Spory o nabytí nemovitosti od nevlastníka zahájené do 31. 12. 2013

     Ačkoliv nový občanský zákoník č. 89/2012 Sb., nabyl účinnosti dne 1. 1. 2014, v soudní praxi není dosud skončeno značné množství soudních sporů o určení vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí, v nichž má být řešena poměrně závažná právní otázka nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí.

      Judikatorní situace byla po několik let značně nestabilní, neboť v řešení uvedené právní otázky se zásadně odlišoval Ústavní soud (který připouštěl možnost nabytí vlastnického práva k nemovitosti na základě pouhé dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí) od Nejvyššího soudu (který naopak důsledně zaujímal právní zásadu, že nikdo nemůže na druhého převést více práv, než má sám, respektive, že nabytí od nevlastníka lze pouze na základě zákonem stanovených důvodů – např. při vydržení). Odtud pramenila právní nejistota v soudní praxi, neboť soudy nižších stupňů zčásti při svém rozhodování v řešení dané problematiky preferovaly judikaturu Ústavního soudu, zatímco jiné soudy zase vycházely z judikatury Nejvyššího soudu, která zaujímala právní názor, že se zde nemohou uplatnit precedenční účinky judikatury Ústavního soudu, neboť právní argumenty Nejvyššího soudu nebyly českým orgánem ochrany ústavnosti v jeho rozhodnutích překlenuty, případně na ně vůbec nebylo ve vydaných nálezech reagováno. A tak nastal stav, kdy Ústavní soud ve svých nálezech rušících rozhodnutí Nejvyššího soudu v této materii odkazoval na svou judikaturu a s některými právními argumenty Nejvyššího soudu se nevypořádal, zatímco Nejvyšší soud ve své judikatuře naopak zaujímal svůj konstantní právní názor se zdůrazněním, že jeho právní argumenty Ústavním soudem nebyly překlenuty, takže se jeho judikaturou necítí být vázán.

      Situace se zcela změnila dne 9. 3. 2016, kdy velký senát občanskoprávního a obchodního kolegia Nejvyššího soudu vydal pod sp. zn. 31 Cdo 353/2016 rozsudek, v němž (ve shodě s judikaturou Ústavního soudu) dospěl k závěru, že podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013, respektive do 31. 12. 2014 (k tomu srov. § 3064 o. z.) bylo možné nabýt vlastnické právo k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí od nevlastníka, a to na základě dobré víry v zápis v katastru nemovitostí. Tímto rozsudkem tak velký senát revidoval svůj předchozí rozsudek v této problematice ze dne 12. 11. 2014, sp. zn. 31 Cdo 1168/203 (publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod číslem 16/2015), v němž byl zaujat odlišný právní názor k řešení uvedené právní otázky.

        Nejvyšší soud změnil svou judikaturu z toho důvodu, že jeho předchozí rozhodnutí byla Ústavním soudem rušena, byť se v nich Ústavní soud zcela nevypořádal s právními argumenty Nejvyššího soudu; Ústavní soud především dostatečně jasně nevysvětlil, jak mohou vedle sebe koexistovat právní (zákonem předvídaný) institut vydržení od (Ústavním soudem) fakticky zavedené skutkové podstaty nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě pouhé dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí, to vše v situaci, kdy zákonodárce např. v důvodové zprávě k novému katastrálnímu zákonu č. 256/2013 Sb. zcela jasně uvedl, že podle dosavadní právní úpravy nabytí od nevlastníka – mimo zákonem stanovené způsoby – možné nebylo. Nejvyšší soud tedy – s ohledem na aktuální nález Ústavního soudu ze dne 10. 12. 2015, sp. zn. III. ÚS 663/15 (který zrušil rozhodnutí dovolacího soudu a opět se přihlásil ke své dosavadní judikatuře v otázce nabytí nemovitosti od nevlastníka) – dospěl k závěru, že „má-li Ústavní soud za to, že veškerá právní argumentace Nejvyššího soudu k problematice ‚nemo plus iuris‘ byla již argumentačně Ústavním soudem zcela překlenuta, je Nejvyšší soud toho právního názoru, že za této judikatorně nejednotné situace nezbývá, než učinit závěr, že je třeba respektovat Ústavním soudem zaujímaný právní názor o možnosti nabytí nemovitosti od nevlastníka podle dosavadní právní úpravy tak, jak je co do skutkové podstaty vymezen v odůvodnění nálezu Ústavního soudu ze dne 17. dubna 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012, na nějž Ústavní soud ve svých navazujících rozhodnutích ustáleně odkazuje.“

   Uvedeným rozhodnutím velkého senátu Nejvyššího soudu se tedy pro obecné soudy nově otevírá k řešení velmi významná právní otázka nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis do katastru nemovitostí. Soudy by přitom ve sporech, v nichž je řešena uvedená právní otázka, měly při svém rozhodování také zohlednit následující informace:

     1. I když občanský zákoník č. 40/1964 Sb. neobsahoval žádné ustanovení explicitně upravující obecný způsob nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí ani k jiné věci od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele ani jinak (vyjma vydržení), bylo možné i podle úpravy účinné do 31. 12. 2013 nabýt vlastnické právo k takové nemovitosti, a to na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí.

      2. K zavedení (vymezením znaků) skutkové podstaty (originárního) nabytí nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele v zápis v katastru nemovitostí došlo až nálezem Ústavního soudu ze dne 17. 4. 2014, sp. zn. I. ÚS 2219/2012. Tento nový způsob nabytí vlastnického práva k nemovité věci nebyl přijat zákonodárcem, ale Ústavním soudem.

     3. Obecné soudy nemohou s odkazem na judikaturu Ústavního soudu samy přistoupit k vymezení znaků skutkové podstaty nabytí nemovitosti od nevlastníka, neboť by se jednalo o projev svévole.

      4. Podle nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2014 fundamentální podmínkou pro takové originární nabytí vlastnického práva je dobrá víra nabyvatele. Soudy musejí při posuzování dobré víry nabyvatele a poskytování ochrany nabytých práv v předmětné materii dodržet následující tři kroky:

      4.1. Zaprvé je nezbytné identifikovat dotčená práva v tom směru, zda v řešeném typu případů se jedná o střet práva dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku podle čl. 1 Dodatkového protokolu k Evropské úmluvě, a dále vlastnického práva původního vlastníka podle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod.

     4.2. Zadruhé, při existenci takové kolize práv, je zapotřebí vyvinout úsilí o zachování maxima z obou dotčených práv, což bude vždy záležet na okolnostech jednotlivého rozhodovaného případu, i když povětšinou buď se poskytne ochrana dobrověrnému nabyvateli a bude uznán zánik vlastnického práva původního vlastníka nebo bude uznáno právo vlastníka a právo dobrověrného nabyvatele na ochranu majetku mu bude muset ustoupit. Lze si však představit i takové případy, kdy bude možné kupříkladu sporný předmět vlastnického práva (například nezastavěný pozemek) spravedlivě rozdělit mezi oba dotčené subjekty; řešení takového kroku bude vždy odvislé od okolností a specifik projednávaného případu.

      4.3. Zatřetí, střet dotčených práv vlastníka a dobrověrného nabyvatele bude ve většině případů řešen až v posledním kroku, tj. v souladu s obecnou ideou spravedlnosti, respektive obecným principem. V rámci třetího kroku bude potřeba v každém případě zohlednit jak určité obecné skutečnosti, dopadající na všechny případy řešeného typu (možnost dobrověrného nabytí vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí), tak i individuální okolnosti konkrétního rozhodovaného případu.

      * obecné souvislosti – zde je nezbytné vážit, že na straně dobrověrného nabyvatele stojí širší zájem na zachování a nesnížení důvěry jednotlivců v akty veřejné moci (rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu vlastnického práva k nemovitosti ve prospěch dobrověrného nabyvatele a z toho pramenící princip presumpce správnosti aktů veřejné moci, smysl vedení katastru nemovitostí, nedostatečnost a polovičatost právní úpravy zásady materiální pravdy versus principy právní jistoty a ochrany nabytých práv, konstitutivnost charakteru zápisů práv k nemovitostem, nepřípustnost, aby v demokratickém právním státě nesl jednotlivec jednající v dobré víře v akt státu zásadní riziko nesprávnosti, respektive chybovosti tohoto aktu, zájem na zachování důvěry jednotlivců v akty veřejné moci);

      * individuální souvislosti – zde bude nezbytné vzít v potaz příkladmo délku doby, která uběhla od vadného zápisu do katastru nemovitostí (tj. učiněného na základě absolutně neplatného převodního právního úkonu), okolnosti, za nichž k takovému absolutně neplatnému právnímu úkonu a následnému zápisu do katastru nemovitostí došlo (zejména zda při tom byl spáchán trestný čin a zda se původní vlastník mohl opravdu účastnit předmětného katastrálního řízení, nebo investice, které již dobrověrný nabyvatel na danou nemovitost vynaložil; pokud však dojde k podvodnému převodu vlastnického práva k nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí z původního vlastníka na jinou osobu, bude mít v eventuálním vlastnickém sporu následný dotčený dobrověrný nabyvatel vůči původnímu vlastníku zpravidla velmi oslabenou pozici, neboť v převážné většině takových případů bude z hlediska obecné idey spravedlnosti prvořadé obnovit vlastnický vztah původního vlastníka, tedy stav předcházejícího podvodnému jednání); dále bude nezbytné zkoumat a zjišťovat existenci dobré víry nabyvatele, tuto přísně hodnotit, s ohledem na všechny okolnosti nabytí předmětných nemovitostí další nabyvatelem. Přitom je nezbytné, aby obecné soudy zvažovaly existenci dobré víry nabyvatele a z toho vyplývající možnost jeho nabytí sporného vlastnického práva nejen tehdy, pokud se toho nabyvatel (účastník řízení) konkrétně a výslovně dovolává, ale i tehdy, pokud z dalších okolností případu či tvrzení účastníků řízení vyplývá, že by nabyvateli mohla svědčit dobrá víra. Pokud za takové situace obecné soudy k hodnocení naplnění dobré víry nabyvatele vůbec nepřistoupí, dopouští se porušení práva na spravedlivý proces potencionálně dobrověrného nabyvatele (čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod).

      4.4. Ústavní soud zdůraznil, že v průběhu doby došlo k odůvodněnému prohloubení závěrů vyslovených v plenárním nálezu sp. zn. Pl. ÚS 78/06 a požadujících ochranu dobré víry nabyvatele v omezenější míře, než je požadováno nyní. Jedná se však vskutku o prohloubení předchozí judikatury a navázání na ni, nikoliv o její negaci a založení rozporu s ní; uvedené se přitom vztahuje i k plenárnímu nálezu ve věci sp. zn. Pl. ÚS 75/04.

       4.5. Ústavní soud je toho názoru, že dobrověrné nabytí vlastnického práva a vydržení představují dva různé způsoby originárního nabytí vlastnického práva, založené celkově na odlišných podmínkách, mezi nimiž se ale v obou případech nachází oprávněná držba. Přitom opodstatněnost a souběžnou existenci jak institutu nabytí vlastnického práva od nevlastníka, tak institutu vydržení lze ilustrativně prokázat na skutečnosti, že zatímco k ochraně v dobré víře nabytých práv lze přistoupit až u dalšího nabyvatele (po nevlastníkovi), možnost vydržení se vztahuje právě i na onoho nevlastníka (tzn. toho, kdo měl vlastnické právo nabýt přímo od původního vlastníka, ovšem s ohledem na neplatnost převodního právního úkonu se tak nestalo).

      4.6. Z předchozího vyplývá, že k ochraně v dobré víře nabytých práv lze přistoupit vždy až u dalšího nabyvatele (C, D atd.) po nevlastníkovi (B), u nějž přichází pouze možnost vydržení vlastnického práva (příklad: A uzavřel s B neplatnou smlouvu, a následně se A domáhá určení, že je nadále – s ohledem na absolutní neplatnost převodní smlouvy – vlastníkem nemovitosti; pokud by B argumentoval v řízení ochranou dobré víry a domáhal se z tohoto důvodu nabytí vlastnického práva, nemohl by být úspěšný, neboť v jeho případě přichází akorát možnost vydržení vlastnického práva, budou-li splněny zákonem stanovené podmínky; oproti tomu případ, kdy A prodá nemovitost B, který ji následně převede na C a ten případně ještě na D, již umožňuje v případě žaloby A podané vůči poslednímu „katastrálnímu vlastníkovi“ D, aby soud posuzoval dobrou víru D z hlediska naplnění znaků nabytí nemovitosti od nevlastníka na základě dobré víry nabyvatele; v tomto případě pak soudy musejí přesně vycházet ze shora Ústavním soudem popsaných znaků skutkové podstaty nabytí nemovitosti od nevlastníka). 

      5. Při řešení právní otázky nabytí nemovitosti od nevlastníka si nemohou obecné soudy samy svévolně stanovovat (určovat) kritéria či znaky, při jejichž osvědčení lze na danou právní otázku odpovědět kladně, nýbrž musejí důsledně vycházet z judikatury Ústavního soudu, především z jeho nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2014.

     6. Dobrou víru nabyvatele nelze presumovat již tím, že vycházel ze stavu zápisů v katastru nemovitostí (není tedy možné, aby např. u katastrálního vlastníka C soud bez dalšího dovodil existenci jeho dobré víry již tím, že při nabývání vlastnictví k nemovitosti vycházel ze stavu zápisů v katastru nemovitostí, ale je zapotřebí důsledně posuzovat všechny okolnosti, které Ústavní soud vyložil v nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2014).

      7.  Osobě, která převedla své vlastnické právo k nemovitosti na jiného v duševní poruše, která ji činila k tomuto právnímu úkonu (nyní právnímu jednání) neschopnou, je třeba poskytnout zvýšenou ochranu i vůči dobrověrnému nabyvateli.

     8. Dobrou víru nabyvatele C může zpochybňovat jeho znalost okolností spojených s nestandardním převodem vlastnictví nemovitosti z A na B a jeho pasivita prověřit skutečný stav věci (např. ohledně úhrady kupní ceny B vůči A, neodhlášení trvalého pobytu A z adresy nemovitosti atd.).

     9. S ohledem na nález sp. zn. I. ÚS 2219/2012 je překonán také právní názor Nejvyššího soudu obsažený např. v jeho rozsudku ze dne 29. 5. 2013, sp. zn. 30 Cdo 1238/2013, v němž dovolací soud vyložil, že jde o nepřezkoumatelný rozsudek, jestliže soud v odůvodnění svého písemného vyhotovení - v rámci právního posouzení věci - učiní pouhý odkaz na nález Ústavního soudu, aniž by v něm alespoň stručně vyložil svou právně kvalifikační úvahu tak, aby bylo zřejmé, které konkrétní pravidlo chování a z jakého důvodu bylo na zjištěný skutkový stav použito. Překonán je z toho důvodu, že v nálezu sp. zn. I. ÚS 2219/2012 byla vymezena shora již popsaná skutková podstata nabytí nemovitosti od nevlastníka, takže právě zmíněný nález je primárním zdrojem, z nějž soudy musejí při rozhodování uvedených sporů vycházet a na který – v případě, že znaky oné skutkové podstaty budou naplněny – budou muset v odůvodnění svého rozsudku odkazovat.

    Spory o určení vlastnického práva k nemovitosti, v nichž se bude prolínat tvrzené vlastnické právo původního vlastníka (A) proti nabyvateli (B, C, D atd.), a které podléhají ještě dosavadní právní úpravě (občanskému zákoníku č. 40/1964 Sb., v rozhodném znění) budou v mnoha případech vyžadovat poměrně obšírnější dokazování, neboť bude zapotřebí přihlédnout k celé řadě okolností z hlediska konečného posouzení, zda nabyvatel vskutku v dobré víře nabyl vlastnické právo k předmětné nemovitosti, či nikoliv. Zásadním zdrojem právních informací v tomto směru je již opakovaně zmíněný nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2219/2012, v němž jsou vymezeny znaky skutkové podstaty nabytí nemovitosti od nevlastníka, a příkladmo též zmíněny tzv. vylučují okolnosti, jež zabraňují učinit závěr o splnění podmínky nabytí nemovitosti v dobré víře. Každopádně rozsudkem velkého senátu Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 353/2016 skončila jedna nepříliš šťastná éra judikatorní nestability, takže napříště se soudy v těchto dosud neskončených sporech mohou již zaměřit na posuzování podmínek nabytí nemovitosti od nevlastníka, přičemž účastníkům se dostává náležitého procesního prostoru k využití jejich právní argumentace z hlediska uplatnění či bránění práva (podle toho, v jakém procesním postavení se v daném sporu nacházejí).