Změny v oblasti zápisů věcných práv k nemovitostem od 1.1. 2012

      Dne 26. října 2011 Senát Parlamentu ČR schválil zákon č. 349/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále též „zákon o zápisech“), a zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů. V tomto příspěvku bude zaměřena pozornost na zásadní změny, které uvedená novela zákona o zápisech (dále též „novela“) přináší.

Návrh na vklad věcného práva do katastru nemovitostí

     Podle novely řízení o povolení vkladu vlastnického nebo jiného věcného práva k nemovitostem (dále též „vkladové řízení“) bude zahájeno nikoliv dnem (jako podle dosavadní právní úpravy), nýbrž již okamžikem, kdy příslušnému katastrálnímu úřadu bude doručen návrh účastníka. I nadále bude povinností katastrálního úřadu vyrozumět o zahájení správního řízení ostatní účastníky řízení. Nemění se ani obligatorní písemná forma vkladového návrhu. Písemné podání opatří podatelna katastrálního úřadu podacím razítkem, které obsahuje název příjemce, datum doručení, spisovou značku (číslo řízení) a počet příloh. Bude-li podání doručeno osobně, opatří podatelna na požádání podavatele i předloženou kopii podacím razítkem s uvedením čísla příslušného řízení (spisové značky) a datem doručení u návrhu na vklad do katastru, případně též údaj o hodině a minutě doručené.  Uvedený den a čas podání má význam pro další „osud“ vkladové listiny, zejména v případě, že v týž den jsou učiněny dva či snad více vkladových návrhů k téže nemovitosti. V takovém případě katastrální úřad postupuje podle (časového) pořadí učiněných podání.

      Změna, kterou přináší novela tím, že vkladové řízení považuje za zahájené nikoliv (až) dnem, nýbrž (již) okamžikem, kdy příslušnému katastrálnímu úřadu bude doručen návrh na vklad, souvisí se zásadou pořadí (neboli časové přednosti či priority).

     Aby se odstranily dosavadní pochybnosti a různé (často protichůdné) výklady v praxi, novela upřesňuje, že aby návrh mohl vyvolat navrhovatelem sledovaný právní následek (zahájení vkladového řízení), musí být k němu přiložena alespoň v jednom vyhotovení listina, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru, nebo její úředně ověřený opis (kopie), jinak katastrální úřad k takovému návrhu nebude přihlížet. Dosavadní úprava totiž v § 4 odst. 2 zákona o zápisech stanoví, že řízení o povolení vkladu se zahájeno dnem doručení písemného návrhu. V praxi pak docházelo k situacím, kdy byl sice podán návrh na vklad podle věcné smlouvy, která však k tomuto návrhu nebyla přiložena, což prodlužovalo vkladové řízení, neboť katastrální úřady v těchto případech musely navrhovatele vyzývat k předložení věcných listin s poučením o procesním důsledku, který nastane, pokud ve stanovené lhůtě takovou listinu katastrálnímu úřadu nepředloží. S účinností novely nepřichází proto (jako zákonu odporující) postup, že by navrhovatel až po podání návrhu předložil věcnou listinu,  kterou by (alespoň v jednom vyhotovení) nepřipojil ke vkladovému návrhu. Katastrálnímu úřadu se současně usnadňuje situace v tom směru, že bez předložené věcné listiny ke vkladovému návrhu nebude přihlížet (za popsané situace vkladový návrh tedy nebude aktivovat vkladové řízení). Nastane-li taková situace, bude pouze povinností katastrálního úřadu vyrozumět navrhovatele o tom, že se k předmětnému návrhu nepřihlíží. neboť v době jeho podání k němu nebyla přiložena alespoň v jednom vyhotovení tzv. vkladová listina.

    Pokud účastník k návrhu na vklad předloží pouze jedno vyhotovení věcné listiny a katastrální úřad jej následně vyzve, aby svůj návrh doplnil o předložení těchto listin v příslušném počtu, je pochopitelně nezbytné, aby následně předložené listiny byly obsahově identické s listinou přiloženou ke vkladovému návrhu. Katastrální úřady i v tomto směru budou takový soulad listin důsledně zkoumat a zjistí-li odlišnosti, budou vycházet z toho, že účastník v zákonem stanovené lhůtě řádně a včas nepředložil v příslušném počtu vyhotovení listinu, na jejímž základě má být zapsáno právo do katastru.

     Novela  obdobně jako je tomu např. v případě zápisů do obchodního rejstříku stanovuje, že návrh na zahájení vkladového řízení musí být podán na stanoveném formuláři, přičemž návrh na zahájení řízení musí obsahovat a) označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, b) jméno a příjmení, trvalý pobyt a rodné číslo fyzických osob nebo název sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení, a c) označení práv, která mají být zapsána do katastru. Zákonodárce byl tak veden snahou sjednotit (obsahovou kvalitu) dosud podávaných vkladových návrhů, usnadnit situaci účastníkům řízení a snížit chybovost podávaných návrhů, což by mělo usnadnit práci i katastrálním úřadům, které nebudou tak často přistupovat k poučování navrhovatelů a výzvám k doplnění podaných vkladových návrhů. Předpokládá se také, že většina navrhovatelů bude využívat webovou formulářovou aplikaci, která u většiny běžných případů vytvoří jednostránkový návrh na vklad. Podle předkladatele novely by využití elektronických formulářů mělo být také výrazným krokem k elektronizaci vkladového řízení. Vzhledem k tomu, že se jedná o poměrně závažnou změnu, která má významný dopad na zaběhlou dosavadní praxi při podávání návrhu na vklad, novela v přechodných ustanoveních stanoví, že po dobu jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona lze podávat návrhy na zahájení řízení o povolení vkladu bez využití formuláře. Tím bude vytvořen dostatečný časový prostor, aby si všichni nový způsob podávání návrhu na vklad osvojili a nové úpravě se tak přizpůsobili.

     Podle novely napříště již nebude vyžadováno, aby k návrhu na vklad byla připojena listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu, jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo úředně ověřený opis (kopie) takové listiny. Původním smyslem a cílem požadavku předkládat  s návrhem na vklad uvedené listiny bylo zkvalitnění údajů katastru. Toto očekávání se ovšem nenaplnilo, když navíc Nejvyšší soud České republiky (dále již „Nejvyšší soud“ nebo „dovolací soud“) ve svém sjednocujícím stanovisku ze dne 28. 6. 2000, zn. Cpjn 38/98, zaujal názor, že platnost těchto listin není katastrální úřad oprávněn přezkoumávat ani v minimálním rozsahu, a proto i když zjistí vady nabývacího titulu, je povinen vklad stejně povolit. Podle předkladatele novely i kdyby se zde však stanovisko Nejvyššího soudu nebylo, deklarovaný cíl by zřejmě zůstal nenaplněn. Pokud by katastrální úřad zjistil vady nabývacího titulu a mohl z uvedeného důvodu vklad zamítnout, musel by osobu, které znemožnil zamítnutím  nakládat s nemovitostmi, ponechat zapsanou jako vlastníka v katastru i nadále. Ke zkvalitnění zápisů v katastru by tedy nedošlo.

Žaloba o povolení vkladu

     Pokud katastrální úřad vkladový návrh zamítne, může se dotčený účastník v občanském soudním řízení podle části páté občanského soudního řádu domáhat, aby vkladová věc byla projednána před soudem. Novela jednak zpřesňuje § 5 odst. 4 zákona o zápisech v tom směru, že mj. stanoví, že proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu není přípustný žádný opravný prostředek podle správního řádu, a dále, že proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je přípustná žaloba podle části páté občanského soudního řádu (dále též „vkladová žaloba“). Oproti dosavadní dvouměsíční lhůtě k podání  vkladové žaloby podle § 247 odst. 1 o. s. ř. ovšem novela tuto lhůtu zkracuje na jeden měsíc  ode dne doručení rozhodnutí katastrálního úřadu, jímž byl vkladový návrh zamítnut. Předkladatel podle důvodové zprávy k této novele vychází z předpokladu, že takto zkrácená (jednoměsíční) lhůta je zcela dostatečná a povede k urychlení navazujících řízení. Jde o všem jen o optiku pohledu, uvážíme-li případy, kdy v poměrně krátké jednoměsíční lhůtě bude muset žalobce (povětšinou) vyhledat kvalifikované právní zastoupení a prostřednictvím např. advokáta podat nejpozději do jednoho měsíce ode dne, kdy mu bylo doručeno zamítavé rozhodnutí, žalobu podle části páté občanského soudního řádu. Žaloby podané v takovém spěchu pak mnohdy nebudou obsahovat všechny zákonem požadované náležitosti, což bude zatěžovat práci soudů, v důsledku čehož se soudní vkladová řízení mohou prodlužovat.

       Vhodné je též připomenout, že podle nedávno přijatého stanoviska Občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 11. 2011, sp. zn. Cpjn 201/2011, je „Lhůta k podání žaloby v řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, uvedená v ustanovení § 247 odst. 1, větě první, o. s. ř. nebo ve zvláštním právním předpisu, je lhůtou zákonnou procesněprávní. Lhůta je zachována, byla-li žaloba alespoň posledního dne lhůty podána u soudu příslušného k občanskému soudnímu řízení nebo odevzdána orgánu, který má povinnost mu ji doručit (§ 57 odst. 3 o. s. ř.).“, a dále, že: „Řízení ve věcech, o nichž bylo rozhodnuto jiným orgánem, je zahájeno dnem, v němž žaloba došla (byla doručena) soudu příslušnému k občanskému soudnímu řízení (§ 82 odst. 1 o. s. ř.).“

      Ve vazbě na zahájené soudní vkladové řízení novela řeší případy, kdy v průběhu (původního) vkladového řízení před katastrálním úřadem nebo po vydání rozhodnutí o zamítnutí vkladového návrhu, byl podán další vkladový návrh týkající se týchž nemovitostí. Podle nyní novelizovaného ustanovení § 5 odst. 5 se takto nově zahájené vkladové řízení ze zákona  přerušuje (minimálně) na dobu jednoho měsíce ode dne doručení (zamítavého) správního rozhodnutí, a nejdéle bude přerušeno až do dne, kdy příslušnému katastrálnímu úřadu bude doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu. V případě, že další vkladové řízení bude zahájeno až po vydání rozhodnutí o zamítnutí vkladu, katastrální úřad vydá usnesení o přerušení řízení, z jehož výroku musí být zřejmé, že se toto (nové) vkladové řízení přerušuje s účinky ke dni doručení návrhu na vklad příslušnému katastrálnímu úřadu do dne, kdy bude tomuto katastrálnímu úřadu doručeno pravomocné rozhodnutí soudu ve věci vkladu.

     Nezbytnost i této dílčí úpravy předkladatel novely odůvodnil tím, že pokud by byla ponechána dosavadní právní úprava a při podání žaloby k soudu by se navazující vkladová řízení nepřerušovala, katastrální úřady by již nemohly bránit případné škodě dosavadním postupem a musely by akceptovat názor vyjádřený v judikatuře soudů o tom, že rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí vkladu nabývá právní moci již doručením tohoto rozhodnutí. Neměly by důvod vyčkávat a zajímat se o to, zda ve stanovené lhůtě bude soudu v dané věci podána žaloba a pokud ano, s jakým výsledkem. Musely by naopak okamžitě provádět další zápisy k týmž nemovitostem.

Oprávnění katastrálního úřad zkoumat, zda záznamová listina navazuje na dosavadní zápisy v katastru

      Dosavadní ustanovení § 8 odst. 1 zákona o zápisech stanoví: „Příslušný orgán republiky zjistí, zda je předložená (rozuměno k provedení zápisu ve formě záznamu, což může být např. i soudní rozhodnutí) bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností.“  Nyní ovšem novela přichází s podstatným doplněním tohoto ustanovení s tím, že se na konci cit. odstavce 1 doplňují slova „a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru.“ Předkladatel toto rozšíření oprávnění katastrálního úřadu při posuzování, zda záznamová listina je způsobilá k zápisu ve formě záznamu, odůvodňuje (v důvodoví zprávě) následujícím způsobem:    „Navrhované ustanovení reaguje na podnět veřejného ochránce práv, který kritizoval, že i po letech a desetiletích se objevují staré listiny, o kterých neměl doposud nikdo ani tušení, a které svědčí o tom, že v dávné minulosti vlastnil určitou nemovitost někdo jiný, než kdo byl zapsán ve veřejné evidenci. Jedná se o registrované smlouvy, přídělové listiny, převody nemovitostí do bývalého socialistického vlastnictví atp. Účastníci realitních obchodů, notáři v dědických řízeních, ani nikdo jiný však o těchto listinách nevěděl. Proto se vždy vycházelo z údajů obsažených ve veřejné evidenci. Ty se pochopitelně rozcházely s údaji v neznámých a teprve nyní předkládaných listinách. Podle současných právních předpisů při předložení těchto listin katastrálnímu úřadu dochází k duplicitnímu zápisu vlastnického práva, nemovitost je tak fakticky zablokována až do odstranění duplicitního zápisu buď na základě uznání vlastnictví jednoho z duplicitně zapsaných vlastníků, nebo na základě rozhodnutí soudu. Přitom v mnoha případech dnes původně zapsaný vlastník své vlastnictví k nemovitosti přinejmenším vydržel a stará listina je proto z dnešního pohledu již bez právního významu. Navrhuje se proto zabránit takovýmto duplicitám, které vyjadřují právně nemožný stav a jen komplikují život vlastníkům nemovitostí. Přitom je čistě vinou těch, co tyto listiny dnes předkládají, že tak neučinili již v době, kdy listina vznikla, ač jim to právní předpisy vždy ukládaly. Pokud se předkladatelé starých listin domnívají, že jsou i dnes vlastníky nemovitosti, mohou podat žalobu určovací k soudu, kde žalovaným bude osoba dnes zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí, nebo dosáhnout uznání vlastnického práva od dnes zapsaného vlastníka smírnou cestou. Duplicitním zápisům by navržené ustanovení zabránilo i v případech, kdy je předkládáno rozhodnutí o vlastnickém či jiném věcném právu k nemovitosti, které není závazné pro dnes zapsaného vlastníka nemovitosti, protože ten nebyl účastníkem řízení, v němž bylo rozhodnutí vydáno. Cílem navrženého ustanovení je zabránit duplicitním zápisům ve všech případech a zápis záznamem provádět až v okamžiku, kdy bude jednoznačné, zda a komu svědčí zapisované právo.

      Záznamem se provádí zápis do katastru nemovitostí mimo jiné i na základě soudních rozhodnutí. Velké problémy však praxi přináší, když soudní rozhodnutí je předloženo k záznamu, a na dosavadní zápisy v katastru nenavazuje. Může se tak stát, že je z katastru nemovitostí vymazáno na základě soudního rozhodnutí záznamem vlastnické nebo jiné věcné právo i bez vědomí dosavadního vlastníka. Lze konstatovat, že takový postup je protiústavní. Čl. 38 odst. 2 Listiny základních práv a svobod totiž uvádí: »Každý má právo, aby jeho věc byla projednána veřejně, bez zbytečných průtahů a v jeho přítomnosti a aby se mohl vyjádřit ke všem prováděným důkazům. Veřejnost může být vyloučena jen v případech stanovených zákonem.«. Existují záznamové listiny včetně rozhodnutí soudů, které byly vyhotoveny tak, že na jejich základě má být z katastru vymazán dosud zapsaný vlastník nebo jiný oprávněný, aniž by měl možnost účastnit se soudního řízení, jehož výsledek pro něj proto není závazný. Typické jsou rozsudky, kdy se určí, že určitá osoba vydává nemovitost jiné osobě. Přitom vydávající osoba není v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník, protože dávno převedla nemovitost na třetí osobu. Pro tuto třetí osobu tedy není rozsudek závazný, nijak nemohla před soudem hájit svoje práva a většinou ani o probíhajícím soudním řízení neví. Náhle se však dozví, že byla jako vlastník z katastru vymazána záznamem, aniž by s ní předtím kdokoli jednal. Typické jsou také případy, kdy dědici dědí nemovitost, kterou zůstavitel nikdy nevlastnil. Konečně se nenavazující rozsudky týkají případů, kdy soud rozhodne o vlastnictví nemovitosti, která neexistuje. Stává se to například tehdy, když soud vychází ze starých podkladů a před vynesením soudního rozhodnutí je dokončena pozemková úprava, při které všechny dosavadní pozemky zaniknou a místo nich vzniknou pozemky naprosto jiné. Uvedené nedostatky je třeba nejprve odstranit v řízení před orgánem, který je k tomu příslušný.

     V žádném případě se tedy nebude ani nadále zkoumat, zda soud rozhodl po věcné stránce správně. Stejná právní úprava byla i v obecném knihovním zákoně, podle kterého se do pozemkové knihy zapisovala i práva na základě soudních rozhodnutí.

    Nulová varianta by vedla k tomu, že by se do katastru nemovitostí i nadále prováděly duplicitní zápisy, čímž by náš katastr zůstal evropskou raritou. Ostatně osvědčená zásada, že každý zápis ve veřejné evidenci nemovitostí musí navazovat na předchozí zápisy, byla obsažena již v ustanovení § 21 zákona č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona
o pozemkových knihách (Obecný knihovní zákon), které znělo: “Zapisovati se může jen proti tomu, kdo jest toho času, kdy se žádá, zapsán v pozemkové knize za vlastníka nemovitosti nebo práva, ve příčině kterých se má zápis státi, nebo se alespoň zároveň za vlastníka vloží nebo zaznamená (§ 432 ob. z. obč.).“

      V reálu ovšem tato zdánlivě nepatrná změna v ustanovení § 8 odst. 1 zákona o zápisech bude mj. znamenat (na což jsem již upozorňoval ve své připomínce k návrhu novely tohoto zákona v loňském roce – viz https://vrcha.webnode.cz/news/pripominky-k-novelizaci-zakona-c-265-1992-sb-dr-vrchy-a-dr-balaka), že zaměstnanec příslušného katastrálního úřadu, pověřený vyřizováním záznamové agendy, bude oprávněn (povinen) posuzovat jemu předložené např. soudní rozhodnutí i ve světle toho, zda ve výroku soudního rozhodnutí  vyjádřený věcně právní vztah k nemovitému majetku, který by měl být předmětem zápisu ve formě záznamu do katastru nemovitostí, „navazuje na dosavadní zápisy“. Tím ovšem de facto bude v takovém případě soudní rozhodnutí nepřípustně „přezkoumáváno“, což podle mého přesvědčení správné není a může to přinášet dosud nepředvídatelné problémy.  Pokud mělo k této novelizaci dojít na základě podnětu veřejného ochránce práv, „který kritizoval, že po letech a desetiletích se objevují staré listiny, o kterých neměl doposud nikdo ani tušení, a které svědčí o tom, že v dávné minulosti vlastnil určitou nemovitost někdo jiný, než kdo byl zapsán ve veřejné evidenci“, pak měla být  – vzhledem k výše uvedenému – velmi pečlivě uvážena vhodnost stávajícího legislativního řešení.

    Nicméně napříště (od 1.1. 2012) bude zaveden postup, že katastrální úřady i v případě předložených soudních rozhodnutí k záznamu budou kromě posuzování, zda předložená listina (rozhodnutí) je bez chyb v psaní nebo počtech a bez jiných zřejmých nesprávností, také zkoumat, zda tato listina (rozhodnutí) navazuje na dosavadní zápisy v katastru. Může pak dojít i k situaci, kdy pravomocné soudní rozhodnutí řešící určitý věcně právní vztah (jeho vznik, změnu či zánik), jejž nebude možno ve smyslu § 164 o. s. ř. opravit, bude katastrálním úřadem vráceno tomu, kdo takové rozhodnutí předložil (zde novela mění dosavadní pravidlo obsažené v § 8 odst. 2, že se listina vrací tomu, kdo ji vyhotovil, na požadavek vrácení tomu, kdo ji předložil), a to se závěrem, že nenavazuje na dosavadní zápisy v katastru. Tak zde bude existovat pravomocné soudní rozhodnutí řešící určitý věcně právní vztah týkající se nemovitého majetku evidovaného v katastru (právní stav) a vedle toho (tomuto právnímu stavu zase neodpovídající) stav zápisů v katastru nemovitostí. Výkladové a aplikační problémy se přitom přirozeně nemusejí dotýkat jen otázky duplicitních zápisů vlastnického práva k nemovitostem.

Poznámka spornosti

     Novela v rámci nového ustanovení § 9a zavádí (staro)nový právní institut poznámky spornosti, jehož znění je následující:

㤠9a

     (1) Katastrální úřad na základě doručeného oznámení soudu o podané žalobě nebo k doloženému návrhu žalobce zapíše v jeho prospěch poznámku spornosti, jestliže žalobce podá žalobu o určení, zda

     a) vlastníkem nemovitosti evidované v katastru je někdo jiný, než kdo je jako vlastník zapsán v katastru, nebo

     b) právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatný či zrušený.

     (2) Pokud je řízení zahájené podáním žaloby podle odstavce 1 řízením o předběžné otázce v řízení o povolení vkladu, řízení o povolení vkladu se nepřerušuje. Je-li poznámka spornosti zapsána v katastru až po podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu, řízení o povolení vkladu podle předchozí věty se nepřeruší jen tehdy, pokud s tím souhlasí všichni účastníci řízení o povolení vkladu. Pokud je podána žaloba podle odstavce 1 písm. a) a řízení o povolení vkladu se nepřeruší, katastrální úřad v řízení o povolení vkladu vychází z dosavadních zápisů v katastru. Pokud je podána žaloba podle odstavce 1 písm. b) a řízení o povolení vkladu se nepřeruší, katastrální úřad posoudí listinu v řízení o povolení vkladu podle hledisek uvedených v § 5 odst. 1.

    (3) Pokud katastrální úřad vklad povolil a soud o předběžné otázce rozhodne tak, že by to bylo důvodem k zamítnutí vkladu, vymaže katastrální úřad povolený vklad a všechny na něj navazující zápisy práv, které jsou s rozhodnutím soudu v rozporu.

    (4) Při zápisu poznámky spornosti se ustanovení § 12 odst. 2 nepoužije.“

    Podle důvodové zprávy: „Navrhovaná právní úprava má eliminovat podávání šikanózních žalob, které jsou podávány tak, aby se konkurentovi ztížilo či znemožnilo zřízení věcného práva k nemovitosti. Zároveň se má předejít situaci, kdy by sám úředník katastrálního úřadu rozhodoval o tom, která žaloba je šikanózní a která nikoli, a podle toho posuzoval, zda vkladové řízení přeruší či nepřeruší. To by vyvolalo značný tlak na katastrální úřady a v mnoha případech i spekulace o možnosti korupce v otázkách přerušování vkladového řízení. Navrhovaná právní úprava řeší uvedené situace obdobně jako byly po dlouhá léta řešeny obecným zákonem knihovním při vedení pozemkových knih (k tomu viz § 61 a násl. zákona č. 95/1871 ř. z., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách). Alternativou navrhovanému řešení je zřejmě možnost problém nijak neřešit a ponechat dosavadní právní úpravu, jejíž důsledky v případě podávání šikanózních žalob jsou pro postiženého nepříjemné.

    V případech, kdy je v katastru nemovitostí zapsána poznámka spornosti, a teprve poté je podán návrh na vklad, měli účastníci vkladového řízení možnost se s touto skutečností seznámit a zvážit, zda půjdou do určitého rizika, které soudní řízení s sebou přináší. V případě, že je poznámka spornosti zapsána až po podání návrhu na vklad, účastníci vkladového řízení předem možnost zvážit nebezpečí určitého rizika neměli. Proto se navrhuje, aby v případě, že mohli předem zvážit určité riziko, řízení o povolení vkladu přerušováno nebylo, zatímco v opačném případě by nebylo přerušeno jenom tehdy, pokud s tím účastníci vkladového řízení souhlasí.

    Nulová varianta by vedla k tomu, že by se i nadále využívalo podávání šikanózních žalob k vydírání a k likvidaci konkurence.“

           Podle dosavadní judikatury institut poznámky do katastru nemovitostí nemá konstitutivní povahu, je signalizačního charakteru, neboť je určen pouze k vyznačení skutečností nebo poměru vztahujícího se k nemovitosti nebo osobě, čímž zajišťuje informovanost třetích osob tak, aby každý, kdo hodlá uzavřít smlouvu týkající se věcných práv k nemovitostem evidovaným v katastru, měl možnost se s aktuálním stavem zápisů v katastru nemovitostí podrobně seznámit; poznámka nemá tudíž vliv na vznik, změnu nebo zánik práva. Zápis poznámky do katastru nemovitostí tedy neznamená omezení vlastníka v dispozicích s jeho nemovitostmi.

     Zákon č. 95/1871 Sb., o zavedení obecného zákona o pozemkových knihách (obecný knihovní zákon), rozeznával tři druhy knihovních zápisů – 1. vklady, 2. záznamy a 3. poznámky  (§ 8). Ani podle tehdejšího knihovního zákona se prostřednictvím poznámek nemohlo nabývat věcných práv.  Knihovní zákon v ustanovení § 61 stanovil, že „Odpírá-li někdo, kdo se má za zkrácena nějakým vkladem ve svém knihovním právu, vkladu pro neplatnost sporem a žádá-li, aby byl obnoven předešlý stav, může žádati buď zároveň se žalobou nebo později, aby taková rozepře byla v pozemkové knize poznamenána. Za poznámku rozepře lze žádati jak u procesního soudu, tak i u knihovního soudu.“ Dále upravoval, že: „Tato poznámka spornosti má za následek, že rozsudek vydaný o žalobě jeví svou plnou účinnost proti osobám, které nabyly knihovních práv teprve potom, kdy došla žádost za poznámku spornosti knihovního soudu.“

     Nyní novelou zákona o zápisech zavedený právní institut poznámky spornosti plní pro veřejnost nejen informační funkci potud, že ve vztahu k nemovitosti evidované v katastru probíhá soudní řízení, ale při určitém výsledku předmětného soudního řízení může přivodit poměrně závažné právní důsledky, jež mohou nastat po povolení vkladu do katastru. Tak např. mezi subjekty A a B probíhá vkladové řízení, jehož předmětem má být povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti N ve prospěch kupujícího B. V průběhu tohoto vkladového řízení je ovšem katastrálnímu úřadu doručena žaloba, jíž se subjekt C v postavení žalobce domáhá vůči prodávajícímu A, který je v katastru evidován jako vlastník nemovitosti N, soudního určení, že vlastníkem této převáděné nemovitosti je žalobce C. Za této situace proto katastrální úřad zapíše do katastru  poznámku spornosti u předmětné nemovitosti ve prospěch žalobce C, a vkladové řízení nepřeruší jen tehdy, pokud s tím budou souhlasit všichni účastníci řízení o povolení vkladu (tj. subjekty A a B). Sleduje se tím zájem všech účastníků vkladového řízení na (ne)přerušení vkladového řízení s ohledem na jejich posouzení situace, která podáním určovací žaloby a zápisem poznámky spornosti nastala. V některých případech totiž bude evidentní, že byla podána zjevně bezdůvodná určovací žaloba, a v takovém případě účastníci budou trvat na pokračování vkladového řízení. V jiném případě ovšem účastníci vkladového řízení z opatrnosti raději zvolí opačný přístup, tj. budou chtít vyčkat do pravomocného skončení předmětného soudního řízení, případně situaci vyřeší tím, že budou souhlasit se zpětvzetím vkladového návrhu, v jehož důsledku katastrální úřad předmětné řízení zastaví. Poznámka spornosti ovšem může být zapsána do katastru dříve, než (použijeme-li shora provedeného označení fiktivních účastníků) účastníci smlouvy A a B podají návrh na vklad do katastru. V takovém případě zákon předpokládá, že účastníci A a B měli možnost se seznámit s touto informací, vyhodnotit popsanou situaci, takže pokud přesto přistoupili k podání návrhu na vklad, zákon pro takový případ nestanoví, že by se vkladové řízení mělo přerušit. Tato situace ovšem nezbavuje účastníky následné možnosti, aby shodně požádali katastrální úřad o přerušení řízení, pokud svůj původní názor na možná rizika plynoucí z vedeného soudního sporu pozměnili. Bude-li však podání vkladového návrhu předcházet poznámka spornosti o podané žalobě o určení, že právní úkon, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatný či zrušený (např. v situaci, kdy obec jako prodávající uzavřela s kupujícím smlouvu o převodu obecní nemovitosti, kterou následně napadl jiný potencionální zájemce o koupi této nemovitosti s tvrzením, že uzavřená smlouva, na jejímž základě byl podán vkladový návrh, o němž katastrální úřad dosud nerozhodl, je absolutně neplatná), bude předmětné vkladové řízení (ze zákona) přerušeno do pravomocného skočení uvedeného soudního řízení. Dojde-li však k podání k určovací žaloby o neplatnost věcné smlouvy až v průběhu vkladového řízení, jehož předmětem má být zápis věcného práva podle (žalobou napadené) smlouvy, pak se uplatní úprava, že vkladové řízení se nepřeruší, pokud s tím budou všichni jeho účastníci souhlasit; v takovém případě katastrální úřad při rozhodování o návrhu posoudí listinu výhradně podle hledisek uvedených v § 5 odst. 1 zákona o zápisech.

    Jestliže vkladové řízení přerušeno nebude a katastrální úřad vklad při existenci poznámky spornosti povolí, přičemž následně katastrální úřad obdrží pravomocné rozhodnutí soudu o předmětné předběžné otázce s meritorním výsledkem, který by byl důvodem k zamítnutí vkladu (např. s určovacím výrokem, že žalobce je vlastníkem předmětné nemovitosti, z čehož tedy bude vyplývat, že převodce, který je v katastru zapsán jako vlastník podle právního stavu  vlastníkem ani v době vkladového řízení nebyl a tato okolnost by jinak byla důvodem k zamítnutí předmětného návrhu na vklad), nastane závažný právní následek – vklad práva pozbude právního podkladu, neboť zákon v takovém případě stanoví, že katastrální úřad je povinen povolený vklad, jakož i na něj (všechny) navazující zápisy práv, které jsou s rozhodnutím soudu v rozporu, vymazat. Netřeba ale na tomto místě nějak zvlášť zdůrazňovat, že budoucí praxe nepochybně poodhalí možná úskalí i při aplikaci tohoto ustanovení (např. v souvislosti s převody sloučených pozemků, k nimž dojde v průběhu soudního řízení o předběžné otázce, či v důsledku zpracování nemovité věci ve smyslu § 135b obč. zák. atd.).

    Zbývá snad doplnit, že novela v přechodných ustanovení stanoví, že je-li přerušeno řízení o povolení vkladu podle zákona o zápisech ve znění účinném do dne nabytí účinnosti tohoto zákona z toho důvodu, že bylo před soudem zahájeno řízení o předběžné otázce, o které se zapisuje poznámka spornosti, katastrální úřad nahradí dosavadní poznámku o soudním řízení poznámkou spornosti. Souhlasí-li s tím všichni účastníci řízení o povolení vkladu, katastrální úřad v řízení pokračuje podle zákona č. 265/1992 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

Zásada priority

     V ustanovení § 12 zákona o zápisech je obsažena zásada pořadí (časové přednosti neboli priority) založená na dodržování pořadí zápisů v katastru nemovitostí. Za tím účelem zákon o zápisech stanoví, že po doručení návrhu na zápis do katastru se tato skutečnost vyznačí v katastru. Pořadí zápisů v katastru se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, dobou, ve které návrh na zápis práva do katastru byl doručen katastrálnímu úřadu. Na každý návrh (žádost) na zápis práva do katastru se vyznačují časové údaje doručení. Kromě toho došlé návrhy se průběžně zaznamenávají do protokolu (rejstříku). Také v tomto ohledu platí veřejnost katastru, tj. že každý má právo nahlédnout do evidence doručených návrhů a přesvědčit se o právu přednosti. Pořadí zápisů v katastru je důležité především z toho důvodu, že rozhodnutí o povolení vkladu má zpětné účinky k době podání návrhu. S ohledem na právní jistotu při realizaci majetkových převodů je tedy otázka pořadí zápisů do katastru nemovitostí velmi důležitá.

    Novela zákona o zápisech v cit. ustanovení ovšem reflektuje řízení s předstihem žádosti podle správního řádu. Ustanovení § 145 odst. 1 spr. ř. totiž stanoví, že stanoví-li zákon, že pro vedení řízení má význam předstih žádosti, vyznačí správní orgán časový údaj o jejím doručení též s uvedením hodiny a minuty doručení. Jestliže bylo více žádostí doručeno současně, rozhoduje údaj o tom, kdy byla poštovní zásilka obsahující žádost podána. V pochybnostech mají přednost žádosti předané správnímu orgánu osobně. Nelze-li předstih žádosti určit, určí se losem; o tom se sepíše protokol. Druhý odstavec § 145 sp. ř. pak stanoví, že řízení se vede o žádosti nebo žádostech s nejlepším pořadím. Řízení o ostatních žádostech správní orgán usnesením přeruší do doby, než rozhodnutí o ní nebo o nich nabude právní moci. Pokud správní orgán této žádosti nebo těmto žádostem vyhoví, řízení o ostatních žádostech usnesením zastaví. Pokud správní orgán některou žádost zamítne, pokračuje v řízení o další žádosti v pořadí; ustanovení předchozích vět platí obdobně. Jako však nepoužitelné pro vkladové řízení novela výslovně označuje ustanovení § 145 odst. 2 větu třetí a čtvrtou (viz věty tučně zvýrazněné) za stanovené situace se nepoužije.

Výmaz zástavních práv převzatých z bývalé pozemkové knihy, zemských desek nebo železniční knihy

     V rámci přechodných ustanovení novela  řeší i problematiku tzv. starých zástavních práv. Stanoví, že se má za to, že zástavní práva, jejichž zápis byl do katastru převzat z bývalé pozemkové knihy, zemských desek nebo železniční knihy, zanikla. Katastrální úřad tato zástavní práva vymaže z katastru záznamem na základě ohlášení vlastníka nemovitosti, k níž je zaniklé zástavní právo zapsáno, sepsaného ve formě notářského zápisu.

     Tento normativní počin předkladatel v důvodové zprávě odůvodňuje tím, že:  „Navržené ustanovení nabízí možnost výmazu starých zástavních práv, která se podle stávající právní úpravy nedaří vymazat. Tato zástavní práva byla převzata z pozemkové knihy, která byla vedena do roku 1964. S velkou pravděpodobností již tato zástavní práva byla promlčena nebo i zanikla. Údaje v pozemkové knize o zástavním věřiteli byly neúplné, takže ho po desítkách let není možno dohledat. Tato zástavní práva jsou tak fakticky “mrtvá”, jejich zápis však stále právně znehodnocuje mnoho nemovitostí a nikdo neumí najít právně čistý způsob, jak prokázat zánik nebo alespoň promlčení těchto zástavních práv a vymazat je z katastru nemovitostí. Nelze ani zjistit příslušenství zajištěné pohledávky, ani případný rozsah splacení této pohledávky. Většinou nelze o zástavním věřiteli zjistit ani údaje, které jinak pro označení osob vyžaduje občanský soudní řád. Vzhledem k výše uvedenému, a také k tomu, že za celou dobu zapsaní zástavní věřitelé svá zástavní práva neuplatnili, navrhuje se, aby byl stanoven zánik těchto práv jako vyvratitelná domněnka, opravňující k výmazu těchto práv z katastru nemovitostí. V takovém případě se navrhuje, aby ohlášení žádající výmaz těchto práv mělo formu veřejné listiny.

    Nulová varianta by znamenala, že se ani nadále vlastníci mnohých nemovitostí nedokáží žádným způsobem zbavit starých zástavních práv, což zbytečně snižuje hodnotu jejich nemovitostí.“

Závěr

    V tomto příspěvku stručně zreferovaná novela bude zřejmě poslední korekcí zákona o zápisech, resp. jednou z posledních změn v oblasti zápisů vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Je tomu tak z toho důvodu, že v souvislosti s očekávaným přijetím nového občanského zákoníku je připravován i nový katastrální zákon, který má obsahovat i problematiku dosud upravenou zákonem o zápisech. Zákon č. 265/1992 Sb. by tedy měl být v důsledku přijetí nového katastrálního zákona zrušen. Nicméně do doby, než nastanou tyto nepochybně převratné změny v oblasti soukromého práva, bude zapotřebí reflektovat výše uvedené změny stávající zákona o zápisech, zejména pokud se jedná o zkrácení lhůty pro podání vkladové žaloby či o nově zavedený právní inst