního úřadu pro J. k., Katastrální pracoviště B.-m., a vlastníkem této stavby je žalobce."

     Z odůvodnění: Podle § 3054 zákona č. 89/2012 Sb. (o. z.) účinného od 1. 1. 2014, stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo ke stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

     Podle § 3058 odst. 1 o. z. stanou-li se pozemek i stavba vlastnictvím téhož vlastníka, přestane být stavba samostatnou věcí a stane se součástí pozemku, na němž je zřízena. To neplatí, jedná-li se o stavbu, která není součástí pozemku podle tohoto zákona.

     Tato zákonná ustanovení nového občanského zákoníku však nelze interpretovat tak, že by se účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., tedy od 1. 1. 2014 automaticky ze zákona žalovaná stala i vlastníkem obou předmětných staveb stojících na výše uvedených pozemcích v katastrálním
území Soběšice. Tato uvedenými zákonnými ustanoveními předvídaná situace by nastala pouze za předpokladu, že by mezi účastníky nebyl veden předmětný spor o určení vlastnictví k těmto stavbám a nebylo nikým a nikterak rozporováno, že předmětné pozemky a stavby na nich stojící nemají stejného vlastníka.

     Žalobce totiž kontinuálně jak za staré právní úpravy, tak i nové právní úpravy, namítá a tvrdí, že mezi katastrálním zápisem ohledně vlastnictví k předmětným nemovitostem a stavem skutečným (správným) existuje neshoda spočívající v tom, že žalovaná nikdy vlastnické právo k oběma těmto stavbám nesvědčilo a nesvědčí.

    I za nové právní úpravy občanského zákoníku má žalobce právo domáhat se určovací žalobou rozhodnutí, že je vlastníkem stavby objektu bydlení č.p. 397 nacházející se na pozemku parc. č. 793/5 i stavby garáže postavené na pozemku parc. č. 793/6, a to ve znění žalobního petitu, který je dostatečně určitý, srozumitelný a vykonatelný, a to právě v kontextu na novou právní úpravu civilního práva.

     Bylo prokázáno, že obě stavby se věcmi v právním slova smyslu staly ještě před uzavřením sňatku účastníků a byly-li proto tyto věci následně uvedeny v dohodě o zúžení společného
jmění manželů z 27. 4. 2000, byla nepochybně uvedená dohoda ohledně těchto dvou věcí částečně absolutně neplatným právním úkonem, a proto z toho vyvozující závěry soudu prvního stupně byly shledány správnými a důvodnými.

     Poznámky: Lze souhlasit s odvolacím soudem, že i za účinnosti nového občanského
zákoníku je přípustné se žalobou domáhat určení, že označená stavba není součástí  specifikovaného pozemku a je ve vlastnictví žalobce. Nelze však již souhlasit s názorem, že pokud v době účinnosti nového občanského zákoníku nebyl mezi účastníky veden spor o vlastnictví předmětné stavby, že v takovém případě se uplatní princip obsažený v § 3054 o. z., tj., že
stavba se stává součástí pozemku. Je tomu tak z toho důvodu, že § 3054 o. z. u staveb zřízených před účinností nového občanského zákoníku zavádí princip superficies solo cedit (povrch ustupuje pozemku) za podmínky, že v den nabytí účinnosti nového občanského zákoníku (1. 1. 2014) měla vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba. Rozhodující je zde ovšem
právní stav, nikoliv stav zápisů v katastru nemovitostí, bylo-li by v následném zahájeném soudním řízení prokázáno, že mezi právním stavem a stavem zápisů v katastru nemovitostí panoval rozpor.

     Při řešení dané právní problematiky je však současně zapotřebí mít na paměti ustanovení § 3064 o. z., které stanoví, že ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí v době jednoho roku ode dne nabytí účinnosti nastanou účinky podle § 980 až 986 uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti nového občanského zákoníku.

     Lhůty stanovené v § 983 a 986 počnou běžet po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

     Nový občanský zákoník totiž mimo jiné zavedl princip materiální publicity. Ochrana dobré víry v zápis v katastru nemovitostí umožňující nabytí vlastnického práva k nemovitosti zapsané
v katastru nemovitostí od neoprávněného je obsažena v § 984 odst. 1 o. z. Stanoví, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak k době podání návrhu na zápis.

     Princip materiální publicity veřejných seznamů (tj. i katastru nemovitostí) tak prolamuje zásadu, že nikdo nemůže na jiného převést více práv, než sám má a poskytuje ochranu dobrověrných nabyvatelů oproti ochraně skutečných vlastníků. Jde vlastně o jakýsi zákonodárcem reglementovaný průsečík mezi ochranou vlastnického práva, principem právní jistoty a ochranou dobré víry jednajícího v zápis do katastru nemovitostí.

     Podle § 985 o. z. není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, může se osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, domáhat odstranění nesouladu; prokáže-li, že své právo uplatnila, zapíše se to na její žádost do veřejného seznamu. Rozhodnutí vydané o jejím věcném právo působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala.

     Posledně uvedené bude doléhat i na situace, kdy ještě před účinností nového občanského zákoníku probíhal soudní spor o určení vlastnictví k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, a o této procesní okolnosti byla učiněna příslušná poznámka v katastru nemovitostí. Problém ovšem nastane v situaci, kdy v letitém soudním sporu taková poznámka učiněna nebyla, takže po nahlédnutí do katastru nemovitostí nelze vůbec zjistit, že ohledně předmětného nemovitého majetku probíhá příslušné občanské soudní řízení.

       Jestliže by žalobce nepožádal o zápis poznámky do katastru nemovitostí, pak by se na základě případného (žalobě vyhovujícího) soudního rozhodnutí nemohly dostavit hmotně právní účinky plynoucí z § 985 věty druhé o. z. stanovící, že rozhodnutí vydané o věcném právo osoby, jejíž věcné právo bylo dotčeno, působí vůči každému, jehož právo bylo zapsáno do veřejného seznamu poté, co dotčená osoba o zápis požádala. Pak by tedy platilo, že pokud by A žaloval B o určení, že A je vlastníkem nemovitosti, přičemž do doby pravomocného soudního rozhodnutí, respektive do doby podání vkladového návrhu podle takového soudního rozhodnutí by B nemovitost převedl na C, byl by C chráněn principem materiální publicity a byla by mu poskytnuta
ochrana jeho dobré víry vůči každému (tedy i vůči žalujícímu A), přičemž - oproti dosavadním právním předpisům - případný pravomocný rozsudek by již nemohl založit tzv. duplicitní zápis vlastnického práva pro A a C; návrh na vklad vlastnického práva podle takto (byť pravomocného) rozsudku deklarujícího vlastnické právo A k předmětné nemovitosti, by totiž musel být  katastrálním úřadem zamítnut, neboť by již ve smyslu § 17 odst. 1 písm. g) nového katastrálního zákona č. 256/2013 Sb. nenavazoval na dosavadní zápis (ve vztahu k předchozímu vlastníku B, kterého A žaloval, neboť B v průběhu soudního sporu převedl žalobou dotčenou nemovitost na C).

     V úvahu přichází kupříkladu také situace, kdy katastrálním zápisem - provedeným před 1. 1. 2015 - dotčený vlastník A požádal o poznamenání spornosti zápisu pozdě, tedy po 1. 2. 2015, ač
právě za účelem zjednání souladu mezi skutečným právním stavem a stavem zápisů v katastru nemovitostí již více jak tři roky od zpochybňovaného vkladu práva vede proti B soudní řízení, přičemž v mezidobí (tj. od 1. 1. 2014 do 1. 1. 2015) B převedl úplatně na C (který jednal v dobré víře v zápis v katastru nemovitostí) uvedené nemovitosti. I v tomto případě by byla zaručena ochrana dobré víry C vůči skutečnému vlastníkovi A.