Princip materiální publicity v katastru nemovitostí před a po 31. 12. 2013

     Nový občanský zákoník (NOZ) zavedl (úplný) princip materiální publicity údajů uveřejněných i v katastru nemovitostí.  Je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. U takového zápisu se má za to, že byl zapsán v souladu se skutečným stavem, a bylo-li takové právo k věci z tohoto seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak se dobrá víra posuzuje k době podání návrhu na zápis.

Předchozí právní úprava

     Předchozí právní úprava (§ 11 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) vycházela z domněnky, že údaje katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným stavem. Zákon tak předpokládal dobrou víru u každého zájemce, který vycházel ze zápisu v katastru. K tomu však musely být splněny následující dvě podmínky: 1. zápis byl učiněn až po účinnosti cit. zákona, tj. po 1. 1. 1993, a 2. zájemce o případném rozporu mezi zápisem v katastru e skutečností nevěděl. Pokud ovšem zápis v katastru neodpovídal skutečnosti, měla skutečnost převahu nad katastrem, což podle judikatury Nejvyššího soudu znemožňovalo nabytí vlastnictví dobrověrným nabyvatelem. Stejného názoru byl i zákonodárce, který v důvodové zprávě k novému katastrálnímu zákonu č. 256/2013 Sb. (NKZ) zdůrazňuje, že předchozí právní úprava na úseku katastru nemovitostí umožňovala skutečnému vlastníkovi nemovitosti, aby se domohl vlastnického práva i na osobě, která nabyla vlastnického práva od osoby, která byla v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník, a to i přesto, že skutečný vlastník si v rozporu s ohlašovací povinností ponechal po dlouhou dobu doklady o svém vlastnictví pro sebe, nepožádal o zápis svého vlastnického práva ve svůj prospěch a nečinně po dlouhou dobu přihlížel, že podle zápisů v katastru nemovitostí je jako vlastník zapsán někdo jiný. Podle zákonodárce takto mohl skutečný vlastník, který se o zápis svého vlastnického práva nepostaral, rozvrátit celý řetězec nabývacích jednání vycházejících z důvěry v pravdivost zápisů v katastru. Pozdějším nabyvatelům jednajícím v této důvěře pak zpravidla nezůstala nemovitost a někdy jen s obtížemi vymáhali vrácení kupní ceny, kterou za koupenou věc vydali. Právě tak jako nabyvatelé vlastnického práva jednajícího v dobré víře, nejsou chráněni ani nabyvatelé jiných věcných práv k nemovitostem, např. nabyvatelé zástavních práv. Nedostatečné uplatnění zásady materiální pravdy bylo vůči běžné veřejnosti nekorektní i z toho důvodu, že § 11 zákona o zápisech budil na první pohled mylný dojem, že tato zásada v našem právním řádu uplatněna je. Proto ti, kteří jednali v dobré víře v pravdivost a úplnost zápis v katastru, se mohli dočkat ke konci svého jednání nemilého překvapení. Obezřetní investoři, kterým bylo nedostatečné uplatnění zásady materiální pravdy známo, na zápisy v katastru nespoléhali a sami prověřovali nabývací tituly těch, se kterými jednali, a to nejméně po vydržecí dobu směrem do minulosti. Tím však byl oslaben vlastní smysl vedení katastru jako důvěryhodné evidence právních vztahů k nemovitostem.

Změna judikatury ve prospěch „dobrověrného“ nabyvatele

    Nutno ovšem dodat, že od roku 2011 se počal v judikatuře Ústavního soudu prosazovat opačný názor, který připouštěl poskytnout soudní ochranu nabyvateli, který jednal v důvěře v zápis v katastru nemovitostí, i když podle právního stavu mu nemovitost prodával nevlastník. Zásadní zvrat judikatury v dané materii lze spojovat s nálezem Ústavního soudu ze dne 11. 5. 2011, sp. zn. II. ÚS 165/11, který judikoval, že osoby, jimž dobrá víra svědčí,  nenesou žádný díl odpovědnosti za neplatnost smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci a s ohledem na svou dobrou víru mohly v mezidobí nemalým způsobem zhodnotit inkriminované nemovitosti. Podle Ústavního soudu osobě, která učinila určitý právní úkon s důvěrou v předmětný, jí druhou stranou prezentovaný skutkový stav, navíc potvrzený údaji z veřejné, státem vedené evidence, musí být v materiálním státě poskytnuta soudní ochrana. Oproti tomu Nejvyšší soud konstantně zaujímal právní názor, že vyjma zákonem stanovených případů nelze při pouhém zjištění osoby jednající v dobré víře v zápis do katastru nemovitostí, přistoupit k právně kvalifikačnímu závěru, že i v takovém případě došlo k nabytí vlastnického práva k nemovitosti od nevlastníka, neboť pro takový závěr zde absentuje příslušné hmotněprávní ustanovení občanského zákoníku zák. č. 40/1964 Sb.) či jiného právního předpisu, jenž by takovou situaci výslovně upravoval. Nejvyšší dále argumentoval s tím, že poněvadž ani sám Ústavní soud v žádném ze svých nálezů takovou aplikační možnost ve skutkově obdobných případech nevyložil, neměl Nejvyšší soud žádný relevantní důvod měnit svůj ustálený a dosud argumentačně nijak vytěsněný právní závěr o nemožnosti nabytí vlastnictví od nevlastníka mimo zákonem předvídané důvody (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 10. 2013, sp. zn. 30 Cdo 2017/2013).

     V aktuálním nálezu ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012, Ústavní soud vyložil, že „i podle úpravy účinné do 31. 12. 2013 bylo možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí.“ V tomto nálezu Ústavní soud tak vytěsnil jako nedůvodnou stávající judikaturu Nejvyššího soudu, jež naopak nepřipouštěla nabytí nemovité věci od nevlastníka pouze s ohledem na dobrou víru nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí. Ústavní soud připustil, že starý občanský zákoník z r. 1964 neobsahoval žádné ustanovení výslovně upravující obecný způsob nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí ani k jiné věci od nevlastníka, na základě dobré víry nabyvatele ani jinak (vyjma vydržení). Přesto však vzhledem k zásadním ústavním principům – jako je princip právní jistoty a z něj vycházející princip důvěry v aktu státu a ochrany dobré víry, princip ochrany nabytých práv – dospěl k závěru, že i za účinnosti předchozího občanského zákoníku bylo nebytné zvažovat a chránit i práva dobrověrného nabyvatele. Podle Ústavního soudu bylo tedy možné, aby i v případě, že nabyvatel odvozoval své vlastnické právo od osoby, která vlastnické právo měla nabýt na základě právního úkonu, jenž se později ukázal absolutně neplatným (tudíž tato osobě ve skutečnosti vlastnické právo nenabyla), se tento nabyvatel stal skutečným vlastníkem věci, a to i jinak než vydržením.

    Nyní mohou „malé“ senáty Nejvyššího soudu reálně postupovat dvojím způsobem. Buďto přistoupí ke změně své judikatury tím, že převezmou judikaturu Ústavního soudu, resp. budou Ústavním soudem v dané oblasti judikované právní názory s odkazem na čl. 89 odst. Ústavy ČR ve své rozhodovací činnosti respektovat, anebo věc předloží k rozhodnutí velkému senátu občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu, aby ten uvedenou problematiku (při splnění zákonem stanovených podmínek) vyřešil. Třetí možnost – že „malé“ senáty Nejvyššího soudu budou polemizovat s rozhodovací praxí Ústavního soudu – je pouze teoretická a podle mého názoru nesprávná, neboť v posledně označeném nálezu Ústavní soud se i k této otázce poměrně jasně a důrazně vyjádřil, jakkoliv jsem osobně toho názoru, že argumentace Ústavního soudu není přesvědčivá a je v rozporu s jeho plenárními nálezy sp. zn. Pl. ÚS 750/04 a sp. zn. Pl. ÚS 78/06.

     Za povšimnutí též stojí, že do vydání nálezu ve věci sp. zn. II. ÚS 165/11, v odborné literatuře nebyla žádná zmínka přisvědčující nyní judikovanému závěru o možnosti nabytí nemovité věci evidované v katastru nemovitostí na základě pouhé dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí. Jisté rozpaky též budí okolnost, že zatímco v nálezu sp. zn. II. ÚS 165/11 Ústavní soud nezbytnost poskytnutí ochrany „dobrověrnému nabyvateli“ dovozuje s odkazem na čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, v aktuálním  nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2012 takovou dobrou víru a možný důvod k nabytí nemovitosti od nevlastníka zase spatřuje v přímé aplikaci čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod. Jinou optiku při řešení dané problematiky naopak používá např. Ústavní soud Slovenské republiky (stejně jako Nejvyšší soud Slovenské republiky), který ústavně garantovanou ochranu vlastnického práva vztahuje primárně k vlastníku nemovitosti a nepřipouští možnost nabytí vlastnického práva k nemovité věci od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí (srov. odkazy na slovenskou judikaturu v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 23. 10. 2013, sp. zn. 30 Cdo 2433/2013). Podle mého názoru po mnoha letech jednotného rozhodování předmětné problematiky, prakticky na úplném konci účinnosti předchozího občanského zákoníku, došlo zcela nepředvídatelně ke změně judikatury na půdě Ústavního soudu, což v praxi přináší značné komplikace, o kterých snad není třeba se na tomto místě blíže zmiňovat. Přitom nový občanský zákoník – jak bude uvedeno níže - uvedenou problematiku zavedením principu materiální publicity katastru nemovitostí v zásadě vytěsnil.

Princip materiální publicity podle nové právní úpravy

    Popsané problémy s neúplným principem materiální publicity by tedy měly být odstraněny novým občanským zákoníkem, který v § 980 odst. 1 stanoví, že je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje, přičemž podle druhého odstavce téhož paragrafu, je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem, a bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje. Rovněž je-li do veřejného seznamu zapsáno věcné právo k věci cizí, má přednost před věcným právem, které není z veřejného seznamu zjevné (§ 981 NOZ). Zásada materiální publicity je také promítnuta v § 984 odst. 1 NOZ, podle kterého není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu. Přitom dobrá víra se posuzuje k době, kdy k právnímu jednání došlo; vzniká-li však věcné právo až zápisem do veřejného seznamu, pak svědčí k době podání návrhu na zápis; věta první cit. ustanovení ovšem neplatí pro nezbytnou cestu, výměnek a pro věcné právo vznikající ze zákona bez zřetele na stav zápisů ve veřejném seznamu. Smyslem a účelem této regulace je  - jak plyne z důvodové zprávy NOZ – zajištění ochrany dobré víry těch, kteří nabudou věcné právo v dobré víře a za úplatu od osoby oprávněné podle stavu zápisů ve veřejném seznamu takové právo zřídit.

    Dalším prvkem ochrany těch, jejichž práva se zápisem do katastru omezují nebo která zanikají, je povinnost katastrálního úřadu zaslat vyrozumění o provedené změně v katastru nemovitostí nejen právnímu zástupci, ale rovněž přímo účastníkovi, jehož práva k nemovitosti podle zápisu zanikají nebo se omezují tak, aby měl možnost se dozvědět o případném podvodu a účinně bránit svá práva. Ochranu proti podvodným jednáním a popř. proti tzv. „odcizení nemovitosti“ poskytuje § 986 NOZ. Ochrana poskytovaná těm, kteří se cítí být dotčeni zápisem práva do katastru nemovitostí, spočívá na aktivní a včasné obraně.

    NOZ v § 986 odst. 1 stanoví, že kdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do veřejného seznamu bez právního důvodu ve prospěch jiného, může se domáhat výmazu takového zápisu a žádat, aby to bylo ve veřejném seznamu poznamenáno. Orgán, který veřejný seznam vede, vymaže poznámku spornosti zápisu, nedoloží-li žadatel ani do dvou měsíců od doručení žádosti, že své právo uplatnil u soudu.  Požádá-li žadatel o poznamenání spornosti zápisu do jednoho měsíce ode dne, kdy se o zápisu dozvěděl, působí jeho právo vůči každému, komu popíraný zápis svědčí nebo kdo na jeho základě dosáhl dalšího zápisu; po uplynutí této lhůty však jen vůči tomu, kdo dosáhl zápisu, aniž by byl v dobré víře. V případě, že žadatel nebyl o zápisu cizího práva vyrozuměn, prodlužuje se shora uvedená jednoměsíční lhůta na tři roky; lhůta počne běžet ode dne, kdy byl popíraný zápis proveden.

    Formulace § 986 odst. 1 NOZ je ovšem do jisté míry zavádějící, neboť svádí její interprety k výkladu, že v popsaném případě mají zvolit jakousi žalobu o výmaz věcného práva z katastru nemovitostí, což ovšem není správný závěr. Přichází zde v úvahu podání určovací žaloby vůči tomu, kdo je zapsán v katastru nemovitostí, přičemž smyslem podání takové určovací žaloby je vydání rozsudku, jímž by bylo určeno, kdo je např. vlastníkem předmětné nemovitosti, resp. ve prospěch koho svědčí příslušné věcné právo. Z toho vyplývá, že případně podaná žaloba o výmaz vkladu věcného práva podaná proti katastrálnímu úřadu by musela být soudem jako nedůvodná zamítnuta. Určovací žaloba musí být formulována tak, aby bylo určeno, že žalobce je vlastníkem (případně spoluvlastníkem) přesně označených nemovitostí v souladu s § 8 NKZ. Nesmí se zapomínat mj. také na to, že podle § 506 odst. 1 NOZ součástí pozemku jsou mj. i stavby na pozemku, ledaže by ke dni účinnosti NOZ byly ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku.

      Oproti dosavadní úpravě předmětem vkladu jsou i soudní či správní rozhodnutí s výroky obsahujícími věcně právní vymezení práv, která podléhají evidenci v katastru. Nejsou-li v rozhodnutí uvedeny všechny údaje, které mají být vkladem zapsány do katastru nemovitostí, je katastrální úřad povinen vyzvat účastníky řízení k jejich doplnění, přičemž nedoplní-li je účastníci řízení ve lhůtě do 14 dnů od doručení výzvy, katastrální úřad vkladové řízení zastaví. Takže např. v situaci, pokud soud do výroku o určení příslušného věcného práva k nemovitosti ve prospěch účastníka opomene některý údaj či uvede údaj nesprávný, je pak otázku, zda účastníci mají vůbec reálnou šanci v tak krátké lhůtě zajistit splnění katastrálním úřadem vyžadovaného doplnění údajů. V případě zastavení vkladového řízení proto účastníkům nezbude nic jiného, než přistoupit k podání nového vkladového návrhu poté, co v uvedeném směru (stran požadovaných údajů) dojde ke zjednání nápravy.