K uzavření smlouvy o převodu nemovitostí mezi nepřítomnými účastníky

§ 560, § 570 odst. 1, § 1732 odst. 1, § 1735§ 1740 odst. 1, § 1745, § 2128 o. z.

Pokud není jiné dohody, pak přijetí návrhu na uzavření smlouvy o převodu nemovitostí mezi nepřítomnými účastníky je účinným (a smlouva je uzavřena) až v okamžiku, kdy navrhovateli dojde návrh smlouvy podepsaný adresátem návrhu, a i když adresát návrh na uzavření smlouvy, který obdržel od nepřítomného navrhovatele, podepíše a o podepsání navrhovatele informuje, není smlouva uzavřena, dokud podepsaný návrh nedojde navrhovateli.

Nedošlo-li k přijetí nabídky, nedošlo tím ve smyslu § 1745 o. z. logicky ani k uzavření kupní smlouvy, přičemž sama okolnost, že katastrální úřad vkladovému návrhu podle listiny označené jako kupní smlouva vyhověl, tj. provedl ve prospěch nabyvatele vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem, nemohla zhojit nedostatek uzavření kupní smlouvy, pročež stav zápisů v katastru nemovitostí v takovém případě musí ustoupit stavu právnímu.

(pravomocný) rozsudek Okresního soudu ve Vyškově ze dne 26. 10. 2022, č. j. 6 C 92/2022-123 (potvrzený rozsudkem Krajského soudu v Brně ze dne 1. 6. 2023, č. j. 38 Co 4/2023-163)

K věci: Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že je vlastnicí označených nemovitostí. Žalobkyně v žalobě obšírně popsala okolnosti, jež předcházely vlastnímu uzavření kupní smlouvy s žalovaným, kdy se nacházela ve stavu finanční a existenční tísně. Žalobkyně dlužila společnosti C. A. , přičemž před uzavřením kupní smlouvy byla kontaktována, respektive kontaktovala společnost R. s. r. o., která se následně zavázala pro žalobkyni obstarat subjekty, jež by žalobkyni zapůjčily finanční prostředky pro uhrazení dluhu žalobkyně u společnosti C. A. V souladu s tím posléze žalobkyně uzavřela dvě smlouvy o zápůjčce, a to dne 13. 6. 2016 a dne 28. 6. 2016, kde jako zapůjčitelé figurovali Z. V., a V. J. Dle smlouvy o zápůjčce se Z. V. mělo být žalobkyni zapůjčeno celkem 650 000 Kč, reálně jí však bylo zapůjčeno pouze 200 000 Kč. Dle smlouvy o zápůjčce s V. J. mělo být žalobkyni zapůjčeno 300 000 Kč, ve skutečnosti však žalobkyně žádnou částku neobdržela.  Společnost R. s. r. o. výše uvedeným postupem vyvolala u žalobkyně dojem, že se namísto zbavení původního dluhu u společnosti C. A. dále zadlužila uvedeným zapůjčitelům, a že jediným možným řešením této bezvýchodné dluhové situace je zpeněžení předmětné nemovitosti. Žalobkyně dále v žalobě tvrdila, že: „společnost R. takto tedy jednostranně sepsala kupní smlouvu…kterou žalobkyně převedla předmětnou nemovitost na žalovaného, kterého coby smluvní stranu zprostředkovala společnost R. (dle názoru žalobkyně se jedná o přímého spolupracovníka R., který participoval na jednání společnosti R. vůči žalobkyni od počátku).“

Kupní cena byla smlouvou sjednána na částku 2 450 000 Kč a měla být uhrazena tak, že:

     a) část kupní ceny ve výši 250 000 Kč měla být uhrazena žalovaným k rukám žalobkyně před uzavřením smlouvy, k čemuž nedošlo,

     b) část kupní cena ve výši 756 063 Kč měla být uhrazena na účet společnosti C. A., což se dle žalobkyně zrealizovalo,

     c) část kupní ceny ve výši 780 000 Kč měla být uhrazena na bankovní účet Z. V. (zapůjčitele – viz shora), přičemž žalobkyně nemá informaci o tom, zda došlo k realizaci této platby,

     d) část kupní ceny ve výši 565 937 Kč „měla být uhrazena na bankovní účet č. … vedený u … (jedná se o bankovní účet zcela neznámý žalobkyni)“, přičemž žalobkyně nemá informaci o realizaci této platby,

     e) část kupní ceny ve výši 98 000 Kč měla být uhrazena na účet příslušnému finančnímu úřadu, což dle žalobkyně bylo realizováno.

     Z důvodů částečného nesplnění platební povinnosti žalovaného (jak je popsáno shora), jakož i „s ohledem na jednání společnosti R. a žalovaného, které bylo zjevně v ostrém rozporu s dobrými mravy, kdy oba subjekty opakovaně zneužily finanční tísně a nevědomosti žalobkyně“, žalobkyně nakonec dopisem ze dne 9. 9. 2019 od uvedené kupní smlouvy odstoupila, v důsledku čehož se (podle jejího názoru) obnovilo její vlastnické právo k předmětným nemovitostem.

    Žalovaný v obšírně koncipovaném vyjádření k žalobě odmítl žalobkyní uplatněnou žalobní argumentaci. Žalovaný předně popřel existenci důvodů pro právně relevantní odstoupení od kupní smlouvy, neboť v textu dopisu žalobkyně ze dne 9. 9. 2019 ve skutečnosti žádný důvod odstoupení od kupní smlouvy uveden a uplatněn nebyl. Výše uvedené důvody pro odstoupení od kupní smlouvy začala žalobkyně vůči žalovanému uplatňovat teprve následně, až po uplynutí promlčecí lhůty. Kromě toho i kdyby žalobkyně tvrzené důvody odstoupení od kupní smlouvy uplatnila, bylo by tak učiněno opožděně, což žalovaný ve svém vyjádření – též s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu – blíže konkretizuje. Žalovaný dále uvedl, že předmětné nemovitosti od žalobkyně řádně koupil a na jednání zprostředkovatele společnosti R. ani žádných jiných osob, se kterými měla žalobkyně právní vztahy, se žalovaný nijak nepodílel, kupní cenu uhradil dohodnutým způsobem, a to z podstatné části z jemu poskytnutého úvěru, který dosud řádně splácí. Žalobkyně ostatně převod vlastnictví k předmětným nemovitostem akceptovala i tím, že si následně tyto nemovitosti od žalovaného na základě nájemní smlouvy pronajala. Výhrady začala žalobkyně vznášet s několikaletým časovým odstupem až ve chvíli, kdy byla žalovaným vyzvána k vyklizení nemovitostí. Z vyložených důvodů proto žalovaný navrhl, aby soud podanou určovací žalobu jako nedůvodnou zamítl a přiznal žalovanému vůči žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení.

      Okresní soud ve Vyškově shora označeným rozsudkem podané žalobě zcela vyhověl, tj. určil, že žalobkyně je vlastnicí označených nemovitostí. Tento rozsudek posléze k odvolání žalovaného (jako věcně správné rozhodnutí) potvrdil rovněž shora označeným rozsudkem Krajský soud v Brně.

     Z odůvodnění:

     Soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

     Žalovaný je v katastru nemovitostí evidován jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí, přičemž nabývacím titulem k tomuto nemovitému majetku je v katastru nemovitostí uvedená kupní smlouva ze dne 26. 9. 2016 s právními účinky zápisu k okamžiku 3. 10. 2016. Žalobkyně listinu označenou jako „kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitým věcem“  vlastnoručně podepsala dne 26. 9. 2016 na poště v B. (úředně ověřený podpis), v situaci, kdy žalovaný tuto listinu vlastnoručně podepsal (úředně ověřený podpis) dne 22. 9. 2016 na poště v O. a kdy tuto listinu žalobkyně obdržela v sídle společnosti R. v O. od I. P. Žalobkyně poté, co tuto listinu vlastnoručně podepsala, nezaslala ani nepředala – coby projev její vůle vůči žalovanému návrh kupní smlouvy přijmout - žalovanému, nýbrž ji dovezla do sídla společnosti R. předala T. B., spolupracovníkovi I. P., který týž den (a podle návrhu na vklad se muselo jednat o den 3. 10. 2016) jel s žalobkyní na Katastrální pracoviště do V., kde podal předmětný vkladový návrh dle této (shora popsaným způsobem podepsané) listiny, zatímco žalobkyně na něj čekala v automobilu.

     Žalobkyně tedy po podpisu tuto listinu žalovanému poštou či jiným způsobem - coby projev její vůle (žalovaným učiněný) návrh kupní smlouvy vůči žalovanému přijmout - nezaslala ani osobně mu ji nepředala, ani – zdůrazňuje soud – za dané skutkové situace takto jí podepsanou listinu objektivně žalovanému zaslat či předat nemohla, neboť jak plyne z návrhu na vklad ze dne 3. 10. 2016, katastrálnímu úřadu bylo v tento den předloženo pouze jedno vyhotovení listiny označené jako kupní smlouva, přičemž soud z výslechu žalobkyně zjistil, že v den podání návrhu na vklad T. B. ze společnosti R., ale ani jiná osoba z této společnosti, nepředala žalobkyni (kromě listiny přiložené ke vkladovému návrhu) další vyhotovení téže listiny, které by vůbec bylo možné po „akceptaci“ takového návrhu žalobkyní zaslat žalovanému coby přijetí návrhu.

     Prokázaný mechanismus obdržení návrhu kupní smlouvy žalovaného do dispozice žalobkyně, jakož i shora popsaný další sled úkonů směřujících k podání návrhu na vklad tedy zcela jednoznačně vylučuje, že by žalobkyně jednak měla časový prostor k učinění akceptace návrhu kupní smlouvy vůči žalovanému a zejména, že by vskutku učinila vůči žalovanému přijetí jeho návrhu na uzavření kupní smlouvy, když fáze akceptace návrhu se v daném případě nerealizovala, jelikož po pozdějším podepsání listiny žalobkyní došlo k přiložení této listiny k návrhu na vklad a k následnému podání tohoto návrhu zdejšímu katastrálnímu úřadu.

     Žalobkyně přitom nezmocnila společnost R. I. P. či T. B. z této společnosti k jakýmkoliv právním jednáním či úkonům, jež by měly souviset s procesem uzavření smlouvy o převodu předmětných nemovitostí mezi účastníky tohoto řízení. Žalobkyně se poprvé setkala s žalovaným někdy kolem roku 2019 či 2020, když se žalovaný s další osobou přijel podívat na uvedené nemovitosti do N.

     Žaloba je důvodná, byť z jiných důvodů, než které uvedla žalobkyně v podané žalobě.

     Vzhledem ke zjištění, že listina označená jako kupní smlouva byla podepisována mezi nepřítomnými účastníky, tj. distančním způsobem, z povahy věci vyplynula pro soud nezbytnost v prvé řadě verifikovat, zda vůbec došlo k právně perfektnímu uzavření kupní smlouvy, neboť posuzování platnosti kupní smlouvy, případně posuzování, zda jedna smluvní strana po uzavření smlouvy od ní odstoupila, předpokládá napevno vyřešit otázku, zda předmětná kupní smlouva byla vskutku po právu uzavřena. Jinak řečeno, nejprve je třeba posoudit, zda převodní smlouva byla zákonem stanoveným způsobem uzavřena, a byla-li po právu uzavřena, zda je (i při konfrontaci uplatněných námitek žalobkyní poukazujících na její absolutní neplatnost) vskutku platná (tedy není stižena absolutní neplatností pro ten který důvod, s nímž zákon neplatnost takového právního jednání spojuje), a je-li platná, zda žalobkyně (pro jí tvrzené písemné odstoupení od této smlouvy) vskutku od takto uzavřené, respektive platné smlouvy po právu odstoupila, či nikoliv.

     Podle § 545 o. z. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v rozhodném znění (dále již „o. z.“) právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zvedené praxe stran.

     Podle § 570 odst. 1 věty před středníkem o. z. právní jednání působí vůči nepřítomné osobě od okamžiku, kdy jí projev vůle dojde.

     Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

     Podle § 2128 odst. 1 věty první o. z. při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle § 560.

     Podle § 560 o. z. písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

     Podle § 1732 odst. 1 o. z. právní jednání směřující k uzavření smlouvy je nabídkou, pokud obsahuje podstatné náležitosti smlouvy tak, aby smlouva mohla být uzavřena jeho jednoduchým a nepodmíněným přijetím, a pokud z něho plyne vůle navrhovatele být smlouvou vázán, bude-li nabídka přijata.

     Podle § 1735 o. z. nabídka učiněná v písemné formě vůči nepřítomné osobě musí být přijata ve lhůtě uvedené  v nabídce. Není-li lhůta uvedena, lze nabídku přijmout v době přiměřené povaze navrhované smlouvy a rychlosti prostředků, jež navrhovatel použil pro zaslání nabídky.

     Podle § 1745 o. z. smlouva je uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti.

     Podle § 1740 odst. 1 o. z. osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou.

      Soud na tomto místě zvláště zdůrazňuje, že přijetí návrhu na uzavření smlouvy (nabídka)  představuje jednostranné adresované (hmotně) právní jednání, které je adresováno navrhovateli, přičemž vůči navrhovateli působí až od okamžiku, kdy je mu přijetí návrhu adresátem návrhu doručeno, tj. v okamžiku, kdy se přijetí návrhu, respektive nabídky  ocitne ve sféře jeho dispozice.

      Protože přijetí nabídky představuje hmotněprávní jednání, je v případě uzavírání smlouvy o převodu nemovitosti mezi nepřítomnými účastníky nezbytné, aby adresát návrhu projevil vůli takové jednání vůči nepřítomnému navrhovateli učinit, což znamená – jak bude dále vyloženo připomenutou judikaturou – že na téže listině obsahující projev vůle navrhovatele (převést či nabýt vlastnické právo k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí) připojí svůj podpis i adresát návrhu, případně tak učiní v jeho zastoupení jeho zmocněnec (za podmínky připojení předmětné hmotněprávní plné moci k převodní smlouvě; taková plná moc musí tvořit neoddělitelnou součást kupní smlouvy). Další esenciální podmínkou pro řádné uzavření smlouvy o převodu nemovitosti mezi nepřítomnými účastníky je, že takto projevené, respektive realizované právní jednání adresáta návrhu dojde včas do dispoziční sféry navrhovatele, čemuž ovšem (z povahy věci) předchází to, že adresát návrhu přistoupí k tomu, že projeví vůli takto učiněné přijetí nabídky oznámit navrhovateli.

      V intencích posledně vyloženého tedy nepřichází např. v úvahu situace řádného uzavření smlouvy o převodu nemovitosti, pokud by adresát návrhu sice na návrh kupní smlouvy připojil svůj podpis, ale nepřistoupil by již k oznámení tohoto přijetí navrhovateli (formou zaslání takto přijatého návrhu smlouvy) navrhovateli (např. osobním předáním takto podepsaného návrhu kupní smlouvy, jeho zasláním poštou či jiným doručovatelem, nebo udělením plné moci např. fyzické osobě k realizaci takového doručení akceptovaného návrhu smlouvy), a nastala by situace, že např. svémocí jiné fyzické osoby či např. náhodou (listina by byla ponechána na určitém místě a navrhovatel by ji bez dalšího převzal do své dispozice) by se takový návrh kupní smlouvy, opatřený též podpisem adresáta návrhu, fakticky dostal do dispoziční sféry navrhovatele.

     Z posledně uvedeného plyne, že v případě procesu uzavírání smlouvy o převodu nemovitosti mezi nepřítomnými účastníky k řádnému uzavření takové smlouvy (pakliže si účastníci nesjednají jiný režim uzavření smlouvy ve smyslu § 1770 o. z.) nedojde prostým podpisem listiny, obsahující již projev vůle navrhovatele, adresátem návrhu, nýbrž až v okamžiku, kdy adresát návrhu s návrhem smlouvy projeví vůči navrhovateli souhlas, což v sobě zahrnuje vůli adresáta návrhu takové přijetí návrhu navrhovateli oznámit, přičemž k dokonání přijetí nabídky pak dojde v okamžiku, kdy takový projev vůle navrhovatele dojde včas do dispoziční sféry navrhovatele (srov. § 1740 odst. 1 ve vztahu k § 570 odst. 1 o. z.).

     U žalobkyně není sporu o tom, že na listinu označenou jako kupní smlouva, která obsahovala úředně ověřený vlastnoruční podpis žalovaného (ze dne 22. 9. 2016) připojila (a nechala si na poště v B. úředně ověřit) svůj vlastnoruční podpis, dokazováním však bylo vyloučeno, že by projevila vůli učinit vůči nepřítomnému žalovanému – navrhovateli návrhu kupní smlouvy – úkon spočívající v oznámení přijetí jeho návrhu, neboť soudem bylo s přihlédnutím k výslechu žalobkyně a vyjádření žalovaného zjištěno, že žalobkyně takový projev vůle neučinila (žalovanému přijetí návrhu tím, že by listinu označenou jako kupní smlouva, obsahující její úředně ověřený podpis zaslala žalovanému poštou či jiným způsobem, ani žádnou fyzickou či právnickou osobu k takovému úkonu, respektive jednání nezmocnila). Samotná okolnost, že  se listina označená jako kupní smlouva, obsahující podpis žalobkyně, fakticky dostala do dispoziční sféry žalovaného, na absenci řádného přijetí návrhu žalobkyní, ničeho nemění.

    Tento právně kvalifikační závěr soudu je podporován i následující judikaturou.  

     Nejvyšší soud např. ve svém rozsudku ze dne 30. 9. 2020, sp. zn. 24 Cdo 1749/2020, vyložil a odůvodnil závěr, že při zjištění, že převodní (věcná) smlouva měla být uzavírána mezi nepřítomnými účastníky, nelze bez dalšího vycházet ze závěru, že podpisem návrhu smlouvy posledním účastníkem je již smlouva uzavřena, což ovšem ani v poměrech nové civilní úpravy (občanského zákoníku) kategoricky neplatí. Neuplatní-li se totiž sjednaný režim pro uzavírání smlouvy ve smyslu § 1770 o. z. a jde-li o uzavírání smlouvy o převodu nemovitostí, pak s přihlédnutím k § 560 a 561 odst. 1 o. z., je třeba posuzovat přijetí nabídky ve smyslu § 1740 o. z., avšak nikoliv s tím, že připojí-li adresát návrhu k návrhu smlouvy svůj podpis, smlouva je tak bez dalšího uzavřena, nýbrž (až) tehdy, projeví-li adresát návrhu s takovou nabídkou vůči navrhovateli souhlas; ve smyslu § 1745 o. z. je pak smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti; k tomu ve smyslu § 1740 odst. 1 o. z. dochází dojitím přijetí navrhovateli (k tomu srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2018, sp. zn. 21 Cdo 3066/2017, nebo ze dne 4. 9. 2019, sp. zn. 24 Cdo 4622/2018). V tomto směru se tak přiměřeně uplatní závěry, které Nejvyšší soud přijal v rozsudku ze dne 27. 3. 2020, sp. zn. 24 Cdo 3278/2019, v němž vyložil a odůvodnil právní názor, že jestliže účastníci listinu označenou jako kupní smlouva (jejímž předmětem měl být převod vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí) v jeden den na zcela jiných místech sice podepsali, avšak adresát návrhu (oblát) písemně neoznámil navrhovateli smlouvy (oferentovi) přijetí návrhu, přičemž mezi účastníky nebyla účinnost přijetí návrhu na uzavření smlouvy určena k jinému okamžiku, než k okamžiku, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde zpět navrhovateli smlouvy (oferentovi), pak je třeba za těchto skutkových poměrů uzavřít, že podle dosavadní civilní úpravy (zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), platné k datu podepisování této smlouvy, mezi těmito účastníky nedošlo k uzavření převodní smlouvy.

     I v poměrech nového občanského zákoníku se nadále uplatní závěry formulované již v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 1999, sp. zn. 22 Cdo 114/99, totiž, že uzavření smlouvy o převodu nemovitostí není důsledkem jakéhokoliv včasného prohlášení adresáta návrhu (obláta) o přijetí návrhu, ale jen prohlášení projeveného písemnou formou na téže listině, na které je návrh na uzavření smlouvy. Vůči nepřítomnému navrhovateli je přijetí návrhu účinné až od okamžiku, kdy  mu došel návrh na uzavření smlouvy, podepsaný adresátem návrhu.

     Rovněž se přiměřeně uplatní pro současné občanskoprávní poměry závěry plynoucí z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1244/2009, v němž byl vyložen právní názor, že k tomu, aby byl splněn jeden z obligatorních předpokladů povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti do katastru nemovitostí katastrálním úřadem, je nezbytné, aby kupní smlouva byla uzavřena dříve, než byl podán návrh na vklad podle této smlouvy. Kupní smlouva ovšem nemůže být uzavřena, pokud není účinná, a účinná zase být nemůže, jestliže nedošlo k včasnému přijetí jejího návrhu, přičemž včasné přijetí návrhu nabývá účinnosti okamžikem, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde navrhovateli.

     Znovu je třeba zdůraznit, že pro právní posouzení této věci je rovněž rozhodující, že žalobkyně ani jí opakovaně zmiňovanou společnost R. nezmocnila k zastupování při právním jednání ani při zajišťování případné realizace vlastního prodeje nemovitého majetku, včetně případného vkladového řízení (srov. návrh na vklad na č. l. 72, kde neprochází žádný údaj o tom, že by účastníci, respektive některých z nich byl zastupován ve vkladovém řízení). Žalobkyně při výslechu rovněž vypověděla, že poté, co vlastnoručně podepsala uvedenou listinu (úředně ověřený podpis) „jela na R., oni mi to tam nachystali. Potom mi  řekl pan B., že pojedeme na katastr, kdy já jsem seděla v autě.“, přičemž v uvedený den v kanceláři společnosti R. žalovaný nebyl.

     Participaci společnosti R. na uvedeném realitním převodu pak zcela vylučuje i žalovaný, který ve svém písemném vyjádření k žalobě (na č. l. 95) doslova uvádí (soud opakovaně cituje z vyjádření žalovaného): „…na jednání zprostředkovatele R. s. r. o. ani žádných jiných osob, se kterými měla žalobkyně právní vztahy, se žalovaný nijak nepodílel…Případné zprostředkování prodeje nemovitostí nějakými třetími osobami, se kterými žalobkyně již dříve vstupovala do právních vztahů a kterými se žalobkyně cítí z jakéhokoli důvodu poškozena, nemůže znamenat, že žalovaný za tyto osoby nese jakoukoli odpovědnost…“

     Toto jednoznačné písemné vyjádření žalovaného bylo pak – ve vazbě na pro rozhodnutí též zásadně významné dílčí skutkové zjištění, že žalobkyně vyhotovení listiny označené jako kupní smlouva, na kterém si dne 26. 9. 2019 nechala ověřit svůj vlastnoruční podpis (na poště v B.), přivezla (a logicky se tak muselo stát dne 3. 10. 2016) do kanceláře společnosti R., odkud téhož dne žalobkyně odjela osobním vozidlem s T. B. na Katastrální pracoviště do V., kde fyzicky právě T. B. podal návrh na vklad s tímto jedním vyhotovením listiny (označeném jako kupní smlouva), čímž bylo zahájeno předmětné vkladové řízení – klíčové pro meritorní rozhodnutí.

    Vyloučil-li totiž žalovaný z jeho strany participaci společnosti R. při uzavírání kupní smlouvy a zjistil-li soud z výslechu žalobkyně, že jí podepsaný návrh kupní smlouvy žalovanému nezaslala (poštou či jiným obdobným způsobem) ani jej osobně žalovanému nepředala či nezmocnila společnost R. k zastupování při takovém právním jednání, pak zde máme zcela nijak nezpochybněnou skutkovou situaci, že k přijetí nabídky žalobkyní vůči žalovanému způsobem předepsaným v § 1740 odst. 1 o. z. - v situaci, kdy jiný způsob přijetí nabídky smluvní stranami ve smyslu § 1770 o. z. ujednán nebyl – nedošlo.

     Nedošlo-li k přijetí nabídky, nedošlo tím ve smyslu § 1745 o. z. logicky ani k uzavření kupní smlouvy, přičemž sama okolnost, že katastrální úřad vkladovému návrhu podle listiny označené jako kupní smlouva vyhověl, tj. provedl ve prospěch žalovaného vklad vlastnického práva k předmětným nemovitostem, nemohla zhojit nedostatek uzavření kupní smlouvy, pročež stav zápisů v katastru nemovitostí v takovém případě musí ustoupit stavu právnímu.

    K námitce právního zástupce žalovaného, že se žalovaný fakticky „k té kupní smlouvě dostal“, nutno uvést, že k právně perfektnímu přijetí nabídky může dojít jen způsobem předvídaným v § 1740 odst. 1 o. z., případně za podmínek ujednaných stranami dle § 1770 o. z., k čemuž v tomto případě – z pohledu zjištěných jedinečných skutkových okolností v dané věci - nedošlo.  

      Soudu je navíc z úřední činnosti znám do jisté míry skutkově (v jistých segmentech) obdobně vyzařující případ, v němž faktické kroky pro (jinou) převodkyni nemovitého majetku zajišťoval rovněž  I. P., v situaci, kdy kupní smlouva byla obdobně uzavírána mezi nepřítomnými účastníky a kdy převodkyně akceptovaný návrh kupní smlouvy vůči kupujícímu také neučinila, přičemž faktickými následnými kroky I. P. a jeho spolupracovníků byla převodní smlouva předložena rovnou ke vkladu příslušnému katastrálnímu úřadu, jenž tomuto návrhu vyhověl, tj. povolil vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího. Jednalo se o věc vedenou u Okresního soudu v Hodoníně pod sp. zn. 13 C 59/2014, kdy nakonec Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 27. 3. 2020, sp. zn. 24 Cdo 3278/2019, rozsudek odvolacího soudu potvrzující žalobu zamítající rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že předmětné určovací žalobě vyhověl.

    I v této věci rezonují nepřehlédnutelné okolnosti, že smluvní strany se nikdy před či při uzavření kupní smlouvy nesetkaly, listinu označenou jako kupní smlouva účastníci podepisovali každý na jiném místě, přijetí nabídky kupní smlouvy nebylo učiněno v intencích § 1740 odst. 1 o. z., účastníci si nesjednali ohledně akceptace návrhu smlouvy jiné ujednání ve smyslu § 1770 o. z., přičemž faktické kroky týkající této listiny činil I. P. ze společnosti R., případně jeho spolupracovník T. B.

     Soud zdůrazňuje, že sama okolnost, že se blíže nezjištěného dne listina obsahující (neověřený) podpis žalobkyně fakticky dostala do dispoziční sféry žalovaného, ničeho nemění na tom, že k uzavření převodní smlouvy dojde jen v případě, pokud adresát návrhu projeví včas vůči navrhovateli souhlas ve smyslu § 1740 odst. 1 o. z., ke kteréžto situaci, od níž by bylo možné odvíjet důsledky plynoucí z uvedeného § 1740 odst. 1 o. z., v tomto případě nedošlo.

     Irelevantní je pak námitka právního zástupce žalovaného, že otázka uzavření předmětné smlouvy se řeší až po tolika letech. Vždyť přece ze samotné listiny označené jako kupní smlouva vyplývá, že byla uzavírána mezi nepřítomnými účastníky, takže z logiky věci plyne, že dnem, kdy druhý účastník tuto listinu podepsal, nebylo možné dovozovat samotné uzavření smlouvy (poněvadž takovou variantu si účastníci ve smlouvě nesjednali), neboť pro závěr o tom, kdy byla smlouva uzavřena, bylo klíčové, zda vůbec, a pokud ano, pak kdy ze strany žalobkyně došlo k přijetí nabídky učiněné žalovaným a kdy tento projev vůle žalobkyně byl učiněn vůči žalovanému. Pokud žalovaný nebyl „klientem“ společnosti R., jež v jakémsi zastřeném režimu měla fakticky „pro“ žalobkyni realizovat určité faktické kroky směřující k tomu, aby žalobkyně získala peněžní prostředky k úhradě svých tehdejších dluhů (což žalobkyně primárně sledovala, aniž by sledovala uvedené právní konsekvence z hlediska právně relevantního uzavírání převodní smlouvy), ani se před či při uzavírání smlouvy s žalobkyní nesetkal (protože smlouva měla být uzavírána distančním způsobem), pak nemůže být žádných pochyb o tom, že i tento případ se vyznačuje zjevnou nestandardností kroků, které nakonec vyústily v povolení vkladu vlastnického práva dle listiny označené jako kupní smlouva, a to ve prospěch žalovaného.

     Měla-li by snad platit verze, že účastníci jednotlivá vyhotovení listiny označené jako kupní smlouva podepisovali, vždy distančním způsobem, v různých dnech, z toho na jednom vyhotovení listiny, jež byla následně připojena ke vkladovému návrhu podanému dne 3. 10. 2016 u Katastrálního pracoviště V., v případě žalovaného dne 22. 9. 2016, a v případě žalobkyně dne 26. 9. 2022, pak tím spíše by vznikaly pochybnosti o tom, kdo vůči komu byl navrhovatelem a kdo zase adresátem takového návrhu, to vše v situaci, kdy z dokazování vyplynulo, že žalobkyně „nějaké smlouvy“ podepisovala v kanceláři společnosti R., prokazatelně listinu označenou jako kupní smlouva, jež byla připojena ke vkladovému návrhu, až po podpisu žalovaného (22. 9. 2016), a to dne 26. 9. 2016, aniž by přijetí takového návrhu žalovanému oznamovala.

     Z posledně vyloženého plyne, že i kdyby fakticky bylo tím kterým účastníkem podepsáno jiné vyhotovení listiny označené jako kupní smlouva, odlišné od vyhotovení, jež bylo s vkladovým návrhem předloženo příslušnému katastrálnímu úřadu, v jiný den, pak při  taktovém „podepisování“  distančním způsobem, při absenci prokazatelného přijetí návrhu smlouvy druhým účastníkem, by i pro takový případ platil právně kvalifikační závěr o tom, že uvedená kupní smlouva mezi účastníky zákonu odpovídajícím způsobem nebyla uzavřena, neboť relevantní pro vyřešení této otázky je, která převodní smlouva, respektive její vyhotovení bylo nakonec předloženo příslušnému katastrálnímu úřadu s návrhem na vkladem.

     Jestliže by účastníci fakticky podepsali distančním způsobem několik výtisků listin označených jako kupní smlouva, in concreto některé výtisky takové listiny dne 22. 9. 2016 a některé výtisky zase dne 22. 9. 2016 (v případě žalobce) a dne 26. 9. 2019 (v případě žalobkyně), přičemž ke vkladovému návrhu bylo připojeno příslušné vyhotovení „kupní smlouvy“ s posledně uvedeným časovým rozložením podpisů účastníků, pak je ve vztahu k posuzování otázky právně relevantního uzavření kupní smlouvy rozhodující ta verze vyhotovení „kupní smlouvy“, jež byla připojena ke vkladovému návrhu, neboť platí, že k témuž nemovitému majetku nemohou účastníci uzavírat více převodních smluv (toho či onoho dne), a došlo-li by snad k takové hmotněprávní situaci, pak by se musel uplatnit závěr, že předchozí verze smlouvy (uzavřené dříve, než ta pozdější, jež byla nakonec předložena s návrhem na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu) z pohledu obligačního závazku ve smyslu § 2006 odst. 1 o. z. zanikla pro nemožnost plnění, neboť pozdější verze převodní smlouvy takovou nemožnost plnění dle předchozí verze převodní smlouvy založila.

     Bylo-li v posuzovaném případě katastrálnímu úřadu s vkladovým návrhem předloženo vyhotovení „kupní smlouvy“ obsahující úředně ověřené podpisy žalovaného dne 22. 9. 2016 a žalobkyně dne 29. 6. 2016, pak se uplatní (uplatnit musí) závěr shora již soudem vyložený, tj. že s přihlédnutím ke skutkovým zjištěním je nutno konstatovat, že mezi účastníky nedošlo zákonu odpovídajícím způsobem k uzavření této kupní smlouvy, a to z důvodu absence přijetí návrhu (jež měl učinit – vycházeje z časové posloupnosti úředně ověřených podpisů účastníků na této listině - žalovaný vůči žalobkyni) žalobkyní.

     Soud proto uzavírá, že mezi účastníky nedošlo k uzavření kupní smlouvy, neboť žalobkyně právně relevantním způsobem návrh kupní smlouvy učiněný žalovaným (který jako první podepsal návrh převodní smlouvy) nepřijala (neakceptovala).

     Jelikož ani vklad vlastnického práva podle neuzavřené kupní smlouvy nemůže zhojit absenci jejího uzavření, je nasnadě, že v takové hmotněprávní situaci je zde rozpor mezi stavem zápisů v katastru nemovitostí a právním stavem, podle kterého žalobkyně předmětný nemovitý majetek po právu nemohla na žalovaného převést a proto podle práva platí, že je stále jeho výlučnou vlastnicí, i když je žalovaný dosud v katastrální evidenci veden jako vlastník tohoto nemovitého majetku.

     Nedůvodná je pak námitka žalovaného (naposledy zopakovaná právním zástupcem žalovaného při jeho závěrečném návrhu), že (s přihlédnutím k okolnostem tohoto případu a chování žalobkyně) samotné podání žaloby je třeba považovat za nemravné a soud „by tomuto neměl poskytovat žádnou právní ochranu.“ Již v poměrech předchozí civilní úpravy rozhodovací praxe Nejvyššího soudu vycházela z konstantně zaujímaného právního názoru, že uplatnění žaloby na určení vlastnictví nemůže být posuzováno jako výkon práva, který by byl v rozporu s dobrými mravy (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 22. 3. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1917/2004).

     Z vyložených důvodů proto soud výrokem I. tohoto rozsudku deklaroval vlastnické právo žalobkyně k předmětnému nemovitému majetku.

     Pokud jde o další účastníky navrhované důkazy, soud v tomto směru další dokazování neprováděl a při jednání konaném dne 19. 10. 2022 účastníky navrhované důkazy usnesením zamítl, neboť další dokazování – s ohledem na zjištěný skutkový stav, který jednoznačně vedl k výše vyloženému závěru – by bylo již nadbytečné, neúčelné a tudíž nehospodárné. Ve vztahu v tomto rozsudku primárně řešené předběžné otázce (zda vůbec byla mezi účastníky kupní smlouva právně relevantním způsobem uzavřena) by totiž další důkazy již nemohly přivodit bližší skutkové vyjasnění, neboť žalobkyně popřela, že by žalovanému zaslala či předala jí akceptovaný návrh smlouvy, žalovaný zase vyloučil zprostředkovatelskou participaci vůči jeho osobě společností R. (tzn. v situaci, že by účastníci v tomto směru např. udělili zmocnění společnosti R. provádět úkony související se zprostředkováním této záležitosti), přičemž sama okolnost, že blíže neurčeného dne měl žalovaný fakticky v dispozici listinu obsahující podpis žalobkyně, ničeho nemění na tom, že k řádnému přijetí žalovaným učiněného návrhu ze strany žalobkyně vůči žalovanému nedošlo.

    Závěrem soud zdůrazňuje, že tento rozsudek je ve smyslu zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, veřejnou vkladovou listinou, v níž bylo třeba reflektovat i nezbytné aspekty plynoucí právě z katastrálního práva. Z tohoto důvodu bylo nezbytné u žalobkyně v záhlaví tohoto rozsudku uvést i její rodné číslo; je tomu tak z toho důvodu, že katastrální úřad podle § 17 odst. 2 písm. b) katastrálního zákona v případě vkladové veřejné listiny (kterou je např. právě rozsudek deklarující vlastnického právo žalující strany k pozemku vymezenému geometrickým plánem), je povinen mj. zkoumat, zda její obsah odůvodňuje navrhovaný vklad. Podle § 14 odst. 2 katastrálního zákona vkladové řízení je zahájeno také tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem. V § 14 odst. 1 písm. b) cit. zák. je přitom stanoveno, že vkladový návrh musí též obsahovat u účastníka vkladového řízení – fyzické osoby její rodné číslo, bylo-li této fyzické osobě přiděleno. Z ustanovení § 15 odst. 3 katastrálního zákona pak vyplývá požadavek, aby i např. rozsudek soudu, který má splňovat podmínky veřejné vkladové listiny, u účastníka – fyzické osoby, v jejíž prospěch má být proveden (např. vkladem) předmětný zápis věcného práva do katastru nemovitostí, bylo uvedeno její rodné číslo, pakliže této fyzické osobě bylo přiděleno. Současně je v posledně zmíněném ustanovení uvedeno, že nejsou-li v rozhodnutí nebo potvrzení podle § 14 odst. 2 uvedeny všechny údaje, které mají být vkladem zapsány do katastru, vyzve katastrální úřad účastníky řízení k jejich doplnění. Nedoplní-li je účastníci řízení ve lhůtě do 14 dnů od doručení výzvy, katastrální úřad vkladové řízení zastaví.

     Z posledně vyloženého proto plyne, že v záhlaví (soudem vydané) veřejné vkladové listiny (rozsudku deklarujícímu vlastnické právo žalující strany k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí) musí být – s ohledem na požadavek plynoucí z katastrálního práva – uvedeno i rodné číslo žalobce; v opačném případě absence rodného čísla žalobce v rozsudku znemožňuje povolení vkladu předmětného vlastnického práva (dle rozsudku) do katastru nemovitostí.

     Pro úplnost a jako určité obiter dictum soud k věci poznamenává následující.

     Pakliže by – protože by tomu nesvědčila skutková zjištění, k čemuž ovšem v tomto případě nedošlo – neplatil závěr o tom, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo, zcela nepochybně by nebylo možné dovozovat  absolutní neplatnost takové kupní smlouvy, ale ani konstatovat, že by žalobkyně od této smlouvy po právu odstoupila.

       Závěr o absolutní neplatnosti právního jednání, případně o jeho relativní neplatnosti z důvodu žalobkyní tvrzeného omylu by nebylo možné přijmout již z toho důvodu, že i když ve věci vůči žalobkyni fakticky činná společnost R. mohla provádět různé úkony, které se vymykají standardním postupům nebankovního subjektu mj. při zprostředkovávání půjček, případně zprostředkovávání realitního prodeje, žalobkyně v daném „procesu“, který označila vůči ní (shrnuto z její argumentace) za klamavý, podvodný, rozporný s dobrými mravy, vystupovala jako svéprávná osoba, po určitý čas dokonce připravená poskytovat nebo zprostředkovávat spotřebitelské úvěry (viz předmět podnikání jejího živnostenského oprávnění č. 2 od 13. 7. 2016 do 1. 3. 2017). Tedy podnikatelka s gymnaziálním vzděláním a mj. s předchozí praxí účetní pracující v závislé činnosti, a posléze též vykonávající podnikatelskou činnost v pojišťovacím segmentu pro Českou pojišťovnu, a. s., u níž lze zcela jednoznačně presumovat vyšší míru právního vědomí a znalosti ekonomicko-účetních aspektů při podnikání. Žalobkyně ve své účastnické výpovědi dokonce uvedla, že jednala se spolupracovníkem ze společnosti R. panem T. B. o možnosti, že by pro tuto společnost rovněž zprostředkovávala úvěry, k čemuž nakonec podle žalobkyně nedošlo. Žalobkyně uvedla, že v návaznosti na tato jednání si dokonce rozšířila živnostenské oprávnění, což však (zdůrazňuje soud) časově zapadá do období , kdy měla již žalobkyně podepsat listinu označenou jako „kupní smlouva.“

     Pakliže by žalobkyně s těmito svými osobnostními a odbornými kompetencemi – nebýt shora zjištěného skutkového stavu, který vedl soud k závěru o tom, že předmětná kupní smlouva mezi účastníky nebyla uzavřena – řádným způsobem (roz. z hlediska právně relevantního přijetí návrhu kupní smlouvy) uzavřela uvedenou převodní smlouvu, nemohla by v žádném ohledu k tíži žalovaného či případně k tíži „spolupracující“ společnosti R., jakož i případně k tíži dalších subjektů, které označuje ve své žalobě, v negativním směru přičítat jednání, které v konečném důsledku by mělo postihovat uvedenou smlouvu její absolutní neplatností. Muselo by totiž být v takové situaci konstatováno, že pokud žalobkyně i přes své odborné znalosti a nepochybné zkušenosti mj. z praxe účetní podepsala v jí tvrzených skutkových okolnostech převodní smlouvu uvedeného obsahu, pak tak učinila v hrubé nedbalosti, stěží jakkoliv přičitatelné druhé straně.

     V kontextu posledně uvedeného by pak bylo nezbytné přihlédnout též k judikatuře Nejvyššího soudu, který např. ve svém rozsudku ze dne 16. 3. 2016, sp. zn. 30 Cdo 5322/2015, mj. vyložil (nyní v textu zvýraznil okresní soud), že: „Jestliže se v rozhodnutí dovolacího soudu sp. zn. 30 Cdo 4665/2009, také uvádí, že mezi subjektivní znaky lichevní smlouvy náleží např. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenost převodce, je nasnadě, že pokud v posuzovaném případě ‚poškozenou‘ stranou smlouvy má být podnikatel, je zapotřebí pečlivě zjišťovat všechny právně významné okolnosti, jež se vztahují k této otázce, a to ve vazbě na stimul či důvody, proč takto jednající podnikatel právně jednal a proč by se měl ocitnout v postavení ‚slabší‘ strany vůči tvrzenému lichváři. Obecně totiž je ustálen právní názor, že u podnikatelů lze presumovat vyšší míru právního vědomí a flexibilitu při řešení různých situací souvisejících (povětšinou nejen spojených) s jejich podnikatelkou činností. Lze uzavřít, že v převážně většině případů nebude možné dovozovat, že by podnikatel v popsaných okolnostech mohl být poměřován jako ‚slabší‘ smluvní strana při jím realizovaném majetkoprávním jednání, neboť vlastní převod nemovitého majetku zpravidla (nejde-li o nějaké rozsáhlé majetkové transfery provázené dalšími smluvnímu ujednání atd.) nebude (nemůže být) o nic složitější, než situace, v nichž tentýž podnikatel přistupuje k celé materii různých právních jednání, též při esenciálním vědomí, že v těch právních jednáních, která vyžadují součinnost s osobou znalou práva, podnikatelé pochopitelně využívají předmětných právních služeb.“ 

     V případě řádného uzavření kupní smlouvy by ovšem nebylo možné ani konstatovat, že žalobkyně od této kupní smlouvy dopisem ze dne 9. 9. 2019 (jehož kopie je nyní na č. l. 23-24) právně relevantním způsobem odstoupila. Z obsahu dopisu je totiž zřejmé, že žalobkyně po obsáhlém vymezení historie jejího případu (s kým co a jak měla uzavírat, co dle popsaných jednání obdržet měla a jaká plnění ve skutečnosti nakonec obdržela atd.) gros právního jednání, jež by mělo dle jejího názoru směřovat k odstoupení od předmětné smlouvy, formuluje tak, že: „S. P. tímto přípisem namítá v souladu s ust. § 586 zák. č. 89/2012 Sb. neplatnost právních jednání týkajících se uzavření smluv o zápůjčkách, včetně neplatnosti právního jednání týkajícího se uzavření kupní smlouvy (§ 580 zák. č. 89/2012 Sb.). V případě, že nebude shledána neplatnost právních jednání I. P., M. C., a dalších osob, odstupuje S. P. v souladu s čl. V. kupní smlouvy od  kupní smlouvy uzavřené dne 22. 9. 2016.“

      Žalobkyně tedy v uvedeném dopise neprojevuje vůli, že odstupuje a z jakého důvodu od kupní smlouvy, nýbrž pouze uvádí, že tak činí pro případ, že „nebude shledána neplatnost právních jednání“ jí dílem označených a dílem neoznačených fyzických osob, což v žádném ohledu nelze interpretovat jako jednoznačný projev vůle žalobkyně směřující k odstoupení od smlouvy, navíc při absenci důvodu, pro který by měla od převodní smlouvy odstupovat.

     Jak již bylo mnohokrát zdůrazněno v judikatuře vztahující se k předchozímu civilnímu kodexu, avšak která je přiměřeně využitelná i v poměrech nové civilní úpravy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2010, sp. zn. 30 Cdo 2503/2008), odstoupení představuje jednostranný adresovaný právní úkon, respektive (v poměrech zákona č. 89/2019 Sb.) právní jednání oprávněného účastníka, v jehož důsledku – jsou-li splněny zákonem předvídané podmínky, přičemž oprávněný účastník od smlouvy odstoupil a tento jím projevený právní úkon, resp. právní jednání bylo doručeno druhému účastníkovi) – dochází k předmětnému zrušení smlouvy. Přitom údaj o důvodu odstoupení je imanentní součástí každého jednostranného odstoupení od právního úkonu, respektive právního jednání; bez uvedení tohoto údaje nelze pokládat jednostranné odstoupení od právního úkonu (právního jednání) za perfektní a nemůže mít za následek sledované právní účinky (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. září 2011, sp. zn. 21 Cdo 4986/2010, in www.nsoud.cz; k tomu srov. též např. právní názor prof. Lubyho: „Odstúpenie od zmluvy sa uskutečňuje vo všetkých zákonom alebo zmluvou stanovených prípadoch jednostranným, druhému účastníkovi adresovaným právnym úkonom, prejavujúcím vôľu zrušiť zmluvu týmto spôsobom na základe uznaného dôvodu.“ – in Luby, Š.:Výber z diela a myšlienok, IURA EDITION, Bratislava, 1998, str. 210).

     I kdyby žalobkyně projev své vůle odstoupit od kupní smlouvy v uvedeném dopise právně relevantním způsobem vyjádřila i s uvedením důvodu odstoupení, nemohlo by být přehlédnuto, že žalobkyně odstupuje od kupní smlouvy „uzavřené dne 22. 9. 2016“, pakliže by zde existoval dosavadní soudem v této věci zjištěný skutkový stav, že smlouva měl být uzavírána mezi nepřítomnými účastníky, přičemž listina označená jako kupní smlouva, která byla připojena ke vkladovému návrhu, byla žalovaným vlastnoručně podepsána (úředně ověřena) dne 22. 9. 2016 na poště v O., kdežto žalobkyní se tak stalo až dne 26. 9. 2016 na poště v B., přičemž žalobkyně přijetí nabídky – jak již shora bylo vyloženo – žalovanému zákonem předepsaným způsobem neoznámila. Z posledně uvedeného plyne, že i kdyby byl dodržen shora popsaný mechanismus řádného uzavření smlouvy, zcela jistě by smlouva nebyla uzavřena dne 22. 9. 2016, v důsledku čehož ovšem příp. odstoupení od smlouvy „uzavřené dne 22. 9. 2016“ by – i kdyby byl naplněn důvod k odstoupení – objektivně nemohl vyvolat žalobkyní sledovaný právní účinek, neboť toho dne žádná převodní smlouva mezi účastníky uzavřena nebyla.