K otázce neplatnosti smlouvy o převodu nemovitosti pro nízkou kupní cenu

§ 39 ObčZ

    Neplatností právního úkonu pro rozpor s dobrými mravy dal zákonodárce najevo, že může nastat situace, kdy chování podle práva sleduje nemravné cíle nebo má nemravné důsledky (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 807/2002, in www.nsoud.cz).

     Nízká kupní cena (není-li v rozporu s cenovými předpisy), pokud byla výsledkem smluvního ujednání  účastníků ve smlouvě o převodu nemovitosti, aniž by na její uzavření měla (měly) vliv i okolnost (okolnosti), v jejímž (jejichž) důsledku by takové jednání se příčilo dobrým mravům, nesleduje nemravný cíl, ani nemá nemravný důsledek.    

     Uzavření více kupních smluv mezi stejnými účastníky, byť s výrazně odlišnými kupními cenami za prodej obdobných pozemků v téže lokalitě, nepředstavuje okolnost, která by mohla zakládat úvahy o absolutní neplatnosti těchto právních úkonů (smluv) z důvodu, že se příčí dobrým mravům (§ 39 ObčZ).

Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. 3. 2012, sp. zn. 30 Cdo 21/2012

30 Cdo 21/2012
 

Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Vrchy a soudců JUDr. Pavla Pavlíka a JUDr. Lubomíra Ptáčka, Ph.D., v právní věci žalobců a) E. R., a b) R. M., obou zastoupených JUDr. Davidem Mášou, advokátem se sídlem v Praze 1, Křemencova 1/185, proti žalovaným 1) Mgr. V. Z., a 2) Z. Z., zastoupeným Mgr. Petrem Pazderou, advokátem se sídlem v Praze 1, Opletalova 4/1535, o určení vlastnického práva k nemovitosti, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 5 C 182/2006, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 13. září 2011, č. j. 23 Co 332/2008-214, takto:

Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 13. září 2011, č.j. 23 Co 332/2008-214, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení.

Okresní soud Praha-západ (dále též „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 11. března 2008, č.j. 5 C 182/2006-90, zamítl žaloby, kterými se původní žalobce Z. R. (zemřelý 24.2.2009), proti žalovaným domáhal jednak určení, že je vlastníkem „parcely č.p. 589 (pozemková parcela) v k. ú. K. (641464), okr. P. o výměře 30 681 m2“, a jednak určení, že „kupní smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovaným, datovaná dne 23.7.2004, jejímž předmětem je parcela č. 589 v k. ú. K., je neplatná.“ Dále rozhodl o nákladech řízení. Po provedeném řízení dospěl k závěru, že v případě žaloby o určení neplatnosti uvedené kupní smlouvy nesvědčí žalobci na požadovaném určení naléhavý právní zájem, neboť otázku její platnosti soud řeší jako otázku předběžnou k rozhodnutí o určení vlastnictví. Naopak žalobci svědčí naléhavý právní zájem na určení vlastnictví k předmětnému pozemku, když změny zápisu v katastru nemovitostí lze dosáhnout pouze požadovaným určením. Žalobu na určení vlastnictví však neshledal důvodnou. Na základě provedeného dokazování soud prvního stupně nepřisvědčil žalobním důvodům žalobce, že předmětnou kupní smlouvu (za okolností v žalobě blíže rozvedených) uzavřel v omylu, že tato smlouva je neplatná pro sjednání ceny v rozporu s obecně závaznými právními předpisy, a že smlouva je postižena absolutní neplatností ve smyslu § 39 obč. zák., když nebylo prokázáno, že by se žalovaní chovali k žalobci nemravně. Skutečnost, že došlo k navýšení hodnoty předmětných pozemků, nezpůsobuje absolutní neplatnost právního úkonu pro rozpor s dobrými mravy.

K odvolání žalobce Krajský soud v Praze (dále též „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 4. prosince 2008, č.j. 23 Co 332/2008-135, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že určil, že kupní smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovanými dne 23. července 2004 je neplatná, a že vlastníkem pozemku p.č. 589 v katastrálním území a obci K. je žalobce. Odvolací soud při rozhodování vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně a dále ze zjištění učiněných z provedeného dokazování v odvolacím řízení, konkrétně „ze znaleckého posudku Ing. J. K., založeného ve spise Finančního úřadu Praha-západ sp. zn. V-5352/2004", a poté dospěl k závěru, že kupní smlouva uzavřená účastníky dne 23. července 2004 je absolutně neplatná, neboť se příčí dobrým mravům. Podle odvolacího soudu „Obecně lze říci, že při uzavírání kupních smluv se příčí dobrým mravům porušení zásady »krácení přes polovinu hodnoty«. Tato zásada sleduje cíl čelit při uzavírání smlouvy nápadně nevýhodnému nepoměru mezi plněním smluvní strany na straně jedné a protiplněním druhé smluvní strany na straně druhé. V rozporu s dobrými mravy je tedy plnění, jehož hodnota je k hodnotě vzájemného plnění v hrubém nepoměru.“ V daném případě byla zásada „krácení přes polovinu hodnoty“ porušena, neboť kupní cena za předmětný pozemek účastníky dohodnutá ve výši 277.000 Kč nedosahovala ani poloviny ceny stanovené znalcem ve výši 735.730 Kč. Žalovaným se tak dostalo na základě předmětné kupní ceny plnění v podobě předmětného pozemku, jehož hodnota je k hodnotě vzájemného plnění, kterého se dostalo žalobci vyplacením kupní ceny ve výši 277 000 Kč, v hrubém nepoměru. Odvolací soud v tomto hrubém nepoměru spatřil na rozdíl od soudu prvního stupně rozpor s dobrými mravy, když současně přihlédl i k dalším okolnostem daného případu. Konkrétně ke kupním smlouvám, které účastníci uzavřeli před předmětnou kupní smlouvou a ve kterých byla kupní cena dohodnuta za 1 m2 částkou 100 Kč (kupní smlouva ze dne 20. 5. 2003), či 30 Kč (kupní smlouva ze dne 23. 5. 2003), zatímco v předmětné kupní smlouvě „již kupní cena za 1 m2 uvedena nebyla. Rovnala by se částce 9 Kč za 1 m2 (277 000 Kč : 30 681 m2), což podle odvolacího soudu není v souladu s dobrými mravy.“

K dovolání žalovaných Nejvyšší soud České republiky (dále již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) rozsudkem ze dne 31. srpna 2010, č.j. 30 Cdo 1653/2009-154, rozsudek Krajského soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení. V odůvodnění dovolací soud především vytkl odvolacímu soudu procesní pochybení, neboť verifikace znaleckým posudkem Ing. J. K. nebyla realizována zákonem předvídaným způsobem a navíc bylo odůvodnění rozsudku zatíženo jinou vadou v tom směru, že z něj nebylo možné zjistit, z jakého důvodu odvolací soud při změně rozsudku soudu prvního stupně odhlédl od skutkových zjištění, která soud prvního stupně vzal za prokázaná a proč byla naopak favorizována toliko zjištění, která odvolací soud učinil v rámci doplnění dokazování v odvolacím řízení z jím v rozsudku označených listin. V neposlední řadě pak dovolací soud nesdílel kvalifikační závěr odvolacího soudu, že v daném případě byla porušena zásada „zákazu krácení přes polovinu hodnoty“. Poukázal na to, že institut neúměrného krácení platný občanský zákoník ani jiný soukromoprávní předpis neupravuje, zdůraznil však, že s tímto institutem se opět počítá v návrhu nového občanského zákoníku. Odkázal na své usnesení ve věci sp. zn. 30 Cdo 1776/2007, ve kterém judikoval, že obecně platí a je samozřejmostí, že účastníci kupní smlouvy nejsou v zásadě vázáni či omezeni ve sjednání výše kupní ceny, která není upravena cenovým předpisem. Zdůraznil, že nelze vyloučit, že okolnost hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá strana, může ve spojitosti s dalšími okolnostmi toho kterého případu naplňovat znaky jednání, které již koliduje s dobrými mravy. Avšak sama o sobě taková okolnost (hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá strana) absolutní neplatnost právního úkonu, jímž mělo dojít k uvedenému hrubému nepoměru v plnění ve smyslu § 39 obč. zák. (pro jednání v rozporu s dobrými mravy), založit nemůže.

Usnesením Okresního soudu Praha-západ, č.j. 5 C 182/2006-165, ve spojení s usnesením Krajského soudu v Praze, č.j. 23 Co 6/2011-184, bylo rozhodnuto, že v řízení na straně zesnulého žalobce bude pokračováno s jeho dětmi: 1) E. R., a 2) R. M. roz. R.

Odvolací soud poté rozsudkem ze dne 13. září 2011, č.j. 23 Co 332/2008-214, rozsudek soudu prvního stupně opět změnil tak, že určil, že „zemřelý žalobce Z. R., byl ke dni úmrtí 24.2.2009 vlastníkem pozemku parc. č. 589 v k.ú. K., obci H.“. Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl k závěru, že předmětná kupní smlouva je neplatná pro rozpor s dobrými mravy. Odvolací soud veden závazným právním názorem dovolacího soudu zkoumal platnost kupní smlouvy z hlediska hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá strana ve spojitosti s dalšími okolnostmi (především kupní smlouvy, které zůstavitel se žalovanými uzavřel před předmětnou kupní smlouvou a poloha předmětného pozemku). Vycházel z důkazů provedených před soudem prvního stupně, které však podle jeho názoru soud prvního stupně nedostatečně zhodnotil, a dále ze závěru znaleckého posudku Ing. J. K., podle kterého cena předmětného pozemku ke dni jeho převodu činila 735.730,- Kč. Z těchto důvodů dospěl odvolací soud k závěru, že předmětná smlouva koliduje s dobrými mravy, když zůstaviteli se z ní dostalo plnění ve výši 277 000,- Kč, což není ani polovina ceny stanovené znalcem, která navíc může být vzhledem k poloze nemovitosti mnohonásobně navýšena tím, že by byl pozemek zahrnut do územního plánu jako zastavitelná plocha.

Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podali žalovaní (dále již „dovolatelé“) prostřednictvím svého advokáta včasné dovolání, jehož přípustnost dovozovali z ustanovení § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a uplatňovali v něm dovolací důvody ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) (tj. že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci) a odst. 3 téhož zákonného ustavení o. s. ř. (tj. že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování). Dovolatelé zastávají názor, že k závěru o neplatnosti právního úkonu pro rozpor s dobrými mravy, jak to učinil odvolací soud, lze dospět a aplikaci § 39 obč. zák. je možno použít jen tehdy, když se obsah právního úkonu ocitne v rozporu se společensky uznávaným míněním, přičemž významným z hlediska aplikace tohoto ustanovení je obsah a účel právního úkonu. Nic takového však provedeným dokazováním prokázáno nebylo. Dovolatelé se domnívají, že v řízení bylo ale prokázáno, že kupní cena byla stanovena ve výši, která byla v místě i čase obvyklá, tuto cenu předmětu koupě stanovil žalobce jako prodávající, který měl o ceně zemědělských pozemků v místě nepochybně lepší přehled než žalovaní, navíc předmětný právní úkon prováděl za přítomnosti své právní zástupkyně. Pokud odvolací soud v odůvodnění svého rozsudku uvádí, že při svém rozhodování přihlížel i k dalším okolnostem - ke kupním smlouvám, které účastníci uzavřeli před předmětnou kupní smlouvou, nejedná se podle názoru dovolatelů o posouzení úplné a komplexní, přičemž odvolací soud učinil závěry, které nemají oporu byť v částečně provedených důkazech. Za tím účelem dovolatelé v další části svého dovolání podrobně rozvádějí svou dovolací argumentaci a závěrem uvádějí, že odvolací soud své rozhodnutí mohl vydat jen proto, že nerespektoval právní názor vyslovený v rozsudku Nejvyššího soudu, včetně upozornění na usnesení dovolacího soudu ve věci sp. zn. 30 Cdo 1776/2006, a navrhli, aby Nejvyšší soud zrušil meritorní výrok rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé, a věc mu vrátil k dalšímu řízení.

Žalobci se k podanému dovolání dovolatelů písemně nevyjádřili.

Nejvyšší soud jako soud dovolací (§ 10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání proti rozsudku odvolacího soudu bylo podáno ve lhůtě stanovené v § 240 odst. 1 o. s. ř., oprávněnými osobami (účastníky řízení), zastoupenými advokátem, a že jde o rozsudek, proti kterému je podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. dovolání přípustné, přezkoumal napadený rozsudek bez nařízení jednání a dospěl k závěru, že dovolání je důvodné.

Žalovaní nesprávnost napadeného rozhodnutí odvolacího soudu dovozují mj. prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu ve smyslu § 241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., tj., že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.

Právní posouzení je činnost soudu spočívající v podřazení zjištěného skutkového stavu pod hypotézu (skutkovou podstatu) vyhledané právní normy, jejímž výsledkem je závěr, zda a komu soud právo či povinnost přizná či nikoliv.

Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu správně určenou nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.

Nejvyšší soud již ve svém předchozím rozsudku ze dne 31. srpna 2010, č.j. 30 Cdo 1653/2009-154 (jež je veřejnosti k dispozici na webových stránkách Nejvyššího soudu www.nsoud.cz, a jenž byl publikován ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 57, ročník 2011, s následující právní větou) judikoval, že: „Platné právo neobsahuje právní institut neúměrného zkrácení (laesio enormis) řešící případy, kdy došlo ke sjednání příliš nízké kupní ceny, pokud taková cena není v rozporu s cenovými předpisy. Nelze ovšem vyloučit, že okolnost hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá strana, může ve spojitosti s dalšími okolnostmi daného případu (nikoliv však sama o sobě) již naplňovat znaky jednání kolidujícího s dobrými mravy.“ Okolnost hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá, strana, tedy z pohledu dovolacího soudu nepředstavovala právně relevantní skutečnost, jež by sama o sobě mohla vést k neplatnosti předmětného právního úkonu (kupní smlouvy).

Jak je zřejmé z odůvodnění (písemného vyhotovení) dovoláním napadeného rozsudku, odvolací soud za další okolnost, resp. okolnosti, pro které shledal kupní smlouvu uzavřenou dne 23. července 2004 mezi právním předchůdcem žalobců a žalovanými, a jejímž předmětem byl prodej pozemku p. č. 589 v katastrálním území K. za kupní cenu ve výši 277.000,- Kč, ve smyslu § 39 obč. zák. (jako právní úkon, který se příčí dobrým mravům) absolutně neplatnou, považoval „především kupní smlouvy, které zůstavitel se žalovanými uzavřel před předmětnou kupní smlouvou a kupními cenami v nich dohodnutými a polohou předmětného pozemku.“ Odvolací soud (v návaznosti na popis jednotlivě uzavíraných kupních smluv mezi uvedenými účastníky) uzavřel, že „nelze proto jiným logickým způsobem vysvětlit, proč zůstavitel dva bezprostředně sousedící pozemky stejného druhu (orná půda) prodával za výrazně odlišnou kupní cenu...než tak, že se domníval, že prodává menší rozlohu pozemku.“ Současně „však nehodnotil »přesvědčení« zůstavitele, že prodává pozemek o menší rozloze, jako jednání v omylu, neboť toto »přesvědčení« nenaplňuje znaky omylu podle ustanovení § 49a Občanského zákoníku. Zůstavitel neměl nesprávnou resp. nedostatečnou představu o právních účincích uzavírané smlouvy a nebylo prokázáno, že žalovaní »přesvědčení« (omyl) zůstavitele vyvolali nebo o něm museli vědět a vzdor tomu na tuto skutečnost zůstavitele neupozornili.“ S přihlédnutím k těmto okolnostem odvolací soud dospěl k závěru, že „předmětná kupní smlouva koliduje s dobrými mravy, neboť plnění, kterého se dostalo z této smlouvy zůstaviteli ve výši 277.000,- Kč je v hrubém nepoměru k tomu, čeho se touto smlouvou dostalo žalovaným, tedy pozemku, jehož cena je 735.730,- Kč dle závěru znaleckého posudku Ing. J. K., tedy zůstaviteli se nedostalo ani poloviny ceny stanovené znalcem, která může být vzhledem ke své poloze navýšena mnohonásobně tím, pokud by byl pozemek zahrnut do územního plánu jako zastavěná plocha.“

Nejvyšší soud takto odůvodněný právní názor odvolacího soudu nesdílí. Odvolací soud jako další skutečnosti, které v souhrnu představují jednání, jež se příčí dobrým mravům, shledal mezi týmiž účastníky uzavřené další kupní smlouvy, které byly vyústěním jejich smluvního konsensu ohledně předmětu a kupní ceny. V tomto ohledu, jak již bylo judikováno Nejvyšším soudem shora, lze ovšem stěží spatřovat jednání, jež se příčí dobrým mravům a musí vést k neplatnosti předmětné kupní smlouvy. Neplatnosti právního úkonu pro rozpor s dobrými mravy dal zákonodárce najevo, že může nastat situace, kdy chování podle práva sleduje nemravné cíle nebo má nemravné důsledky (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. března 2004, sp. zn. 32 Odo 807/2002, in www.nsoud.cz). Nízká kupní cena (není-li v rozporu s cenovými předpisy), pokud byla výsledkem smluvního ujednání účastníků, aniž by uzavření právního úkonu doprovázela (doprovázely), resp. na uzavření smlouvy měla (měly) vliv i okolnost (okolnosti), v jejímž (jejichž) důsledku by takové jednání se příčilo dobrým mravům, pochopitelně nesleduje nemravný cíl ani nemá nemravný důsledek. Stejně tak uzavření více kupních smluv mezi stejnými účastníky (byť) s (výrazně) odlišnými kupními cenami nepředstavuje okolnost, která by mohla zakládat úvahy o absolutní neplatnosti tohoto kterého právního úkonu z důvodu, že se příčí dobrým mravům (§ 39 obč. zák.).

Z vyloženého je tedy zřejmé, že dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu není správný. Nejvyšší soud jej proto podle § 243b odst. 2 věty za středníkem zrušil a podle § 243b odst. 3 věty první téhož procesního předpisu jej vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.

Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení (§ 243d ost. 1 o. s. ř.).

Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.

zdroj: https://jdem.cz/ufd74